2009 – cel mai dificil an din ultimii 10 pentru piaţa spaţiilor de birouri

A. Piaţa de birouri în 2009

Anul 2009 reprezintă cel mai dificil an de până acum pentru piaţa spaţiilor de birouri, care se confruntă cu cele mai nefavorabile condiţii din ultimii 10 ani.

Acest fenoment este perceput cu atât mai dramatic cu cât sectorul spaţiilor de birouri a cunoscut o evoluţie spectaculoasă în ultimii 4 ani, mai ales pe fondul creşterii accentuate a cererii, înregistrată până la jumătatea anului 2008.

Deşi consecinţele crizei economice asupra pieţei de birouri au apărut mai tarziu decât pentru restul segmentelor imobiliare - care au început să intre în declin o dată cu jumatatea lui 2008, acestea au fost resimţite şi de către acest sector începând cu primul semestru al lui 2009, şi s-au manifestat prin:

• Creşterea ofertei de spaţii disponibile, ca o consecinţă a restrângerii activităţii companiilor.
• Apariţia unui nou tip de ofertă din ce în ce mai frecventă - spaţiile care se subinchiriaza de către companii care îşi restrâng activitatea, dar care nu doresc să renunţe la locaţie.
• Diminuarea cererii.
• Multe din contracte au fost renegociate şi multe spaţii au fost subînchiriate. Iniţiată de către chiriaşi, acţiunea a avut ca scop reducerea cu 20-30% a tarifelor de închiriere. Proprietarii de spaţii au acceptat renegocierea, în unele cazuri renunţând chiar şi la termenele lungi sau oferind diverse bonus-uri pentru a-şi păstra chiriaşii.
• Prudente, companiile nu s-au mai lansat în a preînchiria spaţii în clădiri neterminate, fiind în aşteptare pentru a vedea cum evoluează economia şi care sunt cele mai bune măsuri, concentrându-se în special pe conservarea business-ului şi mai puţin pe planurile de extindere.
• Chiar şi timpul crizei, cel mai puţin afectate zone au fost zona centrală şi cea ultracentrala, ale căror preţuri de închiriere şi grad de ocupare au scăzut cel mai puţin.
• Cea mai puternic afectată zonă, din punct de vedere al deprecierii preţurilor şi al gradului de neocupare a fost Pipera, paradoxal faţă de suprafeţele mari aflate în construcţie.

În acest moment piaţa spaţiilor de birouri din Bucureşti se confruntă cu un viitor dificil din punct de vedere al menţinerii nivelului actual, atât al chiriilor, cât şi al ratei de ocupare.

B. Evoluţia pieţei de birouri începând cu 1994

Începând cu 1994, când au fost livraţi primii 10.000 mp într-o clădire de birouri (World Trade Center), suprafaţa construită şi închiriată de spaţii pentru birouri a crescut constant în fiecare an,
ajungând la aproximativ 1.310.756 mp la sfârşitul anului 2008.

În anul 2004 suprafaţa închiriabilă livrată a fost de 50.000 mp. Anul 2005 a adus o creştere de peste 300%, fiind predată către chiriaşi o suprafaţa record pentru acea perioadă, de 173.180 mp. În anul următor recordul a fost spulberat, fiind livraţi 182.000 mp, urmaţi de alţi 287.900 mp în 2007.

În perioada 2007-2008 au fost anunţate nu mai puţin de 98 de proiecte, majoritatea fiind situate în zona centrală şi de nord a capitalei. O dată cu aceste proiecte, suprafaţa anunţată a fi livrată în intervalul 2008-2015 se ridica la impresionanta cifră de 2.650.000 mp.

Pe parcursul lui 2008 au fost livraţi 294.726 mp de birouri, repartizaţi în 27 clădiri. La această suprafaţa se adaugă alţi 26.400 mp, realizaţi prin extinderea spaţiilor deja existente.

*inclusiv cei 26.400 mp realizati prin extinderi

Pentru 2009 în Bucureşti s-a estimat iniţial că vor fi date în folosinţă aproximativ 45 proiecte, însumând circa 550.000 mp.

Criza economică şi financiară a schimbat însă priorităţile şi ritmul de lucru pentru dezvoltarea acestor clădiri, astfel că la sfârşitul primului semestru al lui 2009, au fost date în folosinţă sau erau în stadii avansate doar 20 de clădiri, însumând o suprafaţă de 230.000 mp ceea ce reprezintă aproximativ 42% din totalul suprafeţei estimate.

Pe parcursul acestui an, 9 proiecte însumând aproximativ 200.000 mp (adică aproximativ 36% din totalul suprafeţei estimate) au fost oficial amânate sau sistate. Pentru restul de 12% din proiectele anunţate, a fost încetinit ritmul de lucru, astfel că predarea preconizată iniţial pentru 2009 a fost amânată pentru 2010 sau 2011.

C. Dispunerea spaţiilor de birouri

Din punct de vedere al localizării, ponderea cea mai ridicată o au imobilele construite în zona de Nord a Bucureştiului, însumând 55% din totalul livrat, urmată de zona centrală şi de vest cu câte 20% fiecare. Cei mai puţini metri pătraţi de spaţii pentru birouri au fost livraţi în zona de est (4%) şi sud (1%) a capitalei.

Principalele zone în care urmează să fie livrate clădiri de birouri, se concentrează în zona ultracentrala şi cea de nord, începând din Piaţa Unirii până la Piaţa Charles de Gaulle, incluzând aici zona Universităţii şi Victoriei, şi terminând cu Băneasa şi Pipera Tunari.

D. Gradul de neocupare

În ceea ce priveşte gradul de neocupare pentru clădirile de birouri, dacă sfârşitul anului 2008, rata de neocupare era la nivel 0, aceasta a început să crească o dată cu primul semestru al lui 2009, ajungând la valori cuprinse între 10 şi 12% la începutul semestrului 2 al acestui an.

Rata de neocupare va continua să crească şi în a doua parte a lui 2009, pe măsură ce se încheie mai puţine pre-închirieri, cu atât mai mult în cazul în care toate proiectele anunţate vor fi livrate. Zonele centrale şi semi-centrale vor continua să înregistreze cele mai scăzute rate de neocupare, datorită nivelului scăzut al preţurilor de închiriere.

Asistăm la primele proiecte livrate, în special în zona Pipera-Tunari, fără a fi pre-închiriate nici măcar parţial. Acest lucru semnalează o schimbare în piaţă de birouri din Bucureşti, care în ultimii 3 ani a fost caracterizată de pre-închirieri cu luni înainte de livrarea propriu-zisă a imobilelor.

E. Cererea

Având în vedere strategiile de reducere a costurilor aplicate de majoritatea companiilor, dar şi
condiţiile economice incerte, în prima jumatate a anului 2009 cererea de spaţii de birouri s-a redus dramatic, fiind inchiriaţi doar 45.000 mp, cel mai slab nivel din ultimii ani.

Cererii în scădere i de adaugă prelungirea perioadei de negociere, iar principala caracteristică a pieţei spaţiilor de birouri o reprezintă în acest moment diferenţă dintre dorinţele viitorilor chiriaşi şi propunerile proprietarilor, aceasta diferenţă ajungând la aproximativ 30%.

Totuşi, deşi dezvoltatorii amâna sau întârzie lansarea proiectelor din lipsă de finanţare, date fiind problemele de pe piaţa financiară, se aşteaptă ca acest nivel al cererii să mai crească (chiar dacă nu spectaculos).

F. Evoluţia preţurilor de închiriere

Urmând trendul descendent al pieţei, preţurile de închiriere au scăzut în primul semestru al acestui an, cu procente cuprinse între 15 şi 20%.

Pentru birourile de clasă A, nivelul chiriei a scăzut de la 22-24 euro/mp în 2008, la aproximativ 18 euro/mp la sfârşitul semestrul 1 al lui 2009, pentru clădirile din zona centrală. În zonele semicentrale şi periferice scăderea este chiar mai mare.

Cele mai mari chirii, între 16 şi 18 euro/mp conform tranzacţiilor efectuate, se găsesc în zona ultracentrala a Bucureştiului, situată între Piaţa Victoriei, Piaţa Romană, Piaţa Universităţii, Piaţa Charles de Gaulle, Gâra de Nord şi Ştefan cel Mare.

Clienţii interesaţi de aceste locaţii sunt de regulă companii multinaţionale, care activează în domeniul financiar-bancar, cabinete de avocatură, servicii medicale, de consultanţă.

Toate aceste companii urmăresc să beneficieze de cea mai bună vizibilitate şi accesibilitate, fiind dispuse să plătească în acest sens chirii ridicate pentru spaţii de mici dimensiuni.

Zona semi-centrală prezintă atractivitate pentru companiile din domeniul farmaceutic, FMCG şi IT. Chiriile variază între 8 şi 14 euro/mp în zone precum Barbu Văcărescu, Floreasca, Băneasa, Piaţa Presei, 1 Mai, Grozăveşti, Vitan, Muncii. Chiriaşii caută etaje moderne, având o calitate sporită, accesibilitate bună, dar în acelaşi timp chirii mai scăzute.

Clienţii interesaţi în primul rând de buget sunt cei care caută locaţii pentru back-office şi găsesc cele mai bune oferte în zona periferică, în special în vest (zona Militari) şi sud (Berceni ), dar şi în nordul capitalei, după mall-ul Băneasa, incluzând Pipera-Tunari şi DN1. Principalul criteriu al chiriaşilor este accesul facil pentru angajaţi, zonele cele mai căutate fiind cele cu acces la metrou

G. Tendinţe

Pentru anul 2010, se preconizează urmatoarele tendinţe:

• Creşterea suprafeţei inchiriabile, însă nu considerabil, prin darea în folosinţă a unei părţi din imobilele aflate deja în construcţie şi prin apariţia unor noi spaţii în regim de subînchiriere Dispariţia contractelor de preînchiriere a clădirilor neterminate, datorită lipsei de siguranţă vis a vis finalizarea clădirilor, din cauza accesului dificil la finanţare
• Procentul de neocupare a spaţiilor va creşte, ajungând la un nivel de 15% pe parcursul lui 2010.
• Chiriile vor scădea între 14 şi 18 euro/mp pentru birourile de clasă A din zona
ultracentrală, între 10 şi 14 euro/mp pentru cele de clasă A din zona nord şi între 8 şi 10 euro/mp pentru birourile de clasă B.
• Ofertă va depăşi în mod semnificativ cererea.
• Dacă până acum câţiva ani proprietarii erau cei care dictau preţul de închiriere, piaţa actuală este una a chiriaşilor, aceştia fiind cei care vor stabili condiţiile de închiriere şi vor acţiona şi asupra evoluţiei ofertelor.
• Cererea se va concentra în continuare pe zona ultracentrala şi de nord.
• Se va continua procesul de renegociere a contractelor de închiriere aflate în derulare.
• Se remarcă o tendinţă de relocare pentru o parte activităţii în zonele semi-centrale sau periferice la chiriaşi care ocupă clădiri întregi în zonă ultracentrală.