Ce învăţăminte se pot trage din „criza imobiliarelor“

Developerii si băncile care îi finanţează vor trebui să refacă modelul de business

Analistii occidentali din sectorul imobiliar califică fără menajamente actuala evoluţie a preţurilor drept prăbusire a pieţelor naţionale. Cu toate acestea, luând ca unitate de măsură evoluţia din România, cu scăderi de preţuri de până la 50%, „prăbusirea" preţurilor în Occident pare mai modestă, de 10% până la 15% în cazul locuinţelor (Marea Britanie, spre exemplu). Indiferent de polemica semantică în jurul termenilor cu care ar trebui descris mersul din 2008 al imobiliarelor, un lucru este cert - sectorul de real estate nu mai este un sport naţional în România.

Primul si cel mai important indicator este diminuarea tranzacţiilor, atât între persoane fizice, cât si între investitorii instituţionali. Tendinţa s-a accentuat spre final de an, când volumul tranzacţiilor realizate în faţa notarilor s-a micsorat cu 20%, fără semne că acest trend ar putea fi corectat prea curând.
Am solicitat câtorva specialisti din domeniul consultanţei de investiţii în real estate să aprecieze sansele ca 2009 să aducă din nou speranţă pentru vânzători si lichidităţi pentru cumpărători. Ce spun analistii?
 
Schimbarea trendului a fost ignorată

Conform proverbului românesc „socoteala de-acasă nu se potriveste cu cea din târg", cele mai afectate proiecte imobiliare au fost cele ale căror oferte nu s-au adresat unei cereri pe care puteau conta în momentul livrării, ci s-au bazat pe continuarea fenomenului de crestere economică. Cu alte cuvinte, „s-au adresat preponderent investitorilor speculativi care intenţionau să facă achiziţii în speranţa unui profit rezultând din continuarea cresterii preţurilor", spune Speranţa Munteanu, Senior Director Business Recovery Services & Real Estate Leader, PricewaterhouseCoopers România (PwC).

Evoluţia ultimilor trei ani ar fi trebuit să indice tuturor jucătorilor pieţei că trendul nu-si poate păstra tendinţa la infinit, confirmă av. Sebastian Guţiu, managing partner al Schoenherr si Asociaţii. „Criza a făcut să intervină ceva mai timpuriu inevitabilul: stagnarea tranzacţiilor si implicit reducerea preţului imobilelor", explică Sebastian Guţiu.
În opinia lui Dan Ionascu, director Valuation Advisory Services, Cushman & Wakefield, învăţămintele anului care se încheie se constituie mai întâi într-o maturitate accentuată a pieţei la nivel investiţional. Cuvintele de ordine sunt prudenţa si rigurozitatea cu care se realizează acum analiza necesară realizării unei tranzacţii. „Toţi am fost martorii unui ciclu economic care se pare că ne-a influenţat profund perspectivele la nivel investiţional si de economisire. Imobiliarele au fost pentru o bună perioadă de timp un sport naţional foarte iubit de întreaga populaţie", declară Ionascu.
 
Cine si unde a gresit

„Vor iesi mai puţin «sifonaţi» din criză cei care au fost mai prudenţi: au acordat credite cu cât mai multe garanţii unor proiecte cu potenţial real, respectiv au aplicat criterii foarte stricte în selecţia proiectelor, atât pe partea de finanţare, cât si pe cea de dezvoltare", este de părere avocatul Schoenherr.
Totusi, dacă se consideră o greseală faptul că nu s-a ţinut cont de ciclicitatea crizelor si că, odată aflându-se în punctul maxim de crestere, toţi actorii din piaţă ar fi trebuit să-si ajusteze previziunile în asteptarea începerii declinului, aproape întreaga piaţă poate fi considerată „vinovată", spune Speranţa Munteanu. „Poate doar cu excepţia lui Warren Buffett, care nici de data aceasta nu a gresit în previziunile sale", precizează reprezentantul PwC.

 Viteza cu care piaţa din România a crescut si a dorit să o ajungă pe cea din Vest poate constitui o scuză destul de plauzibilă. Dar, în acelasi timp, lipsa de organizare si centralizare a datelor la nivelul agenţiilor imobiliare a accentuat lipsa de transparenţă a pieţei si a contribuit la formarea preţurilor pe baze mai puţin reale.
Analistul de la Cushman spune că majoritatea dezvoltărilor de calibru de pe piaţa românească au fost realizate cu fonduri externe aduse în ţară în principal de fondurile de investiţii. Pe de altă parte, lipsa de experienţă si în acelasi timp de „sofisticare" a produselor din sistemul bancar din România si-au spus cuvântul în anumite situaţii. Din punctul de vedere al accesibilităţii, produsele oferite de bănci sunt destul de reduse ca număr. „Trebuie remarcat că legislaţia bancară românească nu a inclus urmărirea creditorilor pe bază de incidenţă.

Astfel, în viitor pot să apară o serie de accidente financiare - nerambursarea de credite sau apariţia de garanţii «toxice» - care vor lăsa urme adânci în sistemul bancar românesc", crede Dan Ionascu.
Investitorii externi au fost cei care au profitat cel mai mult de lipsa de maturitate a pieţei si în acelasi timp de lacunele existente în legislaţia românească, realizând profituri foarte mari. Avocaţii si consultanţa de profil (fuziuni si achiziţii) au avut, de asemenea, de profitat pe deplin pentru că pur si simplu „au digerat" majoritatea tranzacţiilor de pe piaţă. Lipsa unui cadru legislativ pe măsură si modificările foarte dese aduse legislaţiei, chiar de mai multe ori pe parcursul unui an, au generat si adâncit lipsa de încredere a pieţei investiţionale externe.

Instrumente de corecţie

În general, piaţa are propriile instrumente de corecţie ce intervin în echilibrarea cererii cu oferta. Sub acest aspect, oricât de riguroase ar deveni instituţiile statului, BNR fiind principalul regulator al pieţelor, cererea si oferta se vor autoajusta. În acelasi timp, un alt aspect semnificativ este acela că piaţa financiară din România este legată strict de cea externă, iar dacă aceasta din urmă are de suferit, si cea internă va urma acelasi trend. În acest context, spune Dan Ionascu, ce ar putea face instituţiile românesti (BNR, Guvern etc.) ar fi doar să contracareze efectele valurilor crizei financiare care a luat nastere pe pieţele externe si s-a propagat si în plan local.

La nivel global, criza este percepută ca fiind mult prea profundă pentru a lăsa „mâna invizibilă" a pieţei să intervină si să facă acele corecţii necesare, dovadă fiind faptul că asistăm la ora actuală la o intervenţie decisivă a statelor atât în economiile dezvoltate, cât si în economiile emergente. Cum majoritatea proiectelor în imobiliare au fost si vor fi dezvoltate cu finanţare, revigorarea pieţei va depinde într-o foarte mare măsură de reluarea finanţărilor. „O posibilă intervenţie a statului ar fi reducerea nivelului rezervelor minime obligatorii, asigurând o parte din fondurile de care ar avea nevoie băncile pentru a relua, măcar parţial, creditarea în România", declară Sebastian Guţiu.
 
Scenarii pentru 2009

Primele luni ale anului 2009 nu se anunţă prea fericite pentru nicio ramură din economia românească. Lipsa de lichidităţi este tot mai accentuată, iar primul trimestru financiar se anunţă critic. Speranţa Munteanu, de la PwC România, se asteaptă ca declinul pieţei să continue în cursul anului viitor. „Nu vom putea vorbi de o revigorare mai devreme de un an. Spun asta bazându-mă pe observarea crizelor anterioare care au durat, toate, în medie între doi ani si jumătate si trei ani", susţine reprezentanta PwC.
Trezirea economiei la viaţă, pe bază de zvonistică, ar fi undeva pe parcursul lunii martie anul viitor, crede reprezentantul Cushman. Dar, în măsura în care accidentele financiare vor fi tot mai dese, prudenţa se va face simţită în toate sectoarele si astfel impulsul unei cresteri economice ar putea fi pierdut.

Nici avocatul Sebastian Guţiu nu exclude scenariul negativ exprimat prin stagnare, falimentele dezvoltatorilor, achiziţii de conjunctură întreprinse de puţinii jucători care dispun de fonduri etc. În acest moment este destul de dificil de prevăzut câte tranzacţii vor fi realizate anul viitor, însă e de presupus că vor fi preferate proprietăţile generatoare de cash-flow-uri: centre comerciale, clădiri de birouri si mai ales spaţii comerciale de stradă. Calitatea chiriasilor si gradul de recuperabilitate a chiriilor vor fi elemente esenţiale în realizarea unei tranzacţii cu o astfel de proprietate.

Pe de altă parte, băncile vor fi forţate într-o anumită măsură să înceapă procesul de creditare. Probabil mai timid la început, dar în cele din urmă cu tot mai mult avânt. Să nu ne gândim că această creditare va fi pentru toţi. Prin prisma experienţei bancherilor din ultimele sase luni, se pare că acestia îi vor prefera pe clienţii care nu au înregistrat incidente pe parcursul creditării sau care fac în acest moment dovada deţinerii de lichidităţi. Varianta optimistă a scenariului de dezvoltare în 2009 ar fi alimentată de reluarea, măcar în parte, a creditării.

În următorii doi ani, piaţa din România va fi martora unor transformări profunde. Preţul apartamentelor va scădea enorm si în acest context multe dintre ele vor fi retrase de la vânzare. În cele din urmă, pe parcursul unui spectru de sase până la opt luni, ele vor fi puse din nou la vânzare si astfel piaţa va reveni la normal, dar la un nivel de preţuri mult mai scăzut, crede Dan Ionascu. La rândul său, Irina Petrescu, partener ESOP Consulting, apreciază că 2009 va fi anul developerilor care vor putea construi fără să depindă de vânzarea apartamentelor off-plan. „Din cauza condiţiilor incerte de pe piaţa creditării - scoringul de azi sau chiar creditul pre-aprobat nu se stie dacă va mai fi valabil peste
1-2 luni, ca să nu mai vorbim de 6-8 luni - cumpărătorii vor fi precauţi în privinţa semnării de antecontracte", spune Irina Petrescu.

Apartamentele vor începe să se vândă în majoritatea cazurilor după intabulare, de aceea atât developerii, cât si băncile care îi finanţează vor trebui să refacă modelul de business.