Cartierele în care se intră greu cu creditul şi cu maşina

Traficul la ieşirea din Bucureşti s-a mărit de trei ori în ultimii 20 de ani şi trendul e de creştere, mai ales după apariţia noilor ansambluri rezidenţiale.Dorinţa firească de a locui într-un loc mai retras, la marginea Capitalei, se reduce tot mai mult doar la privilegiul de a petrece timpul liber într-un loc liniştit.

Traficul la ieşirile din Bucureşti este tot mai intens, iar drumul până la serviciu şi înapoi poate „consuma" uneori şi 4-5 ore. Perspective îmbucurătoare pe termen scurt nu există.

Chiar dacă despre aglomeraţie se vorbeşte foarte des, ansamblurile rezidenţiale la care se ajunge cu dificultate par a fi vizate în continuare de cumpărători. Principala problemă pentru aceştia este, de departe, dificultatea creditării.

Achiziţia unei locuinţe lângă Bucureşti se face după două criterii importante: pe de-o parte preţul şi, tot mai important în ultima vreme, apropierea de locul de muncă. În prezent, mobilitatea forţei de muncă este mult mai mare decât în urmă cu 15-20 de ani.

Persoanele care nu au atins încă vârsta de 40 de ani îşi schimbă serviciul în medie la cinci ani. Alegând însă o locuinţă la periferia Capitalei, cumpărătorii vor avea locul de muncă, în cele mai multe cazuri, la o distanţă de casă ce poate fi cu greutate parcursă la orele de vârf.

Vina pentru acest lucru nu o poartă dezvoltatorii, care şi-au făcut calcule destul de precise privind asemenea investiţii, corelate costului terenului şi al utilităţilor. Fondurile alocate infrastructurii însă transformă această situaţie în una care are posibile şanse de îmbunătăţire doar în orizontul a 10-15 ani.

Motivaţia dezvoltatorilor

Principalele motive obiective pentru existenţa acestor dezvoltări de la periferie nu sunt nici zona feerică şi nici perspectivele ipotetice de îmbunătăţire a infrastructurii în viitorul apropiat, ci preţul mai mic al terenului.

Orice dezvoltare imobiliară are trei componente: preţul construcţiei, preţul terenului şi preţul dispunerii de utilităţi. Dacă preţul construcţiei rămâne aproximativ acelaşi pentru zona centrală sau periferie, preţul terenului şi al utilităţilor diferă şi, mai mult decât atât, sunt antagonice.

„Cu cât terenul e plasat mai departe, se întâmplă ca preţul acestuia să fie mai redus, dar creşte preţul utilităţilor", declară Ion Radu Zilişteanu, consultant imobiliar. 

Dezvoltatorii nu fac decât să încerce un echilibru pentru a găsi varianta optimă în funcţie de ceea ce-şi propun şi de fondurile avute la dispoziţie. „Pe partea subiectivă, o construcţie cu tot ce presupune aceasta depinde foarte mult de preferinţele cumpărătorilor", adaugă Zilişteanu.

Lăsând la o parte faptul că în această perioadă creditele se obţin greu, multe familii tinere aleg să-şi cumpere o casă la marginea Bucureştiului. „Un posibil profil al cumpărătorului este dat de familia de 35-40 de ani, cu venituri peste medie, poziţie de top management în firma unde lucrează.

Membrii activi ai familiei au toţi o maşină, iar când se întâmplă să-şi schimbe serviciul se mută în altă casă", consideră consultantul imobiliar. 

O locuinţă se cumpără în primul rând în funcţie de posibilităţile financiare, iar locaţia se alege în funcţie de acest criteriu. Cei care nu au venituri pentru achiziţionarea unei locuinţe în centru se mută spre periferie, chiar şi la ieşirea din oraş, dacă este cazul", declară Robert Teodorescu, manager departament rezidenţial Regatta.

Perspective de schimbare, doar pe termen lung

Nimeni nu mai are încredere în promisiunile referitoare la rapiditatea cu care se vor executa lucrările de infrastructură. Sunt avute în vedere mai multe variante pentru descongestionarea traficului prin diverse lucrări ce urmăresc lărgirea mai multor intrări în Bucureşti. 

În urmă cu 20-30 de ani, aceleaşi probleme s-au pus în mari oraşe occidentale şi un bun exemplu ar fi aici Parisul. Dezvoltările de la periferie au condus la un trafic tot mai intens.

„Mulţi dintre cei care au ales periferia Parisului au găsit o metodă pentru a elimina timpul foarte mare făcut de la serviciu acasă, respectiv de a sta cu chirie într-un apartament mai aproape de serviciu, în care să locuiască de luni până vineri, pentru ca în weekend să se retragă acasă.

Nu e exclus ca o asemenea soluţie să fie adoptată în viitorul apropiat şi în Bucureşti", declară Radu Zilişteanu. La noi este mai viabilă deocamdată varianta cu drumul pånă la cea mai apropiată staţie de metrou cu maşina personală, pentru ca apoi să se ia metroul.

Pe de altă parte, „există fonduri de zeci de miliarde de euro de la Uniunea Europeană pentru dezvoltare/reabilitare în perioada care vine şi o mare parte vor fi utilizate pentru dezvoltarea rurală, probabil cam 60%.

Dacă proiectele vor fi bune se vor putea atrage aceşti bani şi astfel zonele de lângă Bucureşti ar putea fi printre cele care să beneficieze de mari investiţii", adaugă consultantul imobiliar.

Este de altfel printre puţinele lucruri bune care s-ar putea întâmpla în acest sens, pe termen mai scurt, formarea unei zone metropolitane care să includă actuala periferie.