Cum se pregătesc dezvoltatorii pentru finalul «Prima Casă»

„Acest program a avut în primul rând efecte sociale, în condiţiile în care 75% din cei care şi-au cumpărat case sunt tineri, dar a ţinut funcţională şi piaţa imobiliară. 63.000 de contracte înseamnă ceva. Cred că programul a menţinut în viaţă, mai mult sau mai puţin, piaţa imobiliară“, a declarat pentru Capital Aurel Şaramet, preşedintele Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii (FNGCIMM). După primele trei ediţii, statul şi-a redus la jumătate participaţia în garantarea creditelor, iar ritmul de vânzare a scăzut şi el aproape la jumătate faţă de perioada de vârf. Băncile mai au la dispoziţie circa 42% din plafonul de 1,5 miliarde euro acordat pentru a patra ediţie. În ritmul de vânzare din ultimele luni, întregul plafon ar putea fi epuizat până la sfârşitul acestui an.

Încheierea acestui sprijin de stat nu este văzută cu ochi buni de către dezvoltatorii care îşi bazează vânzările exclusiv pe acest program. Din perspectiva lor, vânzătorii de apartamente noi ar intra într-un nou blocaj dacă statul decide să pună capăt programului „Prima Casă“. Până acum, statul a garantat pentru achiziţia a 1.676 de locuinţe noi sau nefinalizate, care au avut autorizaţie de construcţie emisă după 22 februarie 2010.

„Tot ce vindem noi acum vindem prin «Prima Casă». Nimic în afara acestui program. Dacă şi acesta s-ar termina, nu am mai vinde nimic. Oamenii nu cumpără acum nu din cauza preţului mare, ci a instabilităţii acestuia, plus că dacă nu au bani de la bancă nu pot cumpăra. În perspectivă, nu se poate ca un oraş ca Bucureştiul să nu aibă în dezvoltare câte 10.000 de apartamente pe an, dar nu acum. Chiar dacă avem «Prima Casă» şi TVA de 5%, câte apartamente noi se vând anual într-un oraş ca Bucureştiul? Aproape nimic“, subliniază Shimon Galon, CEO-ul Globe Trade Centre (GTC), unul dintre cei mai mari dezvoltatori străini activi pe piaţa românească. Costurile de dezvoltare ale ansamblului Rose Garden, primul proiect rezidenţial dezvoltat de GTC în România, au fost acoperite din ce s-a vândut până acum, spune acesta.

„Cu restul mai putem aştepta, dar le-am făcut pentru a le vinde. Nu vom mai începe un proiect nou pentru că piaţa nu este destul de matură“, completează Galon.

Decizia majorităţii dezvoltatorilor imobiliari de a fugi de acest segment de piaţă se reflectă şi în rezultatele anului trecut, când la nivel de Bucureşti a fost livrat cel mai mic număr de locuinţe din ultimii opt ani, respectiv 1.600 de unităţi, reprezentând o scădere de 41% faţă de anul 2010.

Tehnici de supravieţuire

Opinia lui Shimon Galon nu îşi găseşte ecou în toată piaţa, deşi ne-am obişnuit până acum cu dezvoltatori care se plâng la unison. Este adevărat că tabăra celor care văd viaţă şi după „Prima Casă“ este mult mai mică, dar aceştia sunt convinşi că românii vor cumpăra în continuare apartamente dacă sunt croite după posibilităţile lor.  „Aceasta este a patra fază a programului, şi nivelul de sprijin pe care statul l-a acordat s-a redus. Cred că a fost un program de succes, care a obţinut ceea ce a vrut. A reuşit să stimuleze puţin construcţiile, dar, cel mai important, a reuşit să direcţioneze dezvoltările noi către case mai ieftine. Programul şi-a făcut treaba şi nu vom fi afectaţi dacă se opreşte acum, pentru că avem produsele potrivite“, spune Tim Norman, directorul executiv al fondului de investiţii Europa Capital, controlat de The Rockefeller Group.

El este convins că finanţarea nu va fi o problemă, deoarece băncile „sunt disperate“ să acorde credite ipotecare, pentru că sunt cele mai sigure. Investitorul s-a asociat cu americanii de la RPF Development, care au dezvoltat şi vândut ansamblul rezidenţial Vitan Residence din zona Mihai Bravu a Bucureştiului. Practic, Europa Capital a comandat un proiect în oglindă al Vitan Residence şi se aşteaptă la acelaşi succes.

„Avem două terenuri: unul la Mihai Bravu, pe care am început deja lucrările, şi altul la Vatra Luminoasă. Ne-a plăcut evoluţia Vitan Residence şi de aceea am comandat RPF Development să ne dezvolte unul similar. Am găsit greu partenerul, dar suntem încântaţi de cum lucrează. O să începem în curând şi lucrările la Vatra Luminoasă. Lucrăm cu credite atrase de la partenerul nostru tradiţional, care are o poziţie importantă şi în România“, menţionează Tim Norman.  Cele două proiecte vor totaliza peste 300 de apartamente, cele mai ieftine fiind garsonierele care vor fi scoase pe piaţă la un preţ de circa 40.000 de euro.

Vremea blocurilor mici

Investitorii care au pariat în perioada de „boom“ imobiliar pe cartiere cu mii de apartamente s-au întors acum la 180 de grade. Randamentele investiţionale obţinute pe acest segment de piaţă i-au determinat să îşi oprească proiectele şi să se concentreze asupra produselor din zona birourilor sau a centrelor comerciale. Acesta este şi cazul ciprioţilor de la Bluehouse Capital, care în 2007 puneau bazele unui parteneriat cu spaniolii de la Hercesa, în urma căruia trebuia să rezulte 3.500 de apartamente în Prelungirea Ghencea.

„Rezidenţialul este acum un segment pentru micii investitori locali, care vor să construiască 20-30 de apartamente, şi nu pentru proiecte de peste 100 de unităţi. Noi suntem parteneri pasivi în relaţia cu Hercesa şi ei decid când este momentul oportun pentru o asemenea investiţie. La rezidenţial nu este la fel ca la o clădire de birouri, unde ai de partea cealaltă un investitor profesionist. Aici e vorba de mult marketing personalizat. Rezidenţialul este o afacere operativă, în care trebuie să controlezi costurile foarte bine. Produsele gândite pentru «Prima Casă» nu oferă o marjă de profit destul de atractivă pentru un investitor mare“, explică Babis Pandis, managing partner Bluehouse Capital.

În plus, el spune că băncile nu sunt atrase de finanţarea unor proiecte rezidenţiale, iar cumpărătorii nu găsesc nici ei alternative la programul guvernamental. Pandis pune situaţia în care a ajuns sectorul rezidenţial pe seama investitorilor speculativi care au cumpărat apartamente „la pachet“ şi care au determinat explozia pieţei.
 
Lipsa transparenţei

Francezii de la Bouygues, unul dintre cei mai mari constructori din lume, au intrat cu divizia lor imobiliară pe piaţa din România în 2008, chiar înainte de izbucnirea crizei. Au realizat rapid că piaţa locală nu le oferă oportunităţi pe zona de dezvoltare şi au decis să păstreze în România un singur om care să studieze piaţa.

„La intrarea pe piaţă, o companie de cercetare din Franţa a făcut pentru noi un studiu din care a reieşit că România va intra direct în zid. Puţin după aceea a venit criza financiară. Problema în România este că nu putem avea încredere în datele statistice oficiale cu privire la numărul de apartamente livrate anual. De multe ori acestea lipsesc. Am propus consiliului de administraţie din Franţa să facem un proiect pentru «Prima Casă», dar lanţul de decizie este foarte lung, motiv pentru care am renunţat. Pentru o companie nonspeculativă, România este o piaţă puţin cam dificilă“, descrie situaţia Eric Royer, directorul de dezvoltare al Bouygues Immobilier. Francezii nu stau mai bine nici pe zona de construcţii. După ce şi-au încheiat divergenţele cu Ţiriac Imobiliare, pentru care au construit proiectul de lux Stejarii, Bouygues nu a mai atras niciun contract.

Până vor afla dacă programul „Prima Casă“ va continua, dezvoltatorii au încă o serie de probleme de rezolvat, dintre care cea mai mare este preţul.

Consultanţii polonezi de la REAS apreciază că preţurile pentru locuinţele noi din Bucureşti sunt în continuare mari pentru majoritatea familiilor. În primul trimestru al acestui an preţurile au scăzut în medie cu 4%, dar se aşteaptă o corecţie drastică până la finalul anului.

1.600 de locuinţe au fost finalizate anul trecut în Bucureşti, cel mai mic număr din ultimii opt ani