Ce tine in frau cererea de pe piata imobiliara

Blocajele pe piaţa tranzacţiilor pentru clădirile de birouri existente sunt întreţinute de carenţele de construcţie şi nu exclusiv de volumul de cerere. Costurile de întreţinere mari, calitatea şi problemele de autorizare sunt în topul dificultăţilor cu care se confruntă proprietarii în procesul de închiriere sau vânzare, se arata intr-un studiu al Immpuls, companie de consultanţă, proiectare şi project management în real estate.

“Clădirile de birouri construite în perioada de boom nu au fost ridicate cu gândul la viitor , ci la tranzacţii rapide. Cumpărătorii, interesaţi şi ei de venituri imediate sau extinderea accelerată a portofoliilor, au avut o atitudine similară. Astăzi, există o prudenţă mai mare , de fapt normală, pentru achiziţii şi inchirieri , care scoate la lumină problemele clădirilor existente; probleme pe care nimeni nu mai doreşte să le ignore”, a declarat Tudor Popp, Managing Partner Immpuls.

“De circa trei ani nu prea mai există cerere reală pentru calitate la închiriere, ci mai degrabă pentru preţ. Insă clienţii nu sunt dispuşi să asimileze costuri de întreţinere mari a căror sursa se găseste de fapt tot în calitatea construcţiei, în ineficienţa energetică şi randamente tehnice slabe, spre exemplu. Este un cerc vicios, iar proprietarii se află astfel într-o situaţie dificilă, fortaţi să realizeze investiţii pentru remediere sau, in extremis, să vândă clădiriile ca active în dificultate”, a completat Popp.

În România, service charge-ul (costurile de întreţinere) se încadrează între 4 şi 7 EUR/mp. În Germania, de exemplu, aceleaşi costuri se situează la un nivel de 2-4 EUR/mp, în condiţiile în care costurile forţei de muncă, care joacă un rol important, sunt mult mai ridicate. Diferenţa mare este dată de costurile de investiţie (reparaţii, îmbunătăţiri) pe care proprietarii le transferă de obicei tot chiriaşilor.

Potrivit Immpuls, dificultăţile se vor acutiza pe masură ce va creşte gradul de eliberare al clădirilor de birouri care fac parte din prima generaţie de construcţii (ca efect al migrării marilor clienţi către spaţii proprii sau noi) şi care necesită remediere sau chiar reinventare.

“Clădirile care punctează extrem de slab la calitate, costuri, parcări, siguranţă sau locaţie vor avea nevoie de noi concepte pentru a-şi găsi clienţi. Acestea se pot traduce chiar în redefinire stucturală şi functională. Edificii publice de arhitectură comunistă au trecut prin astfel de procese ample şi au fost transformate în hoteluri, mall-uri sau şi-au completat funcţionalităţile existente. Vor urma cu siguranţă şi multe clădiri de birouri. Cert este că investiţiile în reablitarea şi reinventarea spaţiilor de birouri sunt necesare. Acestea vor constitui un segment de piaţă cu o evoluţie ascendentă în perioada următoare, sub presiunea băncilor finanţatoare, a asigurătorilor şi a investitorilor care nu mai sunt dispuşi să işi asume riscuri şi vulnerabilităţi”, a completat Tudor Popp.

Reprezentantul Immpuls precizează şi faptul că la problemele existente se adaugă şi dificultăţile care ţin de conformarea cu normele legale, documentaţii sumare, inclusiv din cauza experienţei limitate şi a necunoaşterii legislaţiei în domeniu. Aceste situaţii fac dificile tranzacţiile în lipsa măsurilor reparatorii şi de conformare cu legislaţia.

Immpuls a fost fondată în 2006, cu acţionariat român şi german ţi este parte din Luxemburger Team Group, o echipă internaţională multidisciplinară formată din arhitecţi, ingineri şi economişti, care a derulat proiecte majore de dezvoltare sau reabilitare în Europa şi în România (Petrom City, Millennium Tower, Fraport, IRIS Mall).