Afaceri - Un miliard de euro in imobiliare

            Fondurile de investitii internationale sunt dispuse sa "bage" in imobiliarul romanesc peste un miliard de euro, numai in 2005. Insa, boom-ul investitional va fi amanat cu cel putin doi ani, din lipsa unor proiecte vandabile.

           Fondurile de investitii internationale au anuntat ca sunt dispuse sa investeasca in afacerile imobiliare din tara noastra peste un miliard de euro, numai in acest an. Pana in 2006, vor aparea numai pe piata bucuresteana 34 de imobile de birouri clasa A, cinci mall-uri, trei hypermarket-uri si trei centre comerciale. Lor li se adauga alte opt proiecte aflate in faza de cautari, in valoare de peste 2 miliarde de euro.

           Bani si oportunitati foarte multe, afaceri prea putine. Asa poate fi caracterizata activitatea investitionala din imobiliarul romanesc. "Exista de 1.000 de ori mai mult interes fata de Romania decat a existat in anii trecuti", spune Ioana Momiceanu, director general la compania imobiliara CB Richard Elliis Romania (CBRE). Ea adauga insa ca pe piata exista putine proiecte bune in care marile fonduri internationale sunt dispuse sa "bage" banii.

                                                                                                                                                                               
             INVESTITORII. Exista doua tipuri de investitori atrasi de piata imobiliara. Primii sositi intr-o tara sunt developerii, reprezentati de companii internationale de constructii si chiar de fonduri mici de investitii. "Acestia reprezinta ca numar peste 90% din investitiile care s-au realizat pana acum in Romania", spune Ioana Momiceanu. Ea explica si cum functioneaza dezvoltarea in imobiliara. "Developerii cumpara un teren, construiesc o cladire de birouri, o inchiriaza si apoi isi recupereaza banii din chirie. O alta parte asteapta insa sa vanda cladirea unor mari fonduri de investitii, alegandu-se cu un castig de 12%-13%", povesteste directorul CBRE.

              Insa marii investitori sunt fonduri de investitii, de pensii, de asigurari, banci care sunt dispuse sa riste mai putin si prefera sa cumpere afaceri "la cheie", cladiri gata construite cu chiriasi in ele. Acestea sunt adevaratele tranzactii in imobiliar, care in Romania s-au lasat asteptate, dar in Ungaria, Polonia, Cehia reprezinta grosul pietei imobiliare. Analistii imobiliari spun ca fondurile de investitii nu prea s-au bagat in constructii, ci au cumparat cladiri gata facute, care sa le aduca un profit sigur.

              Nivelul de dezvoltare a investitiilor mari este scazut din cauza piedicilor care apar in momentul in care vrei sa dezvolti ceva, spune Ionut Bordei, director in cadrul companiei imobiliare Eurisko. "In Romania, sunt destule piedici si, daca nu esti implicat foarte bine in piata, este foarte greu sa le rezolvi. Multe terenuri nu au acte sau sunt grevate de problemele de mostenire", explica Bordei.

              CAUTARI. Desi cele trei piete importante din zona, Cehia, Ungaria si Polonia, continua sa domine regiunea, Romania, alaturi de Rusia si de Slovacia, a devenit un magnet pentru marile fonduri de investitii. Desigur, cererea creste, dar lipsa produsului amana boom-ul investitional, spun reprezentantii CBRE.

               "Exista putine proiecte pe care fondurile le pot acum cumpara in Romania, iar acelea sunt foarte curtate. Si asta deoarece sunt cautate afaceri sigure, deoarece nu pot sa riste banii unui fond de pensii sau al asiguratilor in cazul unei companii de asigurari", spune Ioana Momiceanu. Marii investitori doresc sa cumpere o cladire de birouri de cea mai buna calitate, care are deja chiriasi, sau o galerie comerciala, care si aceasta este inchiriata. "Deocamdata, sunt putine cladiri de imobile foarte bune sau galerii comerciale", sustine reprezentantul CBRE.

               REORIENTARE. Lipsa cladirilor de birouri impinge fondurile de investitii catre galeriile comerciale, hypermarket-uri, parcuri rezidentiale, hoteluri sau chiar catre centrele logistice industriale, spun reprezentantii companiilor imobiliare. Insa piata se dezvolta incet, in ciuda interesului manifestat de investitori. "Au inceput sa apara si marii investitori, companii care sunt dispuse sa aduca peste 10 milioane de euro intr-un anumit proiect. Sunt din ce in ce mai multi, unii sunt in cautari, altii sunt in faza de elaborare a proiectelor. Dureaza destul de mult, din cauza diverselor piedici, a unei legislatii destul de proaste, piedici care intarzie castigul investitorilor. Sunt oameni care au cumparat terenuri si stau cu banii blocati de trei ani din cauza problemelor de autorizatii", spune reprezentantul companiei Eurisko.

                RENTABILITATE

              Sectorul imobiliar din Romania este in momentul de fata printre cele mai profitabile din Europa, astfel ca potentialii investitori au un motiv in plus sa aleaga tara noastra. Rentabilitatea si termenul de recuperare a investitiilor in imobilele de birouri, in Bucuresti, sunt aproximativ 11%-12%, deci mai ridicate decat cele de pe pietele central-europene Praga, Budapesta, Varsovia (7,5%-8%), cat si mult mai inalte decat Viena, Madrid, Londra, Barcelona, Roma, Berlin (6,5%-7%). In ceea ce priveste proprietatile de retail, si industrial rentabilitatea este de 13%-14%, fata de 7,5%-9,5% in Budapesta, Praga, Varsovia.

                   TOP

               Investitorii germani au adus in sectorul imobiliar anul trecut 35% din banii care au fost investiti pe piata Europei Centrale si de Est. Ei ocupa locul intai intr-un clasament elaborat de compania CBRE. Sachsenfonds, HGA, Deutsche Euroshop and Deutsche Bank RE SachsenFonds sunt cele mai active fonduri, ele au investit circa 300 milioane de euro anul trecut in afacerile imobiliare din aceasta zona a Europei.

              Pe locul doi se afla fondurile americane, urmate de cele irlandeze si franceze. Cele patru nationalitati au realizat 75% din sumele investite. Cu 700 de milioane de euro investiti, Apollo Real Estate si Rida Development ocupa primul loc in cadrul fondurilor de investitii. Ii urmeaza SachsenFonds, care a investit in tranzactii de birouri in Cehia si Ungaria, si HGA, care s-a implicat in galerii comerciale in Ungaria, Cehia si Polonia.

              Banii au ocolit pana acum Romania

  Fondurile europene au investit in Europa Centrala si de Est circa 8,6 miliarde de euro din 1998 si pana in 2005, conform unui studiu elaborat de compania CBRE. Trei sferturi din suma au fost investite in ultimii doi ani, iar 93% din bani s-au dus in Cehia, Ungaria si Polonia. Anul trecut, in Ungaria au fost investiti un miliard de euro, iar in Polonia, 1,4 miliarde de euro, ceea ce reprezinta un record absolut. La aceasta performanta a contribuit vanzarea unui lant de magazine Metro, tranzactie care s-a ridicat la 700 de milioane de euro. Sumele reprezinta numai valoarea tranzactiilor, adica a vanzarilor care s-au realizat, intre developeri si marile fonduri de investitii.

  Cu un volum investit (din 1990 si pana in 2005) de numai 500 de milioane de euro, Romania figureaza pe ultimul loc intr-un clasament elaborat de CBRE. Acesti bani reprezinta numai investitiile realizate de fondurile internationale si nu cuprinde suma tuturor proiectelor din imobiliar. "Nimeni nu cunoaste suma totala investita de developeri, deoarece nu exista nici o institutie care sa tina o evidenta, iar constructorii tin secrete aceste sume, pentru a putea revinde locuintele cu profituri bune", ne-au declarat toti directorii marilor agentii din imobiliare. "In Romania au fost tranzactionate numai sase cladiri din 1990 si pana la inceputul acestui an", ne-a declarat Ioana Momiceanu. Acestea sunt: Opera Center, Europe House, Iride Business Park, Cefin, Prakticher Brasov si City Mall.

              Invazie de turnuri si de galerii comerciale

             Developerii s-au orientat rapid catre investitii speculative, simtind interesul crescut al marilor investitori. Acum, ei sunt intr-o mare efervescenta, cauta terenuri bune pe care sa construiasca cladiri de birouri, afacerea preferata a fondurilor. "Din nefericire, din momentul in care te-ai gandit ce vrei sa faci, pana aduni banii, pana gasesti terenul, pana obtii autorizatiile trec mai mult de 18 luni. Ciclul in imobiliar este cam de doi ani, atata trece de cand te-ai gandit ce vrei sa faci pana termini cladirea", spune Ioana Momiceanu.

             Prin urmare, cam in 2007