Mai mult decât imobiliare!!!!!!
 
Mareste fontul | Trimite pe yahoo messenger | Trimite pagina unui prieten | Printeaza pagina

Cine sunt proprietarii celor mai multor apartamente goale din Bucureşti

Publicat: | Sursa: Capital | Numar afişări: 1759

Dezvoltatorii care au finalizat ansambluri rezidenţiale în Capitală, în ultimii trei ani, au pe tarabă 4.000 de locuinţe noi nevândute. Cele mai mari zece proiecte au o pondere de peste 50% din acest volum.

sursa: capital.roFraţii Negoiţă, Deutsche Bank, Dan Pascariu, Dumitru Bucşaru, Daniel Piţurlea şi Dan Ioan Popp sunt printre cei mai mari proprietari de locuinţe noi nevândute. Odată ce atenţia cumpărătorilor a fost îndreptată cu precădere către apartamentele vechi, aceşti proprietari au început să negocieze cu finanţatorii noi ţinte de vânzări. Acest blocaj a şi determinat băncile să preia frâiele tot mai multor proiecte fără priză la cumpărători. Ce strategie au jucătorii cu portofolii mari şi în cât timp estimează că vor scăpa de povara sutelor de locuinţe nevândute? Majoritatea sunt optimişti în ceea ce priveşte viitorul, chiar dacă piaţa nu le oferă motive. Când se uită în trecut, însă, aceştia încep să îşi recunoască erorile de calcul.

„Criza ne-a prins cu 1.150 de apartamente nevândute, şi în ultimii doi ani am reuşit să vindem peste 700 de unităţi. A fost într-adevăr o povară, în sensul în care a fost greu imediat după venirea crizei. Aveam şi mulţi bani blocaţi, dar acum începem să îi transformăm în lichidităţi. A trebuit să iau câteva măsuri de adaptare la noile condiţii, prin reducerea preţurilor, oferte de finanţare cu rate la dezvoltator, recompartimentarea unor locuinţe care erau cam mari, şi vânzările s-au deblocat", spune Ionuţ Negoiţă, care a construit numai în Confort City 1.680 de apartamente, din care mai are de vândut circa 440 de unităţi.

Unii dezvoltatori şi-au pierdut şi speranţa într-o redresare a vânzărilor, după ce în doi ani nu au reuşit să vândă decât 89 de locuinţe. Spaniolii de la Ibiza Group au finalizat 304 vile în noiembrie 2008, când criza se instalase deja, iar apetitul cumpărătorilor începea să se estompeze.

„Finanţatorii sunt dispuşi să aştepte, pentru că acum nu sunt clienţi. Sunt oameni care vin să vizioneze locuinţele, dar nu se cumpără. Nu avem niciun target de vânzări în acest moment, pentru că piaţa este blocată", explică Gabriela Paisu, directorul financiar al Ibiza Group România.

Varianta închirierii

Dezvoltatorii care s-au hazardat să construiască sute de apartamente au mizat mult timp pe investitorii imobiliari care achiziţionau unităţi locative „la pachet" şi care, în 2007, aveau o pondere de 50%-60% din volumul de vânzări al întregii pieţe. Acest tip de cumpărători a dispărut la primele semne de regres, iar publicul-ţintă al acestor proiecte, res­pectiv familiile cu venituri de 1.500 de euro lunar, şi-au pierdut interesul pentru astfel de investiţii. Varianta închirierii stocului „mort" a apărut mult prea târziu, după ce strategiile de marketing nu mai dădeau roade.

„În ultima perioadă, ne-am concentrat asupra închirierii şi avem câte 20-23 de unităţi contractate lunar. Chiria este de 250 de euro/lună pentru cele cu două camere şi 300 euro/lună pentru trei camere, indiferent de tipul locuinţei. Am plecat de la ideea că, de obicei, chiriaşul vrea să şi cumpere şi bănuim că atunci când piaţa îşi va reveni vor face acest pas", subliniază Corina Dordoi, directorul de vânzări al Doamna Ghica Plaza, proiect dezvoltat de Romfelt Real Estate, printre acţionarii căreia se numără Dan Pascariu şi dramaturgul Adrian Lustig. Şi în cazul acestui proiect s-au încercat vânzările „la pachet", însă rezultatele nu au fost spectaculoase. Un fond italian a cumpărat circa 50 de unităţi locative în acest proiect, un volum modic în contextul în care sunt construite 616 locuinţe.

Un alt exemplu, dar în care dezvolta­to­rul a avut un final fericit, este proiectul UpGround Residence, finalizat recent. Upground Estates, companie controlată de mai multe fonduri de investiţii britanice şi elene reprezentate de omul de afaceri Ioannis Papalekas, a reuşit să vândă, în mai 2008, întregul ansamblu, cu 571 de apartamente de lux, către RREEF Real Estate, parte a grupului german Deutsche Bank, într-o tranzacţie de 340 mil. euro, care a mai cuprins şi două clădiri de birouri. Dezvoltatorul a reuşit să vândă până la finalizarea complexului circa 330 de locuinţe, din care o parte către investitori privaţi şi către constructor. Ritmul slab de vânzări din ultima perioadă a deteminat proprietarul să încerce şi soluţia închirierii, care până acum pare că aduce rezultate satisfăcătoare.

„Dezvoltatorii care au câteva zeci de apartamente nevândute se mai descurcă, dar cei care au sute este clar că trebuie să facă modificări de portofoliu. În general, cine face sute de locuinţe e puţin probabil să le facă pe banii săi, deci sunt implicate nişte bănci sau parteneri financiari care aşteaptă un venit. Tocmai de aceea vedem din când în când bănci care execută silit sau parteneri care vor dis­count-uri mari", consideră Dan Ioan Popp, preşedintele Impact, companie care a construit în proiectul Greenfield 600 de apartamente, din care mai are de vândut circa 115 unităţi.

Popp mai spune că investitorii care par mai relaxaţi sunt legaţi de ciclurile mai lungi, de cinci-şapte ani, perioadă în care sunt nevoiţi să îşi epuizeze stocurile. Dar chiar şi aşa, fără un ritm constant de vânzări, este dificil de lichidat un portofoliu cu sute de locuinţe pe final de mandat.

Lecţie neînvăţată

Chiar dacă o serie de jucători din piaţa imobiliară vorbesc tot mai des despre lecţia pe care au învăţat-o de la această criză economică, sunt şi exemple de investitori care nu reuşesc să înveţe nici din propriile lor greşeli. După ce a reuşit să iasă din insolvenţă cu ansamblul rezidenţial Green City în timp record, omul de afaceri Dumitru Bucşaru continuă orbeşte să mai extindă proiectul cu încă 1.000 de vile, chiar dacă are un stoc de circa 230 de unităţi nevândute.

„Pregătim 100 de locuinţe pentru următoarele patru-cinci luni şi alte 200 de unităţi în următoarele şapte-opt luni. Cu un ritm de vânzări de circa 15 case pe lună, cât este în prezent, estimăm că în aproximativ 12 luni se va epuiza stocul existent. Dezvoltatorii care au produse competitive şi care au un ritm constant de vânzări pot gestiona portofoliile şi în aceste condiţii mai dificile de piaţă", spune încrezător Alexandru Petrescu, managing partner al Esop, companie care se ocupă de vânzarea Green City.

Dezvoltatorii care pot privi mai relaxat evoluţia sectorului rezidenţial sunt de părere că singura soluţie a companiilor cu portofolii mari este un compromis cu finanţatorii. „Blocurile construite în 2007-2008 au de suferit pentru că oamenii nu mai pot accesa creditele pe care le puteau lua în acea perioadă. Singura lor şansă este un compromis cu banca finanţatoare. Oricum ele conduc aceste afaceri. Pentru cei care construiesc acum, singura soluţie e să adopte noi tehnologii care să permită preţuri mai accesibile", este de părere Sorin Encuţescu, vicepreşedintele South Pacific.

Lipsa încrederii

Oferta actuală de unităţi rezidenţiale este greu de comercializat atât din cauza preţului de vânzare, cât şi a structurii acesteia, având în vedere că majoritatea unităţilor au suprafeţe prea mari, spun consultanţii companiei Jones Lang LaSalle (JLL). În plus, credibilitatea dezvoltatorilor prezenţi pe piaţă a scăzut semnificativ printr-o serie de evenimente nefavorabile, cum ar fi intrarea în insolvenţă, falimentele sau îngheţarea activităţii.

„O parte din proiectele anunţate nici măcar nu au fost începute, în timp ce în cazul altora au fost demarate lucrările, însă nu au mai fost finalizate. Acest aspect face dificilă încercarea de a estima oferta curentă totală sau de a prezenta în mod realist proiectele aflate în curs de dezvoltare", spun reprezentanţii JLL.

Calculele companiei de consultanţă imobiliară Colliers International arată că în primul semestru al anului au fost vândute circa 550 de locuinţe noi în ansamblurile mari din Bucureşti, ceea ce reprezintă o scădere de 7% în comparaţie cu rezultatele din prima jumătate a lui 2010. Pentru semestrul doi, Colliers estimează un volum similar de vânzări, iar consultanţii JLL spun că, pentru a merge mai departe, dezvoltatorii vor fi nevoiţi să acorde reduceri de preţ substanţiale.

2.200 de locuinţe finalizate sunt disponibile la vânzare în cele mai mari zece ansambluri rezidenţiale din Bucureşti

550 de locuinţe noi au fost vândute în prima jumătate a acestui an, în scădere cu 7% faţă de perioada similară din 2010

"A fost într-adevăr o povară, în sensul în care a fost greu imediat după venirea crizei. Aveam şi mulţi bani blocaţi, dar acum începem să îi transformăm în lichidităţi"
Ionuţ Negoiţă, acţionar, Pro Confort

"Dezvoltatorii care au câteva zeci de apartamente nevândute se mai descurcă, dar cei care au sute este clar că trebuie să facă modificări de portofoliu"
Dan Ioan Popp, preşedinte, Impact


Voteaza articolul:
| Aprecierea vizitatorilor:

Ai un comunicat de presă de publicat?

 
RSS
Primeste stirile pe e-mail

OFERTE RECOMANDATE
Baba Novac , SU: 45 mp, 2 cam.
Rahova , SC: 72 mp, 2 cam.
Bucurestii Noi , SC: 56 mp, 2 cam.

Primul ghid imobiliar autentic! Sfaturi pentru realizarea unei tranzactii imobiliare, termeni imobiliari, financiari, precum si descrieri detaliate ale zonelor,doar pe ghid.imopedia.ro

Blog RUN
Adrian Crivii
Gabriel Alexandru
Dragos Dragoteanu
Daniel Dobre
Adrian Niculescu
Ilias Papageorgiadis

Cele mai noi si importante stiri din segmentul imobiliar iti sunt redate intr-un format inedit, menite a te tine la curent cu tot ceea ce inseamna noutati si ultimele tendinte in domeniul imobiliar, doar pe media.imopedia.ro

Ştiri imobiliare
Analize imobiliare
Evenimente imobiliare
Ghidul Prima Casă
Știri Prima Casă
Comunicate de presă
Arhiva video