Evoluția spațiilor comerciale la închiriere în primul trimestru al anului 2010

Proprietarii de spații comerciale din Cluj se confruntă în 2010 cu una dintre cele mai dramatice presiuni economice din ultimii ani. După un an 2009 în care analiștii pieței la nivel național au afirmat că retailul românesc s-a comprimat cu până la 60%, primul trimestru al anului 2010 n-a adus vești mai bune proprietarilor care sperau într-o rată de închiriere mai bună și la prețuri mai mari.

Reducerile chiriilor pentru spațiile comerciale din Cluj, în 2009, raportat la vârful atins în perioada 2007-2008 au oscilat între 20%-50% în funcție de vadul  comercial în care se afla spațiul, în funcție de dotări și mai ales de abilitatea de adaptare a proprietarilor la noile condiții ale pieței. Perioada de închiriere a variat și ea între 3-6 luni, după ce în anii precedenți (2007-2008), contractele de închiriere a spațiilor comerciale din centrul orașului erau încheiate pe termene mult mai lungi.

În prezent, proprietarii care încă dispun de resurse financiare, nu se grăbesc să scadă prețurile chiriilor și de regulă iau poziții destul de ferme în negocieri, în detrimentul lor, lipsa disponibilității de a negocia prețul în sens descrescător ducând la pierderea clientului și implicit la pierderea unui rulaj care în condițiile de acum ale pieței poate fi recuperat doar într-un timp mult mai îndelungat.

Deschiderea marilor centre comerciale de tip mall și la Cluj a determinat o masivă migrare a brandurilor importante înspre acestea. Mărci ca Leonardo, Kenvelo sau Liu Jo au fost doar câteva dintre brandurile care au părăsit centrul orașului. Însă competiția generată de cele două centre comerciale mari, Polus și Iulius Mall au generat nu doar o migrație a mărcilor ci mai ales a clienților tineri și tineri adulți, cu vârste cuprinse între 17-45 ani dinspre centrul orașului înspre cele două mari centre comerciale, mutând practic axa comercială în cei doi noi poli de interes ai orașului.

Spații comerciale stradale

Anul 2010 a continuat trendul resimțit în 2009 și anume, la mare căutare au fost în primul trimestru spațiile stradale cu vad, în locații foarte bune. Centrul Clujului rămâne destinația preferată a viitoarelor cafenele și restaurante, însă condiția care se pune este ca nivelul chiriei să fie unul cu adevărat adaptat pieței din acest moment. Un preț de închiriere de 30-40 de euro/ metrul pătrat este de neconceput pentru actualii oameni de afaceri interesați să dezvolte afaceri de mic comerț cu amănuntul, în condițiile în care vânzările au scăzut foarte mult și în continuare se așteaptă ca puterea de cumpărare și motivația de cumpărare să urmeze aceeași spirală descendentă cel puțin până la sfârșitul anului. Există în continuare companii din domeniul decorațiunilor interioare, al alimentației publice care sunt foarte interesate de închirierea unui spațiu comercial, însă prețurile pe care acestea le oferă merg până la 15 euro per metrul pătrat în zonele bune ale orașului chiar dacă încă există în centru suficiente spații comerciale, însă al căror preț de închiriere poate ajunge și la 50 de euro/mp, iar proprietarii nu sunt dispuși să negocieze prea mult.

Se observă o migrație a comerțului cu amănuntul la produsele alimentare înspre cartierele ”tip dormitor”, în special înspre Mărăști și Mănăștur. Vadul comercial bun și un preț al închirierii corect determină închirierea imediată a spațiului comercial. Bătălia mare a companiilor acum se dă la nivelul reducerii costurilor și a obținerii celui mai bun amplasament al magazinului.

Mai mult, acordurile de funcționare eliberate de către Primăria Cluj ilustrează și ele o scădere a activității comerciale în oraș. Astfel, potrivit acestor statistici, în anul 2007 au fost emise 1467 acorduri de funcționare pentru activitățile comerciale din Cluj, iar în 2008, după deschiderea mall-urilor  cifra acestora se ridica la 909 acorduri. Modificările legislative din 2009 au făcut ca aceste acorduri să fie eliberate doar în primul trimestru al anului. În primul trimestru al anului 2010 s-au eliberat cu aproape 50% mai puține acorduri de funcționare pentru spațiile comerciale din Cluj, raportat la același trimestru din 2009. Aceste acorduri de funcționare aveau denumirea oficială până la 6.10.2009 de ”autorizații și orare de funcționare”.

Previziuni

Analiștii Colliers au prognozat pentru Provincie o evoluție negativă a pieței de retail prin închiderea centrelor comerciale mari, neperformante. Până în prezent, Clujul nu s-a aflat într-o asemenea poziție. Dimpotrivă, retaileri multinaționale sunt în continuare interesați să investească în noile cartiere ale orașului, care încă nu beneficiză de existența unor magazine de tip hypermarket, însă livrarea acestor spații va depinde foarte mult de evoluția ulterioară a economiei europene, naționale și locale. Potrivit unor surse din piață, suprafața de spații comerciale se ridică în total, în Cluj, la nivelul de aproximativ 400.000 mp. Doar proiectele anunțate în anul 2009 ar fi urmat să crească cu mai mult de  o treime această suprafață totală, însă pentru moment, multe proiecte rămân în stand-by.

Se așteaptă o creștere a cererii de spații comerciale în semestrul II al anului 2010 și nu ne așteptăm la schimbări majore ale ariilor de interes pentru activitățile comerciale. Mai mult, cu toate că există o tendință ascendentă a cererii pentru spațiile comerciale, această cerere nu credem că va fi suficient de ridicată pentru a determina o creștere a chiriilor. Ne așteptăm ca spațiile din zonele periferice, secundare să sufere scăderi ale perțurilor chiriilor în condițiile în care principalii clienți ai acestor spații din anii trecuți (bănci, farmacii, firme de telefonie) au oprit investițiile în dezvoltarea lanțurilor proprii de magazine, spații.

Harta comercială a Clujului

Zona de Centru – zona pietonală (B-dul Eroilor), str. Regele Ferdinand, str. Napoca, Piața Mihai Viteazu  – au avut și își continuă tendința de a deveni țintă de investiții pentru afaceri în alimentația publică și mai puțin pentru comerțul cu amănuntul destinat retailerilor de îmbrăcăminte și încălțăminte care au emigrat înspre marile centre comerciale.

Zona Mărăști (sensul giratoriu), zona Mănăștur-Plopilor – tind să ”găzduiască” tot mai mult afaceri în zona retailului cu produse alimentare și nu numai, micile afaceri găsind în vadul cartierelor-dormitor un loc propice dezvoltării.

Zonele secundare, cartierele de periferie -  tind să devină gazdele afacerilor în decorațiuni interioare( de la comercianții de covoare, mobilier, uși/scaune, gresie și faianță) până la afacerile care vând materiale de finisaje pentru cosntrucții și chiar materiale pentru construcții, cu toate că acest ultim segment în ultimul timp a suferit o  scădere dramatică a afacerilor.