Băncile sufocă piaţa imobiliară

Autorul Charles Hugh Smith spune că blocajul din sectorul rezidenţial american este creat artificial de băncile care nu vor să-şi recunoască pierderile. Fed încurajează neaducerea în piaţă a imobilelor şi menţinerea artificială a unor preţuri ridicate ştiind că altfel instituţiile de credit ar intra în faliment. În România executările silite şi lichidarea portofoliilor imobiliare sunt întârziate, în condiţiile în care băncile au acces la lichiditatea BNR.

Piaţa imobiliară plăteşte acum nota de plată a vremurilor bune în care alianţa cu sistemul financiar a transformat industria de real estate într-un sector favorizat al economiei. În etapa de "boom", volumul tranzacţiilor s-a majorat considerabil, iar preţurile au atins niveluri-record pe fondul direcţionării preferenţiale a creditului către imobiliare. După spargerea balonului, piaţa rămâne caracterizată de un blocaj la nivelul tranzacţiilor, iar dinamica întregului sector atinge parametrii îngrijorători.

Îngheţarea şi deriva pieţei imobiliare este indusă artificial de sectorul financiar şi de actorii pierzători din real estate care menţin artificial preţurile ridicate şi nu aduc în piaţă inventarul aflat sub incidenţa datoriilor rele pentru a nu ieşi la iveală falimentul în care, în mod real, se află, scrie pe blogul Of Two Minds autorul Carles Hugh Smith. Marcarea la piaţă a imobilelor aflate în portofoliul instituţiilor de credit ar releva insolvenţa acestora, fapt pe care nu îl doresc băncile centrale care închid ochii la contabilitatea fantezistă a băncilor.

În România, avem o realitate similară, în care procesul de executare a rău-platnicilor şi lichidarea transparentă a deţinerilor imobiliare ale băncilor sunt întârziate artificial. Băncile preferă să acceseze lichiditatea de la banca centrală, decât să îşi recunoască pierderile prin vânzarea în piaţă a proprietăţilor executate. Acest lucru favorizează menţinerea unor preţuri supraevaluate în real estate.

Toate încercările de susţinere artificială a status-quo-ului din piaţa imobiliară, de fapt frânează dezvoltarea sectorului, care de fapt are nevoie de aşezarea pe baze noi, scrie Smith. El adaugă însă că aceste măsuri nu vizează relansarea industriei, ci menţinerea în viaţă a băncilor zombie, indiferent de costurile asupra naţiunii.

Planificarea centralizată pe care o practică Rezerva Federală Americană loveşte direct în piaţa imobiliară, care a fost sacrificată cu scopul salvării băncilor care ar fi trebuit să dea faliment, spune Charles Hugh Smith. În opinia sa, cotaţiile din real estate ar trebui să-şi găsească punctul de echilibru mult mai jos pentru ca să asistăm la o reluare a tranzacţiilor. Acest lucru este însă împiedicat de intervenţionismul de stat şi de contabilitatea fantezistă operată de băncile comerciale.

Proprietăţile nu sunt executate silit, iar cele executate nu sunt readuse în piaţă de către bănci, ceea ce conduce la realitatea unei pieţe imobiliare gripate, cu tranzacţii sporadice şi dominată de neîncredere. Investitorii şi cumpărătorii potenţiali nu îşi pot face planuri pe termene lungi, necunoscând valoarea reală a ipotecilor şi a imobilelor. Incertitudinile sunt împinse pe termen nedefinit de sectorul financiar, iar capitalismul nu funcţionează.

Piaţa imobiliară, un cimitir al băncilor zombie

Banca centrală a SUA le permite instituţiilor de credit să îşi treacă în contabilitate activele imobiliare şi garanţiile la valori fanteziste, depărtate de realitatea pieţei, avertizează Smith. Băncile zombie beneficiază de aceste reglementări relaxate în contabilitate şi preferă să acceseze lichiditatea de la împrumutătorul de ultimă instanţă decât să-şi lichidizeze deţinerile.

Autorul de pe blogul Of Two Minds explică şi de ce: pentru că altfel ar fi nevoite să îşi recunoască insolvenţa. Acestea nu au niciun motiv să scoată la licitaţie activele imobiliare executate şi nici să descopere preţul real al acestora. De exemplu, dacă pentru un credit neperformant, valoarea principalului se ridica la 350.000 de dolari, iar garanţia reprezentată de imobil este de 400.000 de dolari în contabilitatea băncii, o vânzare cu 200.000 de dolari a respectivului activ ar scoate la iveală o pierdere reală de 150.000 de dolari. Problema este că suma pierderilor rezultate din această lichidizare a portofoliului de proprietăţi-fantomă ar arăta că banca este insolventă şi trebuie să se închidă.

Aşa se face că piaţa imobiliară din SUA este îmbâcsită de proprietăţi nelistate, nevândute, ţinute nedefinit pe inventar, în speranţa reîntoarcerii preţurilor de bulă speculativă pentru ca băncile să le poată înstrăina fără pierderi. Cum aceste cotaţii nu revin, casele sunt păstrate afară din piaţă cu milioanele. Pe de altă parte, nimeni nu reintră la cumpărare, ştiind că preţurile vor cunoaşte ultima etapă a scăderilor abia după lichidarea acestor deţineri ale băncilor. Există astfel o neîncredere care subminează întreaga piaţă imobiliară.

Un al doilea efect al menţinerii acestor stocuri pe bilanţurile băncilor este faptul că înseşi instituţiile de credit îşi dau seama că preţurile vor scădea în continuare. De aceea, ele nu sunt dispuse să-şi asume riscuri noi şi nu vor să acorde împrumuturi ipotecare pentru achiziţii de locuinţe la preţuri supraevaluate.

Înghiţirea putregaiului de către banca centrală nu lasă loc aflării preţurilor ipotecilor

Rezerva Federală Americană a cumpărat din piaţă obligaţiuni cu acoperiri în ipoteci în valoare de 1.000 de miliarde dolari. Motivaţia oficială a fost aceea de a aduce stabilitate financiară şi de a relansa piaţa imobiliară. Smith spune însă că abia această intervenţie ajută la blocarea pieţei întrucât investitorii nu pot afla care este valoarea adevărată a ipotecilor.

Produsele securitizate având la bază credite ipotecare nu sunt deloc bune. Dacă ar fi fost bune, le-ar fi cumpărat investitorii privaţi şi nu ar fi fost nevoie să le ia Fed pe bilanţuri. Niciun investitor nu ar achiziţiona aceste active decât la discounturi mari, ceea ce, iarăşi, ar conduce la recunoaşterea falimentului băncilor.

Atunci când Fed intră la cumpărare, pieţei nu i se permite să descopere valoarea reală a ipotecilor. Asta distruge întreaga piaţă a creditelor ipotecare şi, implicit, sectorul imobiliar.

Riscuri prea mari pentru randamente atât de mici

Rezerva Federală Americană face eforturi pentru menţinerea ratelor de dobândă pe termen scurt apropiate de zero, argumentând că aceasta reprezintă un stimulent pentru economie şi mai cu seamă pentru sectorul imobiliar. Se întâmplă exact pe dos, afirmă Smith. Dobânda de politică monetară redusă determină şi coborârea ratelor creditelor ipotecare către minime istorice. Acestea nu sunt deloc stimulative pentru instituţiile de credit. Acest cost al împrumutului nu justifică asumarea de risc pentru plasarea de capital pe termen lung într-o piaţă imobiliară stresată.

O bancă ce acordă un credit de 300.000 de dolari pentru achiziţia unei case de 400.000 de dolari trebuie să ia în calcul că debitorul poate intra în default, iar dacă executarea garanţiei aduce mai puţin de 300.000 de dolari, recuperarea pierderii nu ar putea fi acoperită de ratele de dobândă reduse. Acesta este unul dintre motivele pentru care băncile evită să acorde credite noi, ceea ce  contribuie la blocajul pieţei imobiliare.

Nu câştigă nimeni din aducerea noilor fraieri

Autorităţile încearcă să menţină cotaţiile artificial ridicate din real estate prin facilitarea creditului către bazine noi de cumpărători. Aceştia pot accesa împrumuturi cu rate de dobândă mici şi pot realiza tranzacţiile beneficiind de posibilitatea aducerii unui avans nesemnificativ. Asta asigură, într-adevăr, o nouă bază pentru extinderea creditului, dar problema este aceea că noile împrumuturi sunt îndoielnice. Dacă Guvernul acordă garanţii, creditorii sunt tentaţi să fie mai neglijenţi în selectarea clienţilor, iar debitorii, punând la bătaie atât de puţin, sunt predispuşi mai uşor să ceară procedura de faliment personal.

Creditele se acordă cu uşurinţă şi tot cu uşurinţă pot deveni neperformante!, avertizează Smith. Efectul negativ al acestei creditări ipotecare subvenţionate este acela că aduce incertitudine asupra evoluţiei pieţei imobiliare pe termen mediu şi lung. Investitorii sofisticaţi se aşteaptă că noile valuri de falimente vor antrena o nouă criză ipotecară, un nou val de executări silite şi un alt stoc semnificativ de locuinţe aruncate în piaţă sub stres. Acest lucru te ţine departe să nu cumperi, iar piaţa imobiliară este lipsită de clienţii care preferă să amâne nedefinit achiziţia.

Tinerii nu vor putea lua şi bolovanul unui credit ipotecar

Industria financiară americană a încărcat tinerii cu credite de studii pe viaţă. Aceştia pleacă de la colegiu sau de la facultate cu datorii de zeci de mii de dolari, ceea ce asigură faptul că ei vor lipsi în calitate de clienţi ai pieţei imobiliare. Ei deja se află sub povara unui credit pe care le este greu să îl ramburseze şi nu se vor califica pentru accesarea unor noi împrumuturi.

Atunci când ai o datorie de 100.000 de dolari sub forma unui credit de studii, cam ce venituri trebuie să ai pentru a-ţi permite şi un credit ipotecar de încă 100.000 de dolari?, se întreabă Smith. Doar cei care vor avea slujbe bune îşi vor permite achiziţia unei case... atunci când vor avea părul alb. Majoritatea însă nu se va califica niciodată, iar aceşti potenţiali clienţi vor lipsi din piaţa rezidenţială.

Sectorul financiar nu este străin de îngheţul din imobiliarul românesc

Piaţa imobiliară din România nu are toate caracteristicile celei din SUA, însă şi aceasta traversează o perioadă post-bubble, dominată de un blocaj la nivelul tranzacţiilor. Realitatea existenţei unor actori zombie - deopotrivă financiari şi imobiliari - ţinuţi în viaţă artificial de menţinerea de către BNR a unei politici monetare excesiv relaxate este însă pe deplin similară cu cea de peste Ocean şi din alte state dezvoltate.

În plus, la noi valorile de susţinere fundamentală ale preţurilor sunt mult mai slabe decât în America de Nord unde corecţiile au fost semnificative. Sistemul financiar a permis, de asemenea, dispariţia mai multor bănci şi instituţii de creditare ipotecară ca şi executările silite. În România acest proces este întârziat, băncile se tem să recunoască neperformanţa creditelor, iar puţinele imobile executate nu sunt aduse în piaţă transparent şi la preţuri care să permită efectuarea tranzacţiilor.

După ce în anii umflării bulei speculative, piaţa imobiliară a fost favorizată de creditul drenat preferenţial (şi iresponsabil) către acest sector, acum blocajul acesteia este exacerbat tocmai de sectorul financiar. Implozia creditului a condus la o dispariţie subită a cumpărătorilor, iar intrarea în piaţă a unor noi potenţiali clienţi nu este posibilă fără o coborâre semnificativă a cotaţiilor.

Programul "Prima Casă", al cărui scop real este frânarea prăbuşirii valorii colateralelor creditelor ipotecare acordate de bănci, reprezintă o altă sursă de potenţial de risc pe viitor prin hazardul moral al garanţiei de stat şi istoricul nedovedit al debitorilor care pot pune la bătaie un avans de numai 5%.

Această măsură, ca şi altele, nu vine în sprijinul pieţei imobiliare, ci îi frânează dinamica, aşa cum spune şi Charles Hugh Smith. El subliniază că statului şi băncii centrale nu le pasă de acest sector, iar ţinta reală este aceea de a menţine băncile zombie indiferent de costurile pe care le implică asupra economiei. Acesta este şi motivul pentru care Smith nu crede în revenirea pieţei imobiliare, tocmai pentru că acesteia nu i se permite să se însănătoşească. Este un lucru mai mult decât valabil şi pentru România. Îngheţul se va prelungi pe imobiliare.