Care sunt riscurile unui credit ipotecar?

Creditele de consum în exces s-au dovedit, pentru bănci, consumatori şi în general pentru economie o idee nu foarte inspirată. Mulţi au căzut pradă iluziei că-şi pot permite obiecte sau o viaţă de lux pe baza unor venituri viitoare uriaşe, înghiţite însă de criză. Economia de consum din import se dovedeşte neviabilă iar băncile îşi recuperează greu banii împrumutaţi prea uşor, fără multe garanţii. Împrumuturile destinate cumpărării sau construcţiei de case se dovedesc mai sănătoase chiar şi în vremuri grele.

Sunt însă creditele ipotecare mai sigure decât cele de nevoi perso­nale acordate doar pe baza dovezii veniturilor? Sau, aşa cum mulţi sunt tentaţi să creadă, acoperă ipoteca întregul risc aferent unui credit, astfel încât banca nu mai trebuie să perceapă alte comisioane suplimentare cu care să-şi acopere po­ten­ţia­le­le pierderi? Un răspuns par­ţial ni-l oferă perspectiva di­ferenţei de costuri medii dintre cele două tipuri de fi­nan­ţări: 10,5% în lei şi 6% în euro pentru creditele ipo­tecare, respectiv 18% în lei şi 8,5% în euro pentru cre­ditele de nevoi personale.

Cu alte cuvinte, atunci când există garanţii în plus cu privire la recuperarea unui împrumut ce nu mai poate fi rambursat, preţul plătit pentru acesta este mai mic. Fără a pierde din vedere că dobânzile pentru cre­ditele pe termen lung, cum sunt cele destinate finanţării unui imobil, sunt mai reduse decât cele pe termen scurt, precum cele de consum. În ultimul timp însă, odată cu apariţia noilor reglementări privind contractele de credit, mai exact OUG 50, multă lume şi-a pus problema dacă nu cumva băncile percep nejustificat unele costuri în plus, precum comisioanele de risc sau de administrare a unui împrumut garantat cu ipotecă. Mai ales că, argumentează aceştia, banca poate oricând să-şi recupereze creditul prin vânzarea imobilului. Problema este că va­lorificarea garanţiilor aferente unui credit nu se poate face oricând şi oricum, ceea ce implică pierderi, vine replica bancherilor.

De exemplu, în perioadele de recesiune, ca cea din prezent, valoarea activelor scade substanţial, astfel că este posibil ca în multe cazuri garanţia să nu mai acopere valoarea împrumutului, ba chiar să scadă destul de mult sub nivelul cre­ditului. În aceste condiţii, clienţii ar putea fi tentaţi să renunţe la împrumut, mai ales dacă nu este vorba de propria locuinţă. Pe de altă parte, legea dă dreptul creditorului să-şi recupereze sumele împrumutate prin alte mijloace, precum poprirea veniturilor, însă toate aceste proceduri implică timp pierdut şi costuri suplimentare, atât pentru clienţi cât şi pentru bancă. Acesta este motivul pentru care unele instituţii de credit percep un comision, denumit anterior de risc, acum de administrare, conform noii legi, în timp ce altele absorb aceleaşi costuri în marja de dobândă.

Până la urmă, este important pentru beneficiarul unui împrumut să cunoască şi modul în care o bancă îşi acoperă riscurile sau structura taxelor aferente unui credit, pentru a înţelege implicaţiile pe care le poate avea asupra sa situaţia de incapacitate de plată. Mai ales că multe comisioane sunt fixe şi nu se pot modifica pe toată perioada creditării. Într-un final însă, costul total al unui împrumut, care reuneşte atât dobânda cât şi alte comisioane este cel care primează, clienţii putând compara uşor şi alege cea mai bună ofertă, prin refinanţare.