Cum a găurit criza buzunarele dezvoltatorilor imobiliari. Proiecte din 2006, la vânzare şi în 2011

Criza i-a prins pe mulţi dezvoltatori imobiliari în mijlocul unor investiţii fabuloase. Piaţa era însetată de locuinţe. Preţul părea a fi un detaliu. Se cumpăra orice. S-au construit oraşe în oraşe, ansambluri de sute, ba chiar peste o mie de locuinţe, investiţii de sute de milioane de euro şi profituri fabuloase care îi făceau pe dezvoltatori să dea bice pentru a ajunge mai repede la final. Dar apoi, totul s-a blocat.

Atunci când criza a lovit, dezvoltatorii au fost prinşi cu garda jos. Nimeni nu prevedea ce avea să vină: proiectele erau brusc mult prea mari pentru cerere, deşi cu doar câteva luni înainte clienţii erau dispuşi să plătească pentru apartamente pe hârtie. Preţurile erau mult prea mari pentru piaţă, deşi cu foarte puţin timp înainte se cumpărau lejer apartamente scumpe. Ieftinirea era necesară, dar asta însemna micşorarea profitului. Or investitorii care au băgat bani în proiecte rezidenţiale au venit în România tocmai pentru câştigurile imense, peste noapte. Planurile tuturor au fost ruinate.

Cine şi cât a pierdut?

Rose Garden

Proiectul Rose Garden a avut un impact răsunător în 2006, când a fost anunţat. Proprietarii nici nu aveau autorizaţia de construcţie de la primărie, şi reuşiseră în doar 45 de zile de la anunţ să convingă peste 100 de persoane să-şi rezerve un apartament în complex, scria presa la vremea respectivă. Fiecare client a plătit 3.000 euro pentru a semna un precontract pentru un apartament despre care nu aveau nicio siguranţă că se va construi. Clienţii erau convinşi totuşi că fac o afacere bună. Dezvoltatorul a anunţat peste tot că preţul de pornire este de 1.100 euro + TVA, dar că nu este un preţ garantat. Acesta ar putea creşte din cauza materialelor de construcţii, dar şi a fluctuaţiei pieţei. Cu alte cuvinte, dacă se poate, scumpim. După calculele de atunci, profitul pe fiecare apartament vândut trebuia să fie undeva între 5.000 şi 12.000 euro, iar ansamblul anunţa 908 apartamente. Adică un profit mediu de 7.650.000 euro.

În loc să scumpească însă, dezvoltatorul a fost nevoit să ieftinească. Vremurile grele au complicat situaţia. Dezvoltatorul a anunţat că a vândut tot proiectul, dar apoi l-a scos din nou la vânzare. GTC a vândut multe apartamente aflate în stadiul de proiect către investitori privaţi, pe care criza i-a lăsat fără finanţare, şi, ca atare, apartamentele au rămas şi ele libere fiind necesară vânzarea lor la preţuri mai mici decât cele estimate iniţial. Astfel, preţul de pornire a scăzut de la 64.000 euro + TVA la 59.000 euro + TVA.

Dar paguba e chiar şi mai mare pentru cei de la GTC. Încurajaţi de piaţa dinamică până peste măsură, în acelaşi timp cu Rose Garden au anunţat şi proiectul Felicity. Un proiect mai mic, dar mai scump. Chiar şi acum, după reduceri de preţ, cel mai ieftin apartament costă 89.900 euro + TVA.

Cosmopolis

Cosmopolis înseamnă 4600 de apartamente şi vile. Un întreg oraş. Inclusă în proiect este chiar şi o biserică. Proiectul a fost anunţat în 2007 şi ar trebui să se termine în 2014. Dezvoltatorii, turcii de la Opus, au estimat valoarea terenului la 75-80 de milioane euro şi tot atunci estimau că „în scurt timp ar putea avea o valoare de două ori mai mare". În proiect au fost bugetate 60 milioane euro în infrastructură, iar investiţia totală era de 700 milioane euro. Pentru tot acest efort, investitorii aşteptau la finalul proiectului un profit de 300 milioane euro. Şi lucrurile chiar păreau să se aranjeze în direcţia asta. La lansarea proiectului se vindeau cam 100 de locuințe/lună. În 2010 au vândut în medie cinci apartamente/lună. Preţurile însă nu au scăzut mai deloc. La târgurile de anul trecut, prima fază a proiectului se vindea cu aproximativ 1.100 euro/mp, adică un apartament de două camere costa cam 76.000 euro. Și în acest caz, prima fază a proiectului a fost anunțată drept vândută integral, pentru ca apoi cam 10% dintre clienți să renunțe la apartamente pentru că nu mai aveau ultima tranșă de bani. Este vorba de asemenea despre investitori care au cumpărat câte 3-4 apartamente la pachet, pe care nu au mai putut să le achite. Deci din 2009 până acum s-au vândut din nou cele 60-70 apartamente rămase din prima fază. Încă mai sunt câteva dintre ele care nu și-au găsit client. 

Confort City

Un alt oraş, ceva mai mic, este la periferia Bucureștiului, pe cheiul Dâmboviţei. Confort City s-a lansat la sfârşitul lui 2007, iar preţurile anunţate erau între 49.700 şi 116.000 euro. Din nefericire pentru companie, primul an de vânzări a fost chiar 2008, anul în care s-au simţit primele semne de criză. 

„Am avut promoţii la diferite tipuri de apartamente, care au fost valabile în anumite perioade, cu ocazia diverselor campanii de promovare sau a participării la târgurile imobiliare. Acest lucru a dus la o scădere a preţurilor aliniată tendinţei pieţei şi reaşezării ideii de imobiliare în societatea românească. Aceste scăderi sunt de până la 20% din preţul de listă", declară Ionuţ Negoiţă, președinte Rin Group.

În aceste condiţii, la mai bine de trei ani de la lansare, proiectul a ajuns la un grad de ocupare de 80%.

Pallady Towers

Pallady Towers este un alt proiect demarat în 2007. Cuprinde aproape 300 de apartamente care aveau un preţ iniţial de 1.200 euro/mp. De atunci, preţul a scăzut vertiginos.

„Descreşterea faţă de 2008 este de aproximativ 17-22 procente", a declarat pentru imopedia.ro un reprezentant al companiei.

În 2008 vindeau 20 de locuinţe pe săptămână. Acum dezvoltatorii încearcă să convingă clienţii să cumpere cele 104 apartamente care sunt încă libere. Iar dacă vânzările merg ca anul trecut, ar trebui să dureze încă un an pentru a epuiza stocul.

Răsărit de Soare

Un alt proiect de amploare început chiar înainte de criză este ansamblul Răsărit de Soare. De data aceasta însă, este vorba despre un dezvoltator care a folosit criza în favoarea lui. A construit ieftin şi a oferit şi reduceri de la preţul deja mic. Astfel, cea mai ieftină garsonieră de acolo costă 39.000 euro + TVA.

„Proiectul nostru a fost lansat pe piaţă la începutul lui 2008, când încă preţurile erau la un nivel destul de ridicat pe piaţa rezidenţială. Succesul nostru de atunci (erau zile când erau cozi în show-room pentru rezervări) s-a datorat mai ales faptului că practicam un nivel mult mai scăzut faţă de restul pieţei, fiind cel mai accesibil proiect din zona Titan", declară reprezentanţii companiei.

Chiar şi aşa, nici proiectul Răsărit de Soare nu a avut succesul dorit şi nu s-a vândut în totalitate nici la trei ani de la lansare. 10% dintre cele 988 de apartamente ale complexului sunt şi astăzi la vânzare.

Acestea sunt unele dintre cele mai vechi proiecte de pe piaţă. Proiecte care - în planul dezvoltatorilor - ar fi trebuit să se vândă acum câţiva ani de zile, poate chiar înainte de finalizarea complexului. Desigur, excepţia este Cosmopolis, care este un proiect pe termen lung. Aceştia sunt investitorii care au nimerit cel mai nepotrivit moment pentru a construi. Minutul de dinainte de criza imobiliară.