Grandomania s-a dovedit încă o dată a fi păguboasă. În ultimii doi ani, suprafaţa utilă a peste 500 de apartamente din Bucureşti a fost redusă prin recompartimentare, însă în multe cazuri structura imobilelor nu permite aceste schimbări.
Dezvoltatorii imobiliari stau cu mii de apartamente pe tarabă şi
nu le pot vinde din cauza suprafeţelor prea mari, care nu permit reduceri de preţ substanţiale. Chiar şi companiile de consultanţă imobiliară au început să emită semnale în privinţa
dimensiunilor exagerate pe care le au unele apartamente de pe piaţă. În ultimele două rapoarte de piaţă, Jones Lang LaSalle menţionează foarte clar că „oferta actuală este alcătuită, în cea mai
mare parte, din unităţi cu suprafeţe mari; probabil, mult prea mari ca să corespundă unei familii cu venituri medii".
Dezvoltatorii îşi justifică apartamentele cu suprafeţe mari printr-o cerere care explodase în 2006-2007, odată cu relaxarea creditării şi creşterea veniturilor.
Acum, realizează că s-au lăsat purtaţi de val şi caută scăpare în regândirea proiectelor. Dezvoltatorii care au fost prinşi de criză cu apartamente construite „la roşu" au fost într-un fel salvaţi, deoarece s-au repliat noilor cerinţe, însă cei cu produsele finalizate nu mai au prea multe opţiuni în afara asumării unor pierderi.
„Tendinţa o luase razna, pentru că au apărut hangare pe post de locuinţe. Suprafeţele ar trebui raportate la nivelul economic al familiei, pentru că e o risipă să întreţii un hangar când banii aceea îi poţi folosi în interes propriu. Dezvoltatorii actuali ar trebui să se aplece asupra cerinţelor reale din piaţă.
Oricine vrea un apartament de 5.000 mp, cu 20 de oameni care să îl îngrijească, dar nu multă lume îşi permite asemenea lux. Greşeli au fost de ambele părţi", a declarat pentru Capital Cristian Tudor, director în cadrul grupului Comnord, controlat de omul de afaceri Sorin Creţeanu. Potrivit acestuia, acum patru-cinci ani, bucureştenii care câştigaseră două luni un salariu mare se aşteptau ca această creştere să se menţină timp de 30 de ani, iar dezvoltatorii locali au încercat să copieze firmele străine, însă rezultatul a fost slab.
Comnord a recompartimentat, la începutul lui 2010, un bloc întreg din cadrul ansamblului rezidenţial Ten Blocks, transformând 40 de apartamente cu două şi trei camere în 60 de garsoniere. Practic, de la locuinţe cu suprafeţe cuprinse între 50 mp şi 90 mp s-a trecut la garsoniere de 30-35 mp. Preţul a scăzut şi el în urma modificărilor, astfel că de la 90.000 de euro s-a coborât la circa 60.000 de euro, preţ modelat după programul „Prima Casă".
„Ansamblul a fost gândit în 2005-2006, când vremurile erau altele, dar acum au apărut aceste restricţii la economii şi oamenii sunt dispuşi să facă un compromis la confort. Ritmul de vânzări a fost mai mare în cazul acestui bloc, pentru că şi preţurile sunt mai mici", a mai spus Cristian Tudor.
Acceptarea pierderii
Fraţii Robert şi Ionuţ Negoiţă au devenit celebri cu modificările aduse hotelului Rin Grand din zona Vitan. Ei au transformat circa 800 de camere de hotel în 320 de apartamente cu două şi trei camere. Experienţa o aveau de la o altă rundă de recompartimentări, pe care o făcuseră în Confort City. În cadrul acestui ansamblu, cei doi investitori au modificat între 300 şi 400 de apartamente pentru a le face mai accesibile.
„Am făcut diferite combinaţii, astfel încât să putem reduce din suprafeţe. Astfel, am făcut două apartamente cu două camere dintr-unul cu trei camere şi o garsonieră sau dintr-o garsonieră şi unul de două camere. Dacă înainte suprafaţa unui apartament cu două camere era de 80 mp, după modificare am ajuns la circa 60 mp, care oricum este o suprafaţă generoasă", explică Ionuţ Negoiţă.
Acesta îşi asumă greşeala făcută în trecut şi recunoaşte că se poate vorbi de o lipsă de viziune în ceea ce priveşte stocul de apartamente supradimensionate.
„Cei care au făcut suprafeţe exagerate plătesc acum. Majoritatea apartamentelor cu suprafeţe mari, aflate în oferta actuală, sunt deja finalizate, moment în care costul unei recompartimentări este mult prea mare şi nu se justifică. În aceste cazuri, mai bine se vinde mai ieftin şi se acceptă pierderile. Aceste modificări trebuie făcute şi ele la timpul lor. Noi ne-am adaptat din mers, le-a modificat când erau «la roşu»", subliniază Negoiţă.
O soluţie, dacă permite structura
Compania Impact Developer & Contractor a venit cu două variante de recompartimentări: una în care s-au restructurat circa 30 de unităţi şi alta în care 12 apartamente au fost lăsate la dispoziţia clienţilor pentru a le compartimenta după bunul lor plac. În cazul celor modificate de companie, dintr-un apartament cu două camere, de 87 mp, s-a făcut unul cu trei camere, cu un living mai mic şi o bucătărie deschisă, iar dintr-o garsonieră de 60 mp s-a făcut un apartament cu două camere. Reprezentanţii companiei susţin că transformarea a venit pe fondul cererii de apartamente cu trei camere, unităţi care s-au epuizat cel mai repede.
„Ar putea fi o soluţie şi pentru alţi dezvoltatori, în măsura în care aceste modificări se pot face, pentru că sunt cazuri în care structura nu permite. Oricum, asta depinde de clienţii ţintiţi, de costurile aferente modificării, trebuie ţinut cont de reautorizări. Noi am făcut modificările simple, adică nu am spart pereţi, ci am adăugat unii, dar sunt şi cazuri unde trebuie făcute modificări semnificative", a menţionat Carmen Săndulescu, CFO Impact.
7 July 2011
