George Becali, TriGranit, Cefin, Gabriel Popoviciu şi Ion Ţiriac, primii cinci dintre marii proprietari de terenuri pentru construcţii din România, au acumulat înainte de criza imobiliară o suprafaţă totală de 1.521 de hectare, echivalentul a două oraşe de talia Urziceniului.
Cumpărate cu scopul de a fi dezvoltate, pe aceste
terenuri au început să crească buruieni. Chiar dacă marchează pierderi în fiecare lună, din cauza creditelor pe care le-au angajat la achiziţia acestor loturi, majoritatea acestor jucători sunt
hotărâţi să le păstreze nedezvoltate, deoarece riscul unei construcţii noi este mult prea mare în acest moment.
Primele semne ale crizei imobiliare s-au făcut simţite cu precădere în sectorul terenurilor, segment care suferă şi acum de pe urma creşterilor artificiale de preţ. Patronul echipei de fotbal Steaua Bucureşti a realizat încă de la începutul anului trecut că vânzarea de terenuri nu mai este o soluţie, de vreme ce pe piaţă nu mai sunt cumpărători interesaţi de loturi mari. Acesta vede, ca alternativă la acest fenomen, dezvoltarea de locuinţe pe care să le vândă sub preţul pieţei.
În acest sens, Becali are în dezvoltare un bloc cu circa 300 de locuinţe sociale la Zimnicea, a cărui valoare a fost estimată la un milion de euro, şi alte şase blocuri de locuinţe cu câte cinci etaje, cu o suprafaţă totală construită de 84.775 mp, a căror valoare se ridică la peste 80 milioane de euro. Locuinţele sunt dezvoltate prin intermediul Arcom, propria companie de construcţii. Omul de afaceri a vândut în perioada 2006-2007, pe vârful „balonului imobiliar", terenuri în valoare totală de 100 milioane de euro, conform declaraţiei de avere completată de acesta în aprilie 2009. George Becali a acumulat în anii de dinaintea crizei o suprafaţă totală de 448 ha de teren, fără a lua în calcul cele 11.500 ha de teren agricol din Brăila. Loturile acestuia sunt grupate în Bucureşti, Voluntari, Baloteşti, Otopeni şi Piteşti.
Valoarea tranzacţiilor cu terenuri realizate anul trecut a atins cu greu 10% din cea raportată în 2008, în ciuda ajustării preţurilor, care au ajuns foarte aproape de nivelul din 2006, potrivit unui raport de piaţă realizat de Colliers International. O mare parte din oferta disponibilă pe piaţă vine de la dezvoltatorii care au cumpărat terenuri făcând credite, iar acum sunt nevoiţi să scape de ele.
Soluţii de finanţare
Numărul tranzacţiilor cu terenuri, încheiate în primele şase luni ale anului 2010, a fost la fel de redus ca în 2009, fiind finalizate doar tranzacţii cu valoare scăzută, care nu au depăşit zece milioane de euro. „Interes pentru terenuri există, cererea fiind reprezentată în principal de câteva segmente de piaţă - dezvoltatori de parcuri de retail şi retaileri de tip big box, investitori în căutare de terenuri cu destinaţie rezidenţială pentru programul «Prima Casă» şi companii sau persoane fizice interesate de locaţii pentru construirea de sedii sau locuinţe pentru uzul propriu", susţine Sânziana Oprea, consultant în cadrul Colliers.
Compania maghiară TriGranit, a cărui principal acţionar este Sandor Demjan - cel mai bogat om din Ungaria, a început să-şi construiască portofoliul de terenuri din România prin intermediul lui Arpad Paszkany, patronul echipei de fotbal CFR Cluj. Compania a ajuns să deţină în prezent o suprafaţă totală de circa 382 ha de teren la nivel de ţară în oraşe precum Bucureşti, Cluj, Constanţa şi Braşov. „Deocamdată suntem într-o perioadă în care monitorizăm piaţa şi căutăm diferite surse de finanţare. În cele din urmă, vom începe proiectul din Braşov şi credem că în următorii doi ani vom vedea semne de revenire a pieţei. Portofoliul nostru este intact, nu am vândut nimic de la începutul crizei până acum, pentru că putem să susţinem financiar aceste loturi până ce piaţa îşi va reveni", a declarat pentru Capital Arpad Torok, chief leasing officer în cadrul TriGranit Development. În iunie anul acesta, TriGranit a reuşit să transfere mallul Polus Center Constanţa către partenerul său Immoeast. Austriecii au plătit doar un euro pentru proiectul aflat la stadiul de structură, preluând în schimb datoriile de circa 40 milioane de euro ale firmei dezvoltatoare. Fondul austriac de investiţii Immoeast, care face parte din acţionariatul companiei maghiare, trebuia să achiziţioneze proiectul din Constanţa în urma unei tranzacţii de tip „forward-purchase"(care presupune plata eşalonată pe parcursul evoluţiei lucrărilor de construcţie) estimată la 185 milioane de dolari. Acelaşi tip de tranzacţii a fost aplicat pentru proiectul Polus din Cluj-Napoca, preluat de Immoeast pentru 210 milioane de euro. TriGranit a mai achiziţionat în 2007 un teren de 22.000 mp în Braşov, unde intenţionează să dezvolte un al treilea mall. Acest proiect necesită o investiţie de 160 milioane de euro.
Al treilea jucător din topul celor mai mari proprietari de terenuri din România este compania italiană Cefin, care prin dizivia sa imobiliară deţine 250 ha în principalele oraşe din ţară. Portofoliul de terenuri al companiei a fost evaluat în 2008 la circa 200 milioane de euro. Reprezentanţii firmei estimează că pe aceste terenuri pot dezvolta proiecte imobiliare în valoare totală de circa două miliarde de euro, în principal pe segmentul industrial. „Chiar dacă implică nişte costuri, este un avantaj că avem un portofoliu consistent de terenuri. Nu ne gândim să le vindem, ci să le dezvoltăm. Majoritatea sunt potrivite pentru dezvoltări industriale, segment pe care noi considerăm că se vor vedea primele creşteri", a explicat George Mărgescu, directorul general al Cefin Real Estate Asset Management. Compania se concentrează în prezent pe proiecte de tipul „build to suit", adică construcţii la cererea clienţilor, şi a renunţat la dezvoltări speculative. „Suntem într-o perioadă în care ofertăm clienţii pe zona industrială. O să aşteptăm până clienţii se hotărăsc că au nevoie de spaţiu, dar cred că, pe la începutul anului viitor, vom începe primele clădiri specifice, adică destinate unui anumit client", a mai spus Mărgescu. În ultima perioadă, Cefin a căutat diferite metode de reducere a costurilor cu terenurile. Prima soluţie a fost renegocierea dobânzilor la creditele angajate pentru achiziţia unor terenuri.
„Încercăm să atragem fonduri de investiţii care să plătească această dobândă. Încercăm să atragem investitori-parteneri, care până vom dezvolta un anumit proiect să acopere costul cu terenul", subliniază reprezentantul companiei.
Aşteptarea e de aur
Gabriel Popoviciu, proprietarul celui mai mare complex de dezvoltare urbană din România, şi-a amânat deocamdată planurile de continuare a proiectului din Băneasa, ce se întinde pe o suprafaţă de teren de 221 ha. Anul trecut, compania şi-a revizuit bugetul de investiţii la 15 milioane de euro de la 40 milioane de euro, cât era programat iniţial. Lucrările la complex au început în 2006 şi trebuie finalizate, în etape, până în 2015. Proiectul are programată o zonă de birouri cu o suprafaţă de 120.000 mp, una comercială (mall, hipermarket, magazin de mobilă, bricolaj, articole sport), pe o arie de 170.000 mp, şi 3.000 de case individuale, colective sau apartamente în vile. Valoarea de investiţie a complexului a fost estimată la începerea lucrărilor la 1,8 miliarde de euro. Popoviciu consideră că e mult mai riscant să continue dezvoltarea unor proiecte care ar putea fi absorbite cu greu de piaţă şi preferă să-şi ţină terenurile goale pentru o perioadă. „Nu am cumpărat niciun teren pentru speculaţie, ci doar pentru dezvoltări. Aşteptarea e mai ieftină decât riscul, iar băncile respectă dezvoltatorii prudenţi şi cu management competent", a declarat pentru Capital Gabriel Popoviciu. Compania Băneasa Investments a fost fondată în anul 2000 şi este deţinută de Universitatea de Ştiinţe Agricole şi Medicină Veterinară Bucureşti (USAMVB) şi un grup de firme controlat de Gabriel Popoviciu şi Radu Dimofte.
Familia Ţiriac a strâns înainte de criză un portofoliu de circa 220 ha de terenuri pentru construcţii, cea mai mare parte din această suprafaţă fiind grupată pe piaţa Capitalei şi în zonele adiacente. Situaţia financiară a grupului Ţiriac permite conservarea acestor loturi şi o parte însemnată din portofoliu este cuprinsă deja în planurile de dezvoltare ale Ţiriac Imobiliare. Ion Alexandru Ţiriac, fiul cel mare al omului de afaceri Ion Ţiriac, a anunţat luna trecută, din noua sa poziţie de şef al afacerilor derulate de grup pe piaţa locală, că pe zona imobiliară vor fi derulate lucrările la clubul din cadrul complexului rezidenţial de lux Stejarii - o investiţie de circa 20 milioane de euro, iar pentru anul viitor are programată o clădire de birouri de 14 etaje localizată în Piaţa Victoriei.
Portofolii conservate
„Nu cred că asemenea jucători sunt forţaţi să facă dezvoltări la disperare. Ei se pot refinanţa de pe pieţele externe, pentru că nu depind de disponibilitatea băncilor locale şi sunt destul de lichizi pentru a face acest lucru. Ar putea să vândă, însă nu cred că se găsesc cumpărători care să ofere preţul aşteptat. În orice caz, nu vor vinde din disperare de cauză. O să stea cu ele la păstrare până ce condiţiile de piaţă se vor îmbunătăţi. Nu cred că în perioada următoare vor începe dezvoltări noi", este de părere Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investiţii din cadrul companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox. Cea mai importantă tranzacţie perfectată în acest an pe segmentul de terenuri este achiziţia platformei industriale Timpuri Noi de către un vehicul investiţional al gigantului suedez Ikea pentru 34,6 milioane de euro. Acţionarii Timpuri Noi au scăzut preţul cu circa 60% faţă de nivelul pe care îl pretindeau înainte de criză.
„Condiţiile nesigure de valorificare a produselor finale pe piaţa imobiliară (apartamente, spaţii de birouri, comerciale sau industriale) în perioada imediat următoare fac ca investiţiile în terenuri să fie considerate mai riscante. Astfel, cererea va fi în continuare generată în principal de utilizatorii finali şi dezvoltatorii care au deja securizate ancorele în proiecte", se precizează în studiul Colliers pe primul semestru din 2010. În aceste condiţii, tranzacţiile s-au încheiat la preţuri mai mici cu 20-30% faţă de aceeaşi perioadă a anului 2009, adică la un nivel de preţuri similar cu cel din perioada 2005 - 2006. Un lucru este clar, vremea speculaţiilor cu terenuri a apus, iar puţinii cumpărători se uită după loturi pe care să le poate dezvolta imediat, pentru a nu bloca banii în terenuri.
Aşteptarea e mai ieftină decât riscul, iar băncile respectă dezvoltatorii prudenţi şi cu management competent.
Gabriel Popoviciu, proprietar Băneasa Investments
Încercăm să atragem investitori care, până vom dezvolta un anumit proiect, să acopere costul cu terenul.
George Mărgescu, director general, Cefin Real Estate Asset Management
Portofoliul nostru este intact, pentru că putem să susţinem financiar aceste loturi până ce piaţa îşi va reveni.
Arpad Torok, chief leasing officer, TriGranit Development
8 October 2010
