Dacă înainte de criză dezvoltatorii şi chiriaşii vroiau suprafeţe tot mai mari pentru extindere şi pentru imagine, acum lucrurile stau cu totul altfel.
Foarte puţini dintre cei prinşi de criză cu suprafeţe office mari neînchiriate au reuşit să-şi găsească clienţi între timp. Chiar şi marii chiriaşi au sub-închiriat suprafeţe la alte firme, după ce au constatat că s-au extins prea mult. În prezent încep să aibă mare căutare birourile mici, vilele şi chiar blocurile cu destinaţie mixtă.
Clădirile de birouri cu suprafeţe de sub 5.000 de metri pătraţi au intrat într-un con de umbră încă de la începuturile boom-ului imobiliar. Nici după apariţia crizei nu s-a prea vorbit despre acestea, chiar dacă pe segmentul office au fost mult mai dinamice decât clădirile foarte mari, fără tranzacţii. De aceeaşi soartă au avut parte şi blocurile mixte de birouri şi apartamente, dar şi vilele. Nici despre acestea nu s-a prea vorbit. Asta în condiţiile în care firmele cu 10-20 de angajaţi de pe piaţă nu iau decât extrem de rar spaţii în marile clădiri de birouri, împreună cu alte firme. „De regulă, marile centre de afaceri au fost proiectate puţin compatibil cu cererile de suprafeţe mici, în anii de boom. Asta din două motive: investiţia într-o clădire foarte modulabilă, care să permită închirierea de la 50-100 mp, este mai ridicată şi, pe de altă parte, existau suficienţi clienţi interesaţi de suprafeţe mari", a declarat Mirela Raicu, Partner Esop Consulting.
Ţinta office a firmelor mici sunt spaţii de 100-500 mp, situate în clădiri mici de birouri, apartamente sau vile. Despre această din urmă ofertă vom vorbi în cele ce urmează, limitându-ne la Bucureşti.
Clădiri mici
Dacă o firmă alege să stea cu chirie într-o clădire de birouri, poate să-şi utilizeze spaţiul mai eficient şi, în plus, există şi un spor de imagine. Dacă imaginea nu e atât de importantă acum precum chiria, oferta se adresează oricărui... buzunar. Mai precis, cheltuielile pot fi mai mici decât în cazul închirierii unui apartament. „La mare căutare sunt clădirile de birouri care au întreţinerea calculată în sistem pauşal, adică proporţional cu suprafaţa închiriată. Întreţinerea poate fi între 2-2,2 euro/mp (faţă de 1,5-2,5 euro/mp în cazul vilelor, respectiv 2-3 euro/mp în cazul apartamentelor în bloc", spune Raicu. E vorba aici de clădiri cu suprafeţe sub 1.500 mp, care nu presupun o administrare dificilă, spre deosebire de clădirile mari. Acestea din urmă necesită implicarea unei companii de property management/ administrare, adică bani în plus.
Pentru aceste suprafeţe mai mici, chiria este de 7-10 euro în zonele relativ centrale, cum ar fi Pache Protopopescu, Grozăveşti, Calea Griviţei, Floreasca. Acest nivel poate fi redus după negociere cu 10-15%.
În zone mai bine poziţionate, precum Domenii, Aviatorilor, Cotroceni, Romană, Universitate, nivelul chiriei în clădiri de birouri mici se încadrează între 9-14 euro/mp.
Unde s-a putut, proprietarii au început să delimiteze suprafeţele pe un etaj. „Au rezultat spaţii de sub 100 mp în clădiri de clasa A. Astfel, din punct de vedere cantitativ, dificultăţile economice au contribuit la creşterea cantitativă a spaţiilor de mici dimensiuni", a declarat Eduard Turcoman, Senior Consultant Office Department, DTZ Echinox.
Mai există şi cazul firmelor care, după ce au închiriat suprafeţe mari, au avut de înfruntat criza, dar renunţarea la contract s-a dovedit dificilă. Aşa a rezultat sub-închirierea şi a apărut sistemul „instant office", adică birouri mobilate şi echipate, care pot fi găsite şi în clădiri de clasa A şi în clasa B. „Spaţiile instant office sunt potrivite pentru companiile care doresc un spaţiu mic, dar de calitate foarte bună. Costul variază între 80-130 euro/persoană/lună, cu tot cu întreţinerea", spune Raicu.
Vilele
O altă variantă pentru firmele cu mai puţin de 20 de angajaţi o reprezintă vilele. Cele mai multe spaţii în vile, pretabile pentru birouri relativ mici şi medii, se află în zone precum Domenii (Mihalache, Caşin), Calea Griviţei, Cotroceni/Eroilor şi Pache Protopopescu. „Chiriile din vile sunt de 8-13 euro/mp. Mai mari sunt chiriile în zone precum Piaţa Victoriei, Aviatorilor-Dorobanţi, acestea urcând în intervalul 10-14 euro/mp", spun cei de la Esop.
Faţă de apartamentele în bloc, vilele sunt considerate a oferi o imagine diferită chiriaşului, dacă este vorba de o vilă centrală în stare bună. Vilele construite în perioada interbelică sunt o opţiune interesantă în special datorită arhitecturii lor, dar şi funcţionalităţii spaţiilor - sistemul camerelor comunicând prin uşi tip glasvand, ce permit transformarea în adevărate zone open space.
În privinţa spaţiilor office disponibile din vilele capitalei după nivelul chiriei, circa 80.000 mp sunt cu chirii de sub 11 euro/mp. Această suprafaţă e cam jumătate din oferta disponibilă. Pentru a treia parte din spaţii se cer 11-15 euro, iar pentru restul peste 15 euro.
Apartamente în blocuri mixte
Firmele mai mici aleg să stea cu chirie şi în blocuri de locuit. Varianta mai comodă şi nu neapărat mult mai scumpă este un bloc mixt, cu birouri şi apartamente. Astfel de blocuri dispun de o calitate mai ridicată a zonelor de acces (recepţia clădirii, scară, lift), de anumite servicii cum ar fi cel de pază şi îndrumare a vizitatorilor, precum şi alte posibile îmbunătăţiri. Acestea se află concentrate în special în zone precum Unirii-Alba Iulia şi Piaţa Victoriei. Valoarea office a acestei zone ţine de blocurile finalizate după 1985 sau chiar după 1990, dar şi de accesul deosebit de bun la mijloacele de transport.
„Chiriile pentru astfel de spaţii, în funcţie de poziţia şi calitatea finisajelor, este de 7-10 euro/mp, dar pot coborî la 5 euro după negocieri", indică specialistul Esop. Astfel, un spaţiu de 100 mp, necesar unei companii cu 8-10 angajaţi, poate avea o chirie de tranzacţionare medie de 600-800 euro/lună în astfel de imobile.
La acestea pot fi amintite şi soluţii de birouri în apartamente mai reduse la preţ, de 400-600 euro lunar pentru aceeaşi suprafaţă de 100 mp. Acestea sunt însă în alte locaţii, în imobile mai vechi, sau în blocuri utilizate predominant pentru locuinţe.
Oferte disponibile acum pe piaţă
Lângă parcul Cişmigiu, lângă Radiodifuziune, la parterul unui imobil finalizat anul trecut, se cer 680 de euro pe 90 mp utili. Tot în zonă, pentru şase camere la parter, cu o suprafaţă totală de 210 mp, se cer 1.400 euro lunar. Într-o vilă de lângă Cişmigiu, un apartament de cinci camere şi un birou cu parcare mare, se cer 1.500 euro negociabili. Proprietarul specifică drept destinaţie potrivită un cabinet notarial sau stomatologic.
Lângă BNR sunt scoase la închiriere nouă camere renovate recent cu 1.000 de euro, dar şi apartamente de trei camere cu parcarea asigurată, cu 700 de euro.
Un apartament de 100 mp de pe strada Polonă (paralelă cu Calea Dorobanţilor) se închiriază cu 1.000 de euro pentru birou de firmă. Pe bulevardul Magheru, o suprafaţă office de 70 mp se scoate la închiriat cu 700 de euro.
Un spaţiu de birouri de pe Bulevardul Kogălniceanu cu dotări moderne, recent renovat, este oferit chiriaşilor cu 8 euro/mp.
4 July 2011