Americanii suflă din nou în balonul imobiliar

După o depresiune de mai bine de jumătate de deceniu, piaţa imobiliară din SUA dă semne de revenire. Vânzările de locuinţe s-au majorat într-un an cu 11,3%, numărul de autorizaţii de construcţie a avut o creştere anualizată de 15%, iar preţul median al caselor a urcat cu 11,3% faţă de septembrie 2011. Rezultatele sunt influenţate de pătrunderea masivă în piaţă a investitorilor şi de banii ieftini care vin din sistemul financiar.

Şase-şapte ani de criză imobiliară în SUA au lăsat cicatrici adânci asupra participanţilor la piaţă, după consemnarea unor pierderi consistente sau falimente pe creditele ipotecare contractate, însă mulţi dintre aceştia par să mai escaladeze o nouă curbă speculativă. Datele din sectorul american de real estate care au venit în a doua parte a săptămânii precedente par să indice o trezire din amorţire a unei pieţe avariate serios de balonul creditării din deceniul trecut. Astfel, vânzările de locuinţe existente au sporit cu 11,3% luna trecută faţă de septembrie 2011, potrivit statisticilor oficiale preluate de CNBC. Interesul în creştere s-a resimţit şi la nivelul cotaţiilor printr-un avans, de asemenea, de 11,3% până la un preţ median al caselor de 183.900 dolari.

Pentru anumite zone, unde preţurile erau apăsate de numărul mare de executări silite, majorările de preţuri sunt şi mai mari, având chiar accente speculative. Un exemplu este Phoenix, capitala statului Arizona, unde preţurile au crescut cu 30,2% în ultimul an. Blogul Doctor Housing Bubble punctează că 50% dintre cumpărători sunt investitori şi remarcă faptul că mentalitatea acestora a fost foarte apropiată de cea existentă în perioada bulei imobiliare din deceniul trecut. Achiziţiile au fost agresive, investitorii aglomerându-se de teama că vor pierde trenul. Mentalitatea aceasta este însă alimentată şi dirijată deliberat de politica monetară a ratelor de dobândă scăzute. Angajamentul băncii centrale a SUA că va cumpăra obligaţiuni cu acoperiri în ipoteci în valoare de 500 miliarde dolari reprezintă asigurarea că vor intra suficienţi bani pe această piaţă, se mai scrie în postarea de pe blogul citat.

O nouă bulă speculativă antrenată de tiparniţa băncii centrale

În aceeaşi direcţie se pronunţă şi Bill Gross, manager la PIMCO, companie financiară care are în administrare peste 1.000 miliarde de dolari, investitor care a cumpărat obligaţiuni ipotecare anticipând intrarea masivă în piaţă a băncii centrale. El vorbeşte despre un "carusel al Fed" în care banca centrală inflamează alternativ baloane speculative artificiale în piaţa de acţiuni şi pe sectorul rezidenţial. Postarea sa pe Twitter, preluată de publicaţia online Zero Hedge, este fără echivoc: "Caruselul Fed: a inflamat preţurile acţiunilor până în 2000. Apoi a inflamat preţurile caselor până în 2007. Apoi a inflamat preţurile acţiunilor până în 2012. Acum inflamează preţurile caselor încă o dată."

Robert Wenzel, fondator şi administrator al website-ului Economic Policy Journal, spune, la rândul lui, că rezultatele recente din piaţa imobiliară sunt parţial date de parcursul ofertei însă, în mare, este vorba despre banii tipăriţi de Bernanke şi care încep să se scurgă în sistem.

Mesaj greşit pentru sectorul construcţiilor

Marcată sau nu de fluxurile monetare, revenirea cererii a încurajat şi companiile de construcţie care, după ani de zile de recesiune severă, pornesc noi şantiere. Numărul autorizaţiilor de construcţie a crescut în septembrie, potrivit datelor Departamentului Comerţului, acesta fiind cel mai mare avans lunar din iulie 2008 încoace, ceea ce conduce la un nivel anualizat de 894.000 de permise eliberate, semnificativ mai ridicat decât minimul de 478.000 de autorizaţii consemnat în aprilie 2009. Totuşi, datele trebuie interpretate într-un context multianual întrucât chiar şi după majorarea recentă, numărul şantierelor deschise anual este încă sub nivelurile minime atinse în 1982 şi 1991, la precedentele recesiuni imobiliare, atrage atenţia Gary Painter, director de cercetare al Lusk Center for Real Estate de pe lângă University of Southern California într-o intervenţie pentru Los Angeles Times.

Demararea proiectelor imobiliare vine pe fondul unui optimism foarte ridicat în rândul constructorilor. Astfel, indicele de încredere măsurat de Asociaţia Naţională a Constructorilor de Locuinţe (National HomeBuilders Association - NAHB) a urcat în septembrie la 41 de puncte, faţă de 40 de puncte în luna august, acesta fiind cel mai ridicat nivel atins din iunie 2006 încoace. Joe LaVorgna, US Chief Economist la Deutsche Bank, a declarat pentru publicaţia Business Insider că acest nivel al indicelui ar corespunde unui ritm de deschidere a 1,5 milioane şantiere pe an, aproape dublu decât cel consemnat acum două luni. Acest lucru ar fi în măsură să impulsioneze economia americană în condiţiile în care estimările precedente indică faptul că la 200.000 de case construite se adaugă un procent la produsul intern brut.

Dacă în aceşti ani de revenire economică în SUA şi piaţa imobiliară s-ar fi revigorat, atunci creşterea medie a PIB nu ar fi fost de numai 2%, chiar de 3% sau peste acest nivel, a declarat, pentru CNBC, Jim Iurio, Managing Director la TJM Institutional Services. "Construcţiile ne-au băgat în această situaţie, sectorul rezidenţial ne-a adus în această situaţie; trebuie acum să participe ca să ne scoată", a mai spus acesta.

Mişcare speculativă cu picioare scurte?

Analiştii pieţei sunt puşi în gardă în legătură cu sustenabilitatea actualei reveniri din piaţa imobiliară. Motivul? Prezenţa ridicată a investitorilor comparativ cu ponderile istorice ale utilizatorilor finali. Un studiu eliberat de compania de cercetare a pieţei Graham Ficher & Co, citat de Bloomberg TV, arată că achiziţiile având ca destinaţie principală investiţia au urcat în anul 2012 la 27% din totalul vânzărilor, faţă de nivelurile de 17% din 2009 şi 2010. Acest reper este cel mai ridicat din ultimii nouă ani, cu excepţia recordului de 28% dintre contracte înregistrat în 2005, pe vârful balonului imobiliar. Prin contrast, cumpărările celor care vor să locuiască în respectivele unităţi au căzut la 61% din total faţă de ponderi de 73% în precedenţii doi ani. Şi aici avem cel mai slab interes din anul 2005, când procentul a fost de 60%.

În aceeaşi ordine de idei, CNBC semnalează reapariţia în piaţă a aşa-numiţilor "flippers", cumpărători cu profil speculativ care, deşi locuiesc în respectivele case, le vând imediat ce pot marca un profit sau găsesc o ofertă mai avantajoasă. În ultimul an, nu mai puţin de 99.567 de oameni s-au mutat din aceste considerente, cu 25% mai mult decât în anul precedent, în timp ce timpul mediu al schimbării locuinţei s-a redus la 106 zile. Profitul mediu marcat este de 29.000 de dolari, iar fenomenul s-a manifestat cu precădere în state precum Arizona, Florida, California şi Georgia unde sunt numeroase locuinţe executate silit. Segmentul caselor cu suprafeţe între 300 mp şi 600 mp reprezintă 63% din aceste tranzacţii, 17% sunt cele cuprinse între 600 mp şi 900 mp, 14% au suprafeţe mai mici de 300 mp, iar 6% dintre locuinţele schimbate rapid au suprafeţe mai mari de 900 mp. Joe Kolko, economist-şef la brokerul imobiliar online Trulia şi care anterior a lucrat la autoritatea federală de resort, spune că o cerere foarte ridicată din partea investitorilor are o conotaţie negativă pentru piaţă şi pentru sustenabilitatea revenirii.

Înapoi cu chirie

Nu numai investitorii americani intră acum la cumpărare. Inclusiv brazilienii realizează acum achiziţii, în special în Florida, urmând ca apoi să închirieze, spune un documentar al Reuters TV intitulat "Închiriind visul american" - "Renting American Dream"). Potrivit acestuia, investitorii au fost readuşi în piaţă de majorarea nivelului chiriilor. Acestea par să urce arbitrar, declară o studentă care a fost nevoită să se mute din Miami şi să închirieze o locuinţă la o oră de mers în afara localităţii pentru că, dintr-o dată, chiria i-a fost majorată de la 750 de dolari pe lună la 925 dolari pe lună.

Cererea din piaţa chiriilor s-a majorat după ce numărul de proprietari a atins cel mai coborât nivel din 1997 încoace ca urmare a executărilor silite. Segmentul închirierilor este susţinut de trei categorii sociale: tineri care au prima slujbă şi se mută de la părinţi, imigranţii şi cei care şi-au pierdut casa. Acestea sunt grupurile care vor susţine puternic piaţa închirierilor chiar şi dacă se vor relua construcţiile şi va creşte numărul locuinţelor deţinute în proprietate, spune Louise Keely de la The Demand Institute.

David Kotok, chief investment officer la Cumberland Advisors, explică şi de ce oamenii se mută în chirie chiar dacă preţurile caselor sunt coborâte, iar dobânzile la creditele ipotecare se regăsesc la minime istorice: Oamenii nu sunt capabili să strângă avansul de 20% din valoarea locuinţei necesar achiziţiei.

Existenţa clientelei ar urma să fie o garanţie pentru investitori. Oliver Chiang, fondator al companiei Sylvan Road Capital, afirmă că SUA se mută către un tip de societate care are ca model închirierea. Astfel, investiţia în locuinţe unifamiliale destinate închirierii ar urma să fie printre cele mai profitabile dintre toate clasele de active.

Ce obstacole mai sunt în faţa revenirii imobiliare

Totuşi, în piaţa imobiliară sunt numeroşi factori care frânează relansarea pe termen lung a acesteia. CNBC aminteşte că nu mai puţin de 15 milioane de familii de americani aflaţi sub incidenţa unor împrumuturi ipotecare au valoarea ipotecii mai ridicată decât cea a casei. Creditorii par a lua act de această realitate şi, pentru a preveni părăsirile voluntare ale locuinţelor, vin în întâmpinarea debitorilor cu reduceri la principal. De exemplu, Bank of America a operat tăieri în valoare de 4,75 miliarde dolari pentru prima ipotecă în cazul a 30.000 de clienţi, valoarea medie a reducerilor fiind de 145.000 de dolari.

Incertitudinea încă predominantă în piaţa creditului îi ţine departe pe cumpărători. Potrivit ultimelor date statistice oferite de Asociaţia Creditorilor Ipotecari (Mortgage Bankers' Association) nivelul anualizat al aplicaţiilor la creditele ipotecare se află încă în zona minimelor istorice, cu 62% mai jos decât vârful din 2005 şi cu 40% sub media multianuală.

Reglementările operate în sistemul finanicar după criza din 2008 sunt în măsură să frâneze dinamica tranzacţiilor. Dintre acestea, foarte importante sunt în domeniul evaluărilor. Joe Milkes, proprietar al Milkes Realty Valuation, evaluator cu 30 de ani de experienţă în consultanţa imobiliară, a declarat pentru CNBC că există posibilitatea ca o tranzacţie să nu se încheie chiar dacă vânzătorul şi cumpărătorul cad de acord asupra preţului, în condiţiile în care evaluatorul convenit de bancă indică altă valoare a proprietăţii, în acord cu reglementările în vigoare.