Cu un şofer priceput, de la Piaţa Romană din centrul Capitalei poţi ajunge în cartierul Titan în circa 25-30 de minute chiar şi ziua, în timpul săptămânii. În cartier, în spatele complexului Iris şi al magazinului Auchan pot fi observate două blocuri înalte, pe care atârnă un banner galben: "Acum îţi permiţi să fii la înălţime".
Este vorba de ansamblul rezidenţial Citadella, dezvoltat de compania cu acţionariat israelian
BRC Business Group şi finalizat în urmă cu aproape un an: două clădiri de 14 etaje cu 224 de apartamente cu 1, 2 şi 3 camere.
La intrarea în bloc, trei căţei fac parte din "comitetul de primire".
"Nu sunt câini vagabonzi. Au buletine, le dă lumea de mâncare. Le-am făcut şi adăpost aici, din polistiren îmbrăcat în parchet. Dar nu au loc decât doi, aşa că se mai bat seara să îşi facă loc", explică paznicul unuia dintre blocuri.
În casa scării, un "déjà vu". Din trei lifturi doar unul are luminiţe care îi indică starea de funcţionare, la fel ca la ansamblul vizitat la sfârşitul lunii ianuarie, în Berceni. Nu este nevoie de mai multe lifturi deoarece aveam să aflăm că în acest bloc trăiesc doar în jur de zece familii.
Pe uşa unui apartament de la etajul 1 mesajul mare din exterior: "Acum îţi permiţi să fii la înălţime" este reprodus la o scară mai mică, indicând faptul că am ajuns la showroom.
Despre ce este vorba? "De când am preluat noi vânzarea complexului, preţurile au scăzut cu 25%. De fapt, aceasta a fost una dintre condiţiile cerute pentru a ne implica în proiect", spune Daniel Tudor, directorul diviziei imobiliare a companiei VB Services, parte a grupului Volksbank, care a coordonează de trei luni procesul de vânzare a locuinţelor.
Din holuri, pe lângă tocurile uşilor din lemn de culoare roşiatică ale apartamentelor, se mai pot vedea urme de vopsea albă de pe pereţi, dar aspectul general al culoarelor este curat.
Unele apartamente nu au deocamdată parchet în camere. "Oamenii pot avea opţiuni diferite", spune Tudor, când o invită pe o doamnă venită în vizită să intre în garsonieră.
Locuinţele au uşi Porta Doors şi tâmplărie PVC Rehau. Balcoanele sunt spaţioase, dar locuinţele au suprafeţe mici faţă de alte proiecte construite în ultimii ani, fapt ce poate reprezenta un avantaj pentru actuala perioadă.
Femeia nu stă mai mult de cinci minute în garsonieră şi pleacă. Tudor îşi întreabă colega care se ocupă special de proiectul din Titan: "Când se întoarce să cumpere?". Consultantul de vânzări zâmbeşte şi dă de înţeles că nu are mari speranţe. "De trei luni avem 600 de clienţi intraţi, dar rata de convertire este destul de mică. Acum este în jur de 1%, dar era de 3-5%. Din păcate programul Prima casă a fost blocat de la începutul anului. Am înţeles că i-a dat acum drumul. Nu înţeleg de ce nu a putut avea continuitate. Ar trebui ca Guvernul să acorde o mai mare importanţă sectorului construcţiilor deoarece poate mişca economia", spune Tudor.
Cât mai sunt preţurile în Citadella
O garsonieră de 40 de metri pătraţi utili costă 47.400 de euro plus TVA (adică 1.170 euro/mp), în timp ce un apartament cu trei camere şi 80 de metri pătraţi utili ajunge la 93.900 de euro cu tot cu loc de parcare. În 2008, preţul mediu pe metru pătrat construit în Citadella era de 1.500 de euro, potrivit catalogului de Ansambluri rezidentiale realizat de revista Business Magazin.
Firma a gândit şi un sistem de rate la dezvoltator pe patru ani. Cum funcţionează? Pentru un apartament cu două camere, de 56 de metri pătraţi utili, clientul plăteşte iniţial 17.000 de euro, reprezentând un avans de 20% din preţul apartamentului, rate de 399 de euro timp 48 de luni, iar după patru ani un rest de plată de aproximativ 50.000 de euro. În total 86.000 de euro pentru un apartament cu două camere în Titan, de 56 mp şi un loc de parcare suprateran.
Este mult? "Sunt mai scumpe decât la principalul competitor, dar finisajele în Citadella consider că sunt mai bune. (...) Dezvoltatorul oricum nu îşi mai recuperează investiţia. A cumpărat terenul în 2006 şi a construit în anii de boom. Va avea însă o pierdere acceptabilă. Este o atitudine pe care ar trebui să o aibă toţi dezvoltatorii", spune consultantul de vânzări.
Titanul a fost în ultimii ani printre cele mai vizate cartiere bucureştene de către dezvoltatorii imobiliari. Adama, Hercesa, Conarg şi Gigant Construct, alături de dezvoltatorii proiectului Citadella, au finalizat în jur de 3.000 de apartamente noi în ultimii ani.
Dintre acestea mai sunt disponibile în jur de 700, potrivit unei analize a ZF.
Circa 140 de apartamente mai sunt de vânzare în Citadella, în timp ce un grup de 40 de locuinţe au fost vândute către investitori speculativi, care nu au finalizat încă achiziţia, astfel că şi apartamente au o situaţie incertă, nefiind achitate integral.
"Contracte finale sunt pentru 45 de apartamente. Cu mici excepţii, toţi aceşti clienţi sunt mutaţi. Noi avem o ţintă de vânzări de cinci apartamente lunar după deblocarea programului Prima casă. Ne aşteptăm să nu mai dureze prea mult perioada nefastă. Oricum, mai repede de doi ani nu văd vânzarea acestui proiect".
Cu alte cuvinte, de aproape patru ani de când acest proiect a fost scos la vânzare, au fost semnate în medie câte un contract final pe lună.
Proiectul a fost promovat de-a lungul timpului şi de firmele Regatta sau Coldwell Banker, dar 200 de apartamente se pot dovedi a fi greu de vândut.
Cât costă să stai în proiect
Facturile la întreţinere de la parterul blocului erau în jur de 200-300 de lei.
La capătul tabelului mai este însă o coloană cu sumele de achitat de către BRC - proprietarul imobilului -, de circa 150 de lei pentru fiecare apartament nevândut, reprezentând taxa de administrare. "Avem o taxă de management de 30 de euro lunar pentru garsoniere şi 50 de euro pentru trei camere, în care este inclusă paza 24 din 24, monitorizarea video, întreţinerea spaţiilor verzi, a celor de joacă şi pe casa scării, utilităţile de pe casa scării şi iluminatul exterior, precum şi plata unui tehnician care răspunde şi de centrala de bloc. Trebuie menţionat că taxa se împarte la numărul total de apartamente din bloc, iar BRC plăteşte pentru locuinţele nevândute", explică reprezentantul Citadella.
La fel ca 90% din marile proiecte de locuinţe, şi ansamblul Citadella a fost construit prin credite bancare. BCR a finanţat proiectul, a cărui valoare a fost estimată iniţial la 20 de milioane de euro, dar creditul a fost restructurat, astfel că dezvoltatorul nu are în prezent probleme legate de posibile cereri de insolvenţă, cum s-a întâmplat cu numeroase alte proiecte din Bucureşti. "Creditul a fost re-structurat şi s-a oferit un termen de graţie până la sfârşitul lui 2011", spune Tudor. Doar reve-nirea optimismului şi creşterea economică pot convinge mai mulţi cumpărători în proiectele imobiliare din Capitală.
Citadella în cifre
224 de apartamente în două blocuri cu 14 etaje;
45 de apartamente vândute, 40 de ante-contracte şi 139 de locuinţe disponibile;
370 de locuri de parcare, o rată de 1,6 locuri/apartament
47.400 de euro plus TVA costă cea mai ieftină locuinţă, o garsonieră de 40 mp;
30-50 de euro lunar costă taxa de management pentru pază, curăţenie şi iluminatul spaţiilor comune.
Sursa: VB Services, agentul de vânzare al proiectului Citadella Titan
7 February 2011
