''Cutia de chibrituri'' rezista: se cer apartamente mici

Apartamentul spatios si casa cu o curte mare nu sint cautate de romanii cu venituri medii, care reprezinta grosul cererii de pe piata imobiliara. Daca in urma cu zece ani apartamentele la bloc, celebrele „cutii de chibrituri“, erau un motiv de ironie si reprezentau cea mai proasta varianta de locuit, acum sint la mare pret. Romanii prefera locuintele mai mici, care sint mai ieftine si a caror intretinere presupune costuri mai mici. Si preocuparile investitorilor s-au schimbat. Au aparut vile noi cu suprafete mai mici si curti in care sa incapa doar masina si gratarul, iar pe piata apartamentelor se asteapta sa apara oferte de locuinte cu suprafete mai mici si finisaje de o mai slaba calitate. In ceea ce priveste apartamentele vechi, se constata o crestere a cererii pentru locuintele confort II. Nici calitatea finisajelor nu mai reprezinta un motiv de entuziasm pentru cumparatori. Toate acestea sint o consecinta a cresterii preturilor.

Vechi si mici

Scumpirea apartamentelor din blocurile vechi a facut ca principalul criteriu al celor care cumpara astfel de locuinte sa fie pretul, nu calitatea finisajelor sau imbunatatirile aduse de proprietari. Se cauta apartamente mici. „Cel mai mult se cauta apartamentele cu doua camere si garsonierele“, spune Dan Titel, managerul agentiei Domus Imobiliare. Chiar daca bancile acorda credite mai usor, se cauta apartamente ieftine, deoarece veniturile celor care vor locuinte in blocuri vechi sint destul de mici. „Banii nu sint multi, iar pentru a obtine creditul trebuie sa se incadreze intr-un anume procent din salariu pentru care se poate indatora. Cauta o locuinta pe care sa si-o permita, chiar daca este mai mica“, spune Nicu Blaj, directorul agentiei imobiliare Casa secolului XX. Cel mai putin cautate sint apartamentele cu patru camere, din cauza preturilor foarte mari, comparabile cu cele ale apartamentelor noi. Nici categoria apartamentului nu mai este o problema pentru cei care vor o locuinta.

Confort mic

Locuintele confort II si chiar III se vind foarte bine. „Cererea este mare pentru locuintele confort II. Daca apare o garsoniera care costa in zona Berceni 35.000-40.000 de euro, o vind intr-o zi. Sint cerute de cei care au bani putini si nu mai vor sa stea cu chirie“, afirma Nicu Blaj. Si familiile cu copii care stau intr-o garsoniera sau intr-un apartament cu doua camere opteaza, in multe cazuri, tot pentru un apartament confort II cu mai multe camere. Nicu Blaj spune ca un apartament cu doua camere confort II se vinde cu 50.000-52.000 de euro, unul cu trei camere, din aceeasi categorie, ajunge la 65.000 de euro, in vreme ce in cazul unuia cu patru camere se obtin 70.000 de euro. „Sint si garsoniere confort III, care se dau imediat. O astfel de garsoniera cu o suprafata de 14 metri patrati ajunge si la 25.000 de euro“, mai spune acesta. Pentru cei care opteaza pentru aceste variante nu mai conteaza nici zona in care se afla imobilele, nici faptul ca au suprafete mult mai mici, nici vecinii, nici datoriile la intretinere ale vecinilor.

Apartamente noi

Vinzarile de apartamente noi din ansamblurile rezidentiale incep cu locuintele cele mai mici ca suprafata, respectiv cele mai ieftine, apartamentele mari fiind printre ultimele vindute. „Suprafetele apartamentelor ansamblului rezidential Rubin Rezidential sint cuprinse intre 79 si 120 de metri patrati construiti. Cele mai cautate sint apartamentele de doua camere, fiind mai ieftine“, ne-a spus purtatorul de cuvint al agentiei Impact, Iulia Pirvu. Un alt exemplu ca apartamentele mai mici sint mai cautate ne-a dat si Iuliana Ionescu, Senior Account Manager la Domus Stil, care ne-a spus ca din ansamblul rezidential Confort Park s-au vindut aproape 50% din apartamente, cel mai bine vindute fiind garsonierele si apartamentele de doua camere. „Motivul, locuintele au suprafete mai mici si sint mai ieftine“, a precizat Iuliana Ionescu. Potrivit celor implicati in piata imobiliara, fie promovatori, fie dezvoltatori de ansambluri rezidentiale, cel mai greu se vind apartamentele penthouse. Acestea avind suprafete mari ajung la citeva sute de mii de euro. „Apartamentele mai mici sint preferate, pentru ca au costuri de intretinere mai mici si, totodata, facturile de intretinere sint mai mici“, ne-a spus Adrian Simionescu, consilier vinzari in cadrul firmei Triumf Construct Imobiliare, adaugind ca din ansamblul rezidential New Heaven situat in centrul Bucurestiului s-au vindut 30% din totalul celor 88 de apartamente, majoritatea clientilor optind pentru locuinte cu suprafete mici si medii.

Trenduri noi

Se asteapta ca in urmatorii ani investitorii sa se orienteze catre investitii in apartamente cu suprafete mai mici. Ruxandra Cleciu, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare, spunea, in urma cu ceva timp, ca vor aparea pe piata apartamentele economice. Pretul mai mic este dat de costurile reduse pentru achizitionarea terenurilor, dar si de economii la capitolul finisaje. Pentru astfel de proiecte se merge pe zone cu terenuri foarte ieftine. Specialistii spun ca in zona de sud a Capitalei vor aparea cartiere cu astfel de locuinte noi, deoarece terenurile sint mai ieftine. Finisajele interioare vor fi noi, dar ieftine. Acest lucru este important, in conditiile in care finisajele reprezinta mai mult de o treime din valoarea unui apartament. Acestea vor concura la pret cu apartamentele vechi si pentru ca suprafetele sint ceva mai mici decit ale celor din proiectele nou lansate. Suprafetele acestora vor fi asemanatoare cu cele ale apartamentelor construite in anii ’60-’70: sufragerie de 17-18 metri patrati utili, dormitor de 9-10 mp utili. „Aceasta este urmatoarea piata care se va deschide“, spunea Ruxandra Cleciu.

Parcele mici

Si in cazul terenurilor se fac simtite efectele cresterii preturilor. Pe piata de profil, cererea pentru loturi mari vine doar din partea investitorilor care vor sa ridice ansambluri rezidentiale, de birouri sau spatii logistice. Majoritatea cumparatorilor persoane fizice par sa-si fi luat gindul de la mult visata curte mare, cu umbrar, loc de joaca pentru copii si garaj. Suprafetele solicitate sint, in multe cazuri, la limita obtinerii autorizatiei de construire. „De la inceputul anului s-au realizat mai mult tranzactii cu terenuri. Deoarece au crescut preturile, oamenii se orienteaza spre suprafete de 200-300 de metri patrati, atit cit au nevoie sa-si ridice o casa“, spune Nicu Blaj, directorul agentiei imobiliare Casa secolului 20.

Vile reduse

Pe segmentul vilelor, aceasta tendinta de piata este cel mai bine evidentiata. Ani buni s-a investit numai in constructii cu suprafete generoase, finisate la nivelul lux. Oferta s-a diversificat, in mare parte din cauza cererii. Clientii vor o suprafata care sa corespunda necesitatilor. Asta si din cauza ca cheltuielile de intretinere sint destul de mari. Pe de alta parte, scumpirea terenurilor a determinat mutarea proiectelor imobiliare de acest gen in zone din afara orasului, iar cei care locuiesc aici cheltuiesc sume mai mari si pentru transport. „Cererea de vile noi s-a reorientat de la imobile cu suprafete de 400-600 mp si 800-1.000 mp de teren catre imobile cu suprafete cuprinse intre 250-350 mp, cu 350-500 mp de teren, trendul fiind ascendent. Exista chiar tendinta catre suprafete si mai mici, de 150 mp, potentialii cumparatori fiind atrasi de ideea de casa, chiar si cu suprafata mica, la pret similar cu cel al unui penthouse sau duplex intr-un bloc de apartamente, dar cu avantajul unui spatiu verde propriu. Un alt avantaj care atrage cumparatorii catre vilele noi este finalizarea rapida a constructiei“, spune Ruxandra Cleciu.

• Romanii domina piata locuintelor de lux

In prezent, 95% din cererea pentru locuinte de lux se concretizeaza in oferta dezvoltatorilor romani care au mizat pe locatii de top, ultracentrale si exclusiviste, pe intimitate, unicitate si securitate. In prezent, cele mai scumpe produse de lux din acest segment de piata au marca romaneasca. Investitiile straine au favorizat evolutia si dezvoltarea pietei de lux. Majoritatea acestor investitii straine au vizat dezvoltari imobiliare ample care au trezit interesul in rindul expertilor si al micilor investitori romani. Pentru momentul respectiv, achizitiile de acest tip se explicau printr-o foarte buna rata de amortizare a investitiei de aproximativ cinci-sase ani. Cresterea ulterioara a preturilor si extinderea perioadei de amortizare au dus la scaderea cererii pentru acest tip de locuinte. Dezvoltatorii romani au aparut treptat, o data cu cresterea pietei. Acestia sint fostii mici investitori care au crescut si au recuperat prin achizitii si vinzari repetate, speculind cresterea mare a preturilor intr-un interval de timp foarte scurt. Pentru majoritatea au fost suficiente doua-trei manevre de acest gen pentru a se lansa in proiecte mai indraznete, de tipul micilor dezvoltari imobiliare, bloculete de minimum noua – maximum 25 de apartamente, amplasate in locatii de top, pe care reuseau sa le contracteze din fazele initiale ale constructiei. Investitiile straine in complexuri rezidentiale de lux sint notabile doar citeva si remarcabil probabil unul singur, in opinia mea. Este vorba despre un complex de 11 blocuri de apartamente amplasat in zona Dorobanti. Acest complex dispune de un echilibru perfect intre locatie de top – spatii locuibile largi –, calitatea finisajelor si a serviciilor administrative, reusind sa pastreze ideea de intimitate si securitate. In masura in care investitiile straine ulterioare vor reusi sa regaseasca acest echilibru vor avea succes. In rest, vorbim in continuare de dezvoltari rezidentiale de lux de maximum zece apartamente, in locatii exclusiviste.

Claudia Dascalescu, consultant senior DTZ Echinox

• Preturi mari la terenuri

Agentii imobiliari spun ca ritmul de crestere al preturilor terenurilor va fi mai lent in acest an decit in 2006. Astfel, se asteapta o crestere a pretului/mp de 25%, fata de 50% cit s-a inregistrat anul trecut. Calin Clinciu, directorul de comunicare al agentiei Euroest, este de parere ca se va atinge acest procent de crestere pentru parcelele situate in zone cu utilitati si cu acces la drumuri. „Daca un teren aflat acum in cimp peste un an va fi tot in cimp, fara utilitati, fara drum, fara mari dezvoltari imobiliare linga el, e clar ca va avea acelasi pret sau cu maximum 5% mai mult“, spune Calin Clinciu. In prezent, in Pipera-Tunari se cer 150-350 euro/mp, in Otopeni – 100-150 euro/mp, in Stefanesti – 60-80 euro/mp, iar in Domnesti – 30-40 euro/mp.

• Apartamente scumpe

Pretentiile proprietarilor de apartamente au crescut de la inceputul acestui an. Agentii imobiliari spun ca probabil unii dintre proprietari nu vor cu adevarat sa vinda, deoarece pretentiile ramin aceleasi, desi numarul tranzactiilor realizate este foarte mic. Astfel, pentru o garsoniera situata intr-un bloc dintr-un cartier din Capitala se solicita in jur de 50.000 de euro. In cazul apartamentelor cu doua camere, pretul cerut in prezent este de cel putin 60.000-62.000 de euro. Proprietarii apartamentelor cu trei camere cer 75.000-85.000 de euro pentru acestea, iar in cazul celor amenajate modern un pret de peste 90.000 de euro nu trebuie sa constituie o surpriza. Pentru locuintele cu patru camere, pretentiile celor care le detin urca la 85.000-100.000 de euro.

Varianta „confort doi“ – cautata inca la bloc

Apartamentele confort II sint tot mai cerute. Cei care doresc confort vor trebui sa fie pregatiti pentru cheltuieli consistente.

Apartamentele confort II sint mai ieftine cu 10.000-15 000 de euro decit cele confort I. Pretul mai mic a determinat o crestere a numarului solicitarilor pentru aceste locuinte, chiar daca suprafetele sint mai mici, iar zonele in care sint amplasate sint mai slab cotate. Pretul mic se poate transforma intr-un dezavantaj daca in apartamentul cumparat nu s-au facut investitii, iar cel care cumpara vrea un confort mai mare.

Rezistenta da, confort nu

Specialistii spun ca in ceea ce priveste rezistenta la cutremur nu exista diferente intre blocurile confort II si cele confort I. „Ca structura sint la fel cu celelalte blocuri. Sint insa de categoria a doua din cauza instalatiilor si a finisajelor de calitate mai slaba si a suprafetelor mai mici“, spune arhitectul Constantin Jugurica, consilier la Proiect Bucuresti SA. Astfel, in ceea ce priveste suprafetele, daca in cazul apartamentelor confort I sufrageria are o suprafata de 18 mp, la cele confort II, aceasta este de 16 mp. In ceea ce priveste dormitorul, in cazul primelor, acesta are 12 mp, iar in cazul celor confort II ajunge la 10 mp.

Instalatii noi

Daca in ceea ce priveste suprafata camerelor diferentele nu sint impresionante, cei care opteaza pentru un astfel de apartament trebuie sa se astepte la o baie si o bucatarie mica. „Daca la cele confort I cada are 1,70 metri, la confort II aceasta are 1,20 metri“, spune Constantin Jugurica. Acesta mai spune ca se pot obtine camere mai spatioase prin recompartimentare.

Totusi, cele mai mari cheltuieli vor veni din finisaje si mai ales din instalatii, care vor trebui inlocuite daca fostul proprietar nu a facut-o deja, deoarece in cazul blocurilor ridicate in anii ‘70 durata de viata a expirat, iar conform arhitectului Constantin Jugurica, materialele folosite in cazul acestora sint de o calitate mai slaba decit in cazul celor din blocurile confort I.