"Robinetul" băncilor pentru finanţarea investitorilor imobiliari rămâne deocamdată strâns, astfel că investitorii trebuie să rişte mai mult dacă vor să-şi continue proiectele şi să rămână în piaţă, reiese din datele prezentate de bancherii, investitorii imobiliari şi consultanţii prezenţi ieri la seminarul "Noile tendinţe în finanţarea imobiliară", organizat de Ziarul Financiar în parteneriat cu societatea de avocatură Reff & Asociaţii.
Finanţarea imobiliară din partea băncilor nu este oprită complet, dar se acordă doar în condiţiile
unei participări substanţiale cu lichidităţi din partea acţionarilor şi doar pentru proiecte cu adevărat viabile, în condiţiile în care marile bănci au în prezent o gamă destul de largă de
proiecte dintre care pot alege ce să crediteze.
"Finanţarea nu înseamnă o linie de cash, este vorba despre valoarea unei resurse de capital. Pe piaţă sunt în prezent proiecte care vin în competiţie pentru a obţine finanţarea. Nu este un "beauty contest", ci o analiză asupra cifrelor", a explicat situaţia Sergiu Manea, vicepreşedinte trezorerie, pieţe de capital şi group large corporates în cadrul BCR.
El spune că BCR, cea mai mare bancă din piaţă, nu a pus pe hârtie pentru acest an un buget anume pentru creditarea de proiecte imobiliare, dar banca are disponibile fonduri pentru proiectele viabile. "Există capital din partea băncii ce poate fi investit în proiectele care fac sens".
Mai mult, el a adăugat că investitorii nu
s-au înghesuit pe piaţa imobiliară anul trecut pentru că acest sector merge în tandem cu economia. "A fost un an de aşteptare pentru că sectorul imobiliar este corelat cu creşterea reală şi cu evoluţia valorii adăugate la nivel naţional."
În aceste condiţii, potrivit informaţiilor ZF, cel mai mare credit imobiliar acordat anul trecut a fost reprezentat de refinanţarea proiectului de birouri City Gate din nordul Capitalei printr-un împrumut de 100 mil. euro acordat de Erste Bank, acţionarul majoritar al BCR.
De cealaltă parte, Martin Slabbert, CEO al fondului sud-african de investiţii New Europe Property Investments (NEPI), investitor care a plasat aproximativ 300 milioane de euro în piaţa imobiliară din România în plină criză, a subliniat că dezvoltatorii imobiliari trebuie să pună pe masă şi bani din conturile proprii, în condiţiile în care investiţiile imobiliare sunt plasamente care au nevoie de capital.
"Investiţiile imobiliare implică utilizarea capitalurilor proprii. Nimeni nu mai poate face afaceri pe piaţa imobiliară doar cu bani veniţi de la bănci", a spus el.
În ultimii ani, în care NEPI şi-a trecut în portofoliu proiecte precum Promenada Brăila, Iris Piteşti, Floreasca Business Park sau City Business Center Timişoara, sud-africanii s-au bazat foarte puţin pe susţinerea băncilor.
Drept urmare, NEPI a ajuns pe piaţa locală la un portofoliu imobiliar de 464 mil. euro, având credite de doar 180 mil. euro, adică un grad de îndatorare de sub 40%, care poate fi considerat foarte bun pentru un investitor imobiliar.
Cum se explică? NEPI a anunţat chiar în această săptămână atragerea de pe piaţa de capital a sumei de 43 de milioane de euro, bani ce ar urma să fie folosiţi pentru noi achiziţii în România.
"Strategia noastră pe piaţa locală este aceea de a ne concentra pe creşterea portofoliului şi nu pe profit. Probabil vom continua să investim agresiv şi în următoarea perioadă". Un sfat pentru ceilalţi investitori imobiliari? "Poate că ar trebui luată în calcul dezvoltarea proiectelor din fonduri proprii şi refinanţarea la finalul construcţiei", a mai spus Slabbert.
Cum de are NEPI curaj să investească acum în România, în timp ce alţi investitori nici nu vor să audă de piaţa locală? "De multe ori investitorii au un comportament de «turmă». Când o piaţă devine atractivă, se grăbesc toţi să intre, cum se întâmplă acum în Polonia. România nu arată foarte atractiv acum în exterior, dar consider că stă destul de bine pentru că, spre deosebire de alte ţări din vest, unde doar se discută, aici chiar s-au luat măsuri de austeritate, s-au micşorat salariile din sistemul public, TVA a fost majorată la 24%. În plus, România are una dintre cele mai mici datorii publice din Uniunea Europeană."
Întrebaţi dacă şi-ar pune banii proprii în joc pentru investiţii în piaţa imobiliară, doar circa un sfert dintre cei aproximativ 150 de bancheri, manageri şi consultanţi prezenţi în sediul Băncii Naţionale a României, unde a avut loc evenimentul, au ridicat mâna afirmativ.
Noi standarde de contracte
În timp ce băncile duc lipsă de apetit pentru a credita proiectele dezvoltatorilor imobiliari, consultanţii aduc în lumina reflectoarelor standardizarea contractelor de finanţare imobiliară ca instrument pentru "relaxarea" relaţiei dintre bancheri şi jucătorii de pe piaţa imobiliară.
În acest sens, Loan Market Association (LMA), o organizaţie britanică ce reuneşte bănci, consultanţi şi case de avocatură, a creat un contract standard destinat finanţărilor pe această linie.
"Actul reprezintă o bază comună de documente pusă la dispoziţia creditorului şi debitorului. Documentul reprezintă un punct de plecare pentru negociere. Nu este un contract cu o forma fixă, pot fi aduse amendamente", explică Amelia Slocombe, associate director în cadrul LMA. Ea a mai adăugat că unul dintre principalele avantaje ale folosirii unui contract standardizat de acest tip este familiarizarea cu limbajul şi arhitectura documentului. "Ştii exact unde sunt poziţionate toate prevederile contractuale, unde sunt elementele care te interesează şi astfel investitorii devin mai confortabili."
Deşi contractul construit de LMA este un document standardizat, Amelia a precizat că organizaţia evaluează periodic problemele din piaţa imobiliară pentru a transpune cerinţele jucătorilor în prevederile contractuale.
Andrei Burz-Pânzaru, partener al casei de avocatură Reff & Asociaţii, care a consiliat NEPI la tranzacţiile realizate pe piaţa locală, a explicat că dacă una din părţi, fie bănci, fie investitori, nu este familiarizată cu un contract standard de tip LMA, acesta nu va pune creditarea "pe roţi".
"Contractul de tip LMA impune un anumit standard, dar este important de ştiut că acesta poate fi negociat şi personalizat, adaptat de la caz la caz".
Alexandru Păunescu, head of legal department al Băncii Naţionale a României (BNR), a anunţat însă că în acest moment pe piaţa locală nu poate fi vorba despre o iniţiativă coordonată a sistemului bancar pentru introducerea unor contracte standardizate.
"BNR nu poate interveni în relaţia dintre bancă şi client. O iniţiativă pentru standardizarea contractelor de credite poate veni însă de la Asociaţia Română a Băncilor". El a precizat totuşi că standardizarea contractelor va mări gradul de transparenţă între bancheri şi dezvoltatorii imobiliari şi va creşte gradul de responsabilizare pe această linie.
Alexandru Păunescu, head of legal department BNR
BNR nu poate interveni în relaţia dintre bancă şi client. O initiativă pentru standardizarea contractelor de credite poate veni însă de la Asociaţia Română a Băncilor.
În 2008-2009 contractele aveau un anumit standard. Criza a schimbat însă standardul contractelor de creditare în domeniul imobiliar.
Armonizarea clauzelor standard măreşte gradul de transparenţă şi responsabilizează părţile.
Termenii din contractul de creditare trebuie înţeleşi din momentul încheierii contractelor şi nu ulterior.
Sergiu Manea, vicepreşedinte trezorerie, pieţe de capital şi group large corporates BCR
Nu vă pot spune ce buget are BCR pentru acrodarea de finanţări imobiliare în acest an, dar pot afirma că există capital din partea băncii ce poate fi investit în proiectele care fac sens.
Finanţarea nu înseamnă o linie de cash, este vorba despre valoarea unei resurse de capital. Pe piaţă sunt în prezent proiecte care vin în competiţie pentru a obţine finanţare. Nu este un "beauty contest", ci o analiză asupra cifrelor.
Constrângerile regulatorii nu se vor limita. Aceste constrângeri vor continua în perioada următoare pentru un scop bun, dar nu într-un moment la fel de bun.
Martin Slabbert, CEO NEPI
Înainte de 2008-2009 tot ce conta la un proiect imobiliar era să fie realizat ieftin şi să se vândă scump. Nu contau viabilitatea proiectului şi calitatea.
România stă destul de bine pentru că, spre deosebire de alte ţări din vest, unde doar se discută, aici chiar s-au luat măsuri de austeritate, s-au micşorat salariile din sistemul public, TVA a fost majorată la 24%. În plus, România are una dintre cele mai mici datorii publice din Uniunea Europeană.
Strategia noastră pe piaţa locală este aceea de a ne concentra pe creşterea portofoliului şi nu pe profit. Probabil vom continua să investim agresiv şi în următoarea perioadă.
Andrei Burz-Pânzaru, partener Reff & Asociaţii
Dacă una dintre părţi nu este familiarizată cu un contract standard de tip LMA, acesta nu va grăbi procesul de creditare, ba din contră.
Contractul de tip LMA impune un anumit standard, dar e important de ştiut că acesta poate fi negociat şi personalizat, adaptat, de la caz la caz.
Consider că legea creditelor ipotecare ar putea fi ajustată, astfel încât să nu se aplice şi creditelor comerciale.
În prezent avem în lucru o singură finanţare, cu o valoare de 30-40 de milioane de euro, dar negocierile sunt într-un stadiu incipient şi vorbim mai degrabă despre un proiect de infrastructură decât de unul imobiliar.
Amelia Slocombe, associate director Loan Market Association (LMA)
LMA a creat un contract standard destinat finanţărilor imobiliare. Iniţial a fost realizat un draft al documentului, apoi au urmat mai multe discuţii pe marginea lui pentru ca apoi să rezulte forma finală.
Anumite lucruri ce par la o primă vedere mai puţin importante într-un contract pot avea un impact semnificativ ulterior asupra întregii pieţe de credit.
Facem lobby la Bruxelles pentru ca oficialii Uniunii Europene, cei care legiferează, să înteleagă foarte bine mecanismele pieţei imobiliare.
Vom face un review periodic al documentelor pentru a vedea ce se întâmplă pe piaţă. Vom modifica contractul standard de împrumut în funcţie de evoluţiile de pe piaţa imobiliară şi ne bazăm pe feed-back-ul jucătorilor din piaţă pentru îmbunătăţirea prevederilor din contract.
Sursa
17 May 2012
