Capitaliştii cuceresc ruinele comunismului

Situaţia fabricilor a fost tratată în mod diferit, în ţările unde a existat regimul comunist. Dacă vecinii din Bulgaria, Ungaria şi Polonia au păstrat o parte din aceste instituţii, în România unităţile care şi-au trăit perioada de glorie înainte de Revoluţie au avut destinaţii din cele mai diverse în ultimii 22 de ani. Mai mult de 1,1 miliarde de euro, conform calculelor Income Magazine, au investit străinii în fostele fabrici comuniste, iar suma nu se opreşte aici, potenţialul logistic al acestora fiind remarcat de dezvoltatori.

Austriecii de la fondul de investiţii Immoeast, belgienii de la BelRom, care au finalizat până în prezent cinci parcuri comerciale pe piaţa locală, francezii de la Cora şi Bibiana Stanciulov sunt doar câteva nume de investitori care au făcut primul pas în „schimbarea la faţă” a fostelor fabrici comuniste.

„Unele fabrici pur şi simplu au dispărut, terenurile acestora fiind valorificate, din punct de vedere rezidenţial sau comercial, prin construcţia unor mall-uri şi centre comerciale. Altele au relocat facilităţile de producţie în afara oraşelor, tocmai pentru a profita de poziţionarea bună a terenurilor şi a le valorifica, iar în ultima categorie sunt cele care au funcţionat până recent sau încă mai funcţionează. Dar conjunctura economică actuală nu mai este atât de favorabilă, aşa că se aşteaptă momentul potrivit pentru a reloca activitatea sau a închide fabrica”, spune Cristian Răducea, retail consultant, în cadrul DTZ Echinox.

Investitorii şi planurile lor

Un investitor care a „scris” soarta unei foste fabrici comuniste este Immoeast. Grupul din Austria a cumpărat terenul de 6,1 hectare al fostei fabrici de scule şi unelte IUS din Braşov, unde este planificată dezvoltarea unui proiect amplu, care să cuprindă un mall, un hotel, spaţii de birouri şi locuinţe, în urma unei investiţii estimate la 240 de milioane de euro, dar planurile au fost oprite de criză.

Şi belgienii de la BelRom s-au îndreptat către o fostă fabrică, pe care vor să o transforme în centru comercial. BelRom a plătit în 2007 aproape 60 de milioane de euro pentru terenul fabricii Helitube, din şos. Colentina, unde se făceau ţevi sudate, cu intenţia de a-l transforma într-un mall cu o suprafaţă închiriabilă de 55.000 metri pătraţi. Alocaseră suma de 100 milioane de euro şi, deşi planurile păreau foarte serioase, centrul comercial încă nu a fost finalizat. Lucrările ar trebui să se termine până la sfârşitul acestui an, însă o nouă amânare nu ar surprinde pe nimeni, în condiţiile în care mulţi dezvoltatori au dificultăţi în a respecta termenele de predare convenite la începutul proiectului.

Francezii de la Cora au aplicat aceeaşi strategie – în 2010 , au prins o oportunitate uriaşă, de a achiziţiona, în urma unei executări silite, fabrica de pe platforma de 3,9 hectare a Hidromecanica din Braşov, pentru 12,6 milioane de euro. Până când hipermarketul Cora din Braşov va fi construit, la Hidromecanica încă se mai fabrică, printre altele, turbosuflante, pompe hidraulice sau piese de schimb pentru tractor.

Direcţia cu multe zerouri

Şi alţi investitori sunt interesaţi de potenţialul pe care îl au fabricile în care înainte de 1989 se construia economia României. „Caută în special pe segmentul de retail terenuri poziţionate în imediata apropiere a aglomeraţiilor urbane, cu acces din bulevarde importante şi care au situaţii juridice clare”, explică Cristian Răducea. Acesta mai precizează că preţul este un factor decisiv în concluzionarea negocierilor şi că proprietarii au înţeles că nu mai pot aştepta un alt boom imobiliar pentru a face averi din vânzare.

Privind retrospectiv, valoarea investiţiilor imobiliare în 2007, anul precedent crizei, se ridica la aproximativ două miliarde de euro, potrivit unui studiu realizat de DTZ Echinox. Aceeaşi companie de consultanţă imobiliară arată că anul trecut volumul tranzacţiilor cu active imobiliare a atins 348 milioane de euro, scăderea fiind uriaşă. Reprezentanţii DTZ Echinox anticipează, pentru anul acesta, o creştere moderată a volumului tranzacţiilor, care ar putea ajunge, într-un scenariu optimist, la cel mult 450 milioane de euro.

MIZA : TERENURILE

Proximitatea zonelor intens locuite şi infrastructura existentă sunt câteva dintre principalele avantaje ale unui teren care aparţine unei foste fabrici comuniste. La polul opus, costurile mari cu demolarea clădirilor existente, necesitatea schimbării PUZ-ului şi, în foarte multe cazuri, situaţia juridică neclară sunt dezavantajele enumerate de Cristian Răducea care pot descuraja un investitor. Valoarea medie a unui teren pe care a existat o uzină comunistă este influenţată de foarte mulţi factori, pornind de la situaţia juridică şi până la cheltuielile cu demolarea. Cristian Răducea spune că un teren în Bucureşti, în zona semicentrală, întins pe o suprafaţă de două-trei hectare, poate fi vândut cu 600- 800 de euro pe metru pătrat. La marginea oraşului, în funcţie de acces şi poziţionare, se pot obţine 200-300 de euro pentru metru pătrat.

În oraşele mari din ţară, preţurile pot varia între 200 şi 300 de euro pentru metrul pătrat, pentru terenurile centrale, şi între 100 şi 150 de euro, pentru fiecare metru pătrat, în cazul terenurilor situate la marginea oraşelor. „Pentru dezvoltarea şi regenerarea urbană, un centru comercial, un ansamblu rezidenţial sau o zonă de birouri sunt mult mai potrivite decât o fabrică veche şi prăfuită”, susţine Cristian Răducea.