Scăderea dobânzilor şi a preţului caselor la niveluri acceptabile ar putea revigora piaţa creditelor ipotecare

A venit momentul să contractăm un credit ipotecar?Băncile sunt nevoite să micşoreze dobânzile la credite pentru a atrage clienţii care aşteaptă, în continuare, reducerea preţurilor la case.

 Lunile mai şi iunie, sezonul investiţiilor imobiliare, ar putea majora volumul de credite ipotecare, mai ales că băncile vor avea mai multe resurse, în urma eliberării unei părţi din rezervele minime obligatorii.

În vara anului trecut, cu un venit de 4.000 de lei se putea obţine un credit în valoare de 90.000 de euro, cu care s-ar fi cumpărat un apartament de două camere. Rata lunară ce trebuia plătită băncii se situa în jurul a 600 de euro, în condiţiile în care costul total (Dobânda Anuală Efectivă) era în medie de 8% pe an.

Băncile permiteau, în acelaşi timp, un grad de îndatorare (valoarea ratei raportată la venit) ce ajungea la 70% pe an. Mai mult, au existat bănci care au supraîndatorat clienţii, cărora le calculau gradul de îndatorare în funcţie de dobânzi promoţionale valabile însă doar în primele luni sau în primul an de derulare a împrumutului, fenomen interzis de BNR la finalul anului trecut.

Situaţia s-a schimbat dramatic în ultimele luni ale anului trecut, pe fondul restricţiilor impuse de Banca Naţională, dar mai ales din cauza crizei financiare. Gradul de îndatorare a scăzut semnificativ, până la 50% sau chiar 40% din venituri, iar băncile nu au mai fost dispuse să finanţeze decât cel mult 75% din valoarea imobilului cumpărat sau chiar mai puţin, în cazul locuinţelor vechi. În acelaşi timp, moneda naţională s-a depreciat semnificativ, cu 20%, de la 3,6 lei/euro în vara anului trecut la peste 4,3 lei în primele luni din 2009, reducând astfel capacitatea de îndatorare în valută a clienţilor, în condiţiile în care mai mult de 90% din împrumuturile imobiliare se contractează în  monede străine.

Plătim mai puţin pentru aceeaşi locuinţă

Un impact semnificativ asupra pieţei creditelor ipotecare l-a avut şi creşterea costurilor unui credit în euro, de la 8% în vara lui 2008 la 11,3% în medie în ianuarie 2009. Toate acestea au făcut ca suma medie ce se poate obţine de la bancă să scadă la jumătate sau chiar mai mult. În acest moment, cu aceleaşi venituri nu se mai poate accesa decât un împrumut de 40.000-50.000 de euro, în funcţie de bancă. Rata lunară a scăzut însă mai puţin, cu aproximativ 200 de euro, până la 450 de euro lunar, din cauza costurilor suplimentare.

În acelaşi timp însă, valoarea apartamentelor, în special a celor vechi, a suferit deprecieri comparabile cu reducerea accesului la împrumuturi, între 30 şi 50%. Un apartament ce valora anul trecut 80-90.000 de euro se vinde acum cu 50-60.000 de euro. Ceea ce înseamnă că, pentru a cumpăra aceeaşi locuinţă printr-un credit bancar, în prezent avem un cost lunar comparabil sau chiar mai scăzut decât anul trecut, în ciuda creşterii dobânzilor.

Iar ultimele semnale de pe piaţa imobiliară şi cea bancară arată că accesul populaţiei la credite imobiliare se va îmbunătăţi în perioada următoare. Potrivit estimărilor, preţul locuinţelor va continua să se reducă şi în acest an, în timp ce tendinţa dobânzilor este de scădere.

O serie de bănci au anunţat, în ultima perioadă, diminuarea dobânzilor la creditele ipotecare, iar în lunile mai şi iunie se aşteaptă ca instituţiile de creditare să aibă la dispoziţie mai multe resurse pentru acordarea de credite, ca urmare a eliberării de către BNR a rezervelor minime obligatorii cu scadenţe pe termen lung, de peste doi ani, evaluate la aproximativ 0,8 miliarde de euro. În acelaşi timp, în urma acordului cu FMI, costul riscului de ţară s-a redus, ceea ce va determina şi un recul al dobânzilor.

„Potenţialul de clienţi eligibili este mai mare pentru creditele ipotecare în special. La aceleaşi venituri, se califică acum mai mulţi clienţi pentru proprietăţi de 60.000-90.000 de euro decât se calificau anul trecut pentru aceleaşi proprietăţi la preţuri de 100.000-130.000 de euro. Principalul beneficiu este că vor accesa un credit mai mic, cu o rată mai suportabilă pe termen lung", apreciază Anca Bidian, directorul brokerului de credite Kiwi Finance.

Aceasta spune că scăderea dobânzilor şi stabilitatea cursului valutar aduc o mai mare predictibilitate în planificarea bugetelor familiale, ceea ce conduce la o creştere a deciziei de cumpărare a unei locuinţe şi de accesare a unui credit.

27 April 2009