Cresc chiriile pe piaţa europeană a spaţiilor de birouri

Piaţa europeană a spaţiilor de birouri pare să se relanseze. Potrivit unui studiu efectuat de King Sturge, la Londra chiriile au crescut în trimestrul al patrulea din 2009. Şi, chiar dacă în perioada care a urmat au fost înregistrate scăderi, acestea au constituit mai degrabă excepţia decât regula.

S-a îmbunătăţit şi perspectiva pe termen scurt, fiind de aşteptat ca în mai multe centre urbane chiriile să se stabilizeze la nivelurile actuale.

În ceea ce priveşte chiriile londoneze, acestea au crescut cu doar un procent în ultimele trei luni ale anului trecut, ajungând la circa 516 euro/mp, pe fondul cererii mărite şi al ofertei insuficiente.

Conform datelor publicate de King Sturge, singurele oraşe din vest în care chiriile au scăzut sunt Dublin şi Madrid. În Dublin, chiriile au continuat descreşterea în 2009, în trimestrul al 4-lea scăzând cu 7%, până la 400 €/m2.

La Madrid chiriile au scăzut pe parcursul anului trecut cu încă 6% în acelaşi trimestru, până la 360 €/m2. Aceste descreşteri se explică prin starea generală mai proastă a economiei şi cererea firavă din ambele oraşe, dar şi prin concurenţa sporită pe care o fac localităţile periferice mai ieftine din jurul Madridului, care presează în continuare nivelul chiriilor din oraş.

Oraşele din Europa Centrală şi de Est s-au comportat bine în ansamblu, numai patru din zece oraşe cunoscând corecţii ale chiriilor. Astfel, chiriile din Praga şi din Varşovia au scăzut la 252 €/m2, respectiv 288 €/m2 şi au rămas constante în trimestrul al 3-lea. Situaţia a fost similară în Bucureşti şi în Moscova, unde chiriile au rămas neschimbate în trimestrul al 3-lea, dar au înregistrat scăderi în trimestrul al 4-lea din 2009.

Specialiştii King Sturge consideră că este de aşteptat ca în mai bine de jumătate dintre oraşele analizate să apară o stagnare a chiriilor spaţiilor de prim rang la nivelurile actuale în prima jumătate a anului 2010, Londra fiind singurul oraş unde se aşteaptă o creştere.

Se pare că randamentele au atins limita inferioară, deoarece de la mijlocul lui 2009 nu s-au mai înregistrat scăderi, în tot mai multe oraşe. Londra a fost unul dintre oraşele care au înregistrat o contracţie a randamentului spaţiilor de prim rang în 2009, care a continuat în trimestrul al 4-lea, când randamentul de prim rang a scăzut cu 75 puncte de bază, până la 5,75%.

Parisul a urmat tendinţa Londrei, unde randamentul de prim rang a scăzut la 5,50%. În afara Zonei Euro, Oslo a fost singurul oraş nordic care a înregistrat o scădere în trimestrul al 4-lea, randamentul de prim rang ajungând la 6,25%. În Praga şi la Varşovia randamentul a scăzut, de asemenea, cu 25 puncte de bază în trimestrul al 4-lea din 2009, până la 7% şi respectiv 6,75%.

Cel mai mic randament, de 5%, se înregistrează la Copenhaga, unde a rămas neschimbat de la mijlocul anului 2008, iar cel mai ridicat, la Moscova, unde în prezent randamentul este estimat a fi în jur de 15,00%.

Şi piaţa spaţiilor industriale a înregistrat scăderi în 2009. Oferta restrânsă a contribuit la menţinerea nivelului chiriilor contractuale, în special pe o serie de pieţe din Europa Centrală şi de Est, care în prezent se confruntă cu o lipsă acută de spaţii. Cu toate acestea, stimulentele s-au înmulţit, ca şi perioadele prelungite de graţie la plata chiriei, din partea proprietarilor.

Chiriile spaţiilor de prim rang au rămas nemodificate pe aproape toate pieţele din trimestrul al 3-lea al anului 2009. Moscova este unul dintre puţinele oraşe unde chiriile au scăzut în timpul anului şi singurul oraş în care chiriile au continuat să se modifice, de data aceasta ascendent, în trimestrul al 4-lea din 2009.

Chiriile spaţiilor de prim rang pentru spaţiile de depozit se situează în prezent la 77 €/m2 în Moscova, în scădere faţă de 100 €/m2 cât erau la începutul lui 2009, dar indicând o mică creştere odată cu trimestrul al 3-lea din 2009.

Randamentul spaţiilor industriale s-a stabilizat în trimestrul al 3-lea al anului trecut, unele oraşe înregistrând o contracţie în trimestrul al 4-lea din 2009. Cu toate acestea, principalele pieţe industriale nu au evoluat în aceeaşi direcţie, în Frankfurt randamentul spaţiilor de prim rang crescând cu 25 de puncte de bază la 7,75%.

Diferenţele de preţuri rămân destul de mari, în comparaţie atât cu sectorul de birouri, cât şi în cadrul sectorului industrial.

Extremele sunt înregistrate de Moscova, unde randamentul prime rămâne 14%, urcând cu 100 de puncte de bază din primul trimestru al anului 2009, la polul opus fiind Londra, care deţine unul dintre cele mai reduse randamente industriale din Europa, de 5,75%.