România se plasează pe primele locuri în Europa după numărul de locuinţe proprietate privată, cu o pondere de peste 90% în fondul locativ al ţării. Ansamblurile rezidenţiale dedicate exclusiv închirierii sunt o raritate, pentru că randamentele oferite de o asemenea investiţie nu sunt destul de atractive.
Circa 1,6 milioane de locuinţe din România sunt
închiriate, adică un procentaj de 20% din întregul fond locativ al ţării. Datele statistice oficiale relevă însă că doar 4%-7% din total sunt închiriate, diferenţa fiind pusă pe seama imensei
evaziuni fiscale cu care se confruntă acest sector. De remarcat că majoritatea covârşitoare a locuinţelor închiriate provin din fondul locativ vechi, pentru că în România nu au fost dezvoltate
decât un număr nesemnificativ de proiecte rezidenţiale dedicate închirierii. Dezvoltatorii imobiliari pun această situaţie pe seama randamentelor slabe oferite de o asemenea investiţie.
„Dintr-o astfel de investiţie îţi recuperezi banii în 18-20 de ani, deoarece chiriile sunt mici. De vreme ce 8-10 ani de acum încolo piaţa imobiliară va fi neatractivă pentru investitori, nu are sens să bagi bani în asemenea proiecte. Dacă la noi se plăteşte pe un pat 75 de euro, în ţările vestice vorbim de 300 de euro, adică de peste trei ori mai mult. Ar fi suficient să avem o chirie de trei ori mai mare pentru ca perioada de recuperare a investiţiei să se reducă la şapte ani, excepţional de bună pentru imobiliare", explică omul de afaceri Liviu Tudor, preşedintele Patronatului Proprietarilor de Clădiri din România (RABO) şi printre puţinii investitori care au dezvoltat proiecte dedicate exclusiv închirierii.
El a gândit ansamblul rezidenţial West Gate Studios din Militari, care cuprinde 650 de camere, ca pe un produs derivat al complexului de birouri pe care l-a dezvoltat în acelaşi perimetru. Aceasta este singura variantă pe care Liviu Tudor o găseşte viabilă pentru a susţine financiar o astfel de afacere. „La noi s-a justificat această investiţie în contextul unui mix de clădiri, un orăşel. Complexul este dedicat tinerilor la început de carieră. El poate veni ca o ancoră sau ca produs derivat unui proiect integrat. Comparativ cu o clădire comercială, de birouri sau un spaţiu logistic, chiria pentru apartamente este mică. De aceea nu avem apartamente de închiriat", mai spune Tudor.
Un exemplu în plus sunt proiectele rezidenţiale de lux, dezvoltate în zona Nordului-Herăstrău, care înainte de criză se închiriau cu 2-3.000 de euro pe lună, iar acum, chiar dacă s-au redus chiriile la jumătate, lipsa clienţilor reprezintă o problemă reală. Explicaţia constă în faptul că străinii care le închiriau fie au plecat din România, fie nu mai primesc sporuri de la multinaţionalele pentru care lucrează.
Randamente din chirie
Nu doar perioada mare de amortizare a investiţiei împiedică dezvoltatorii să mizeze pe locuinţe de închiriat. Costul de finanţare pe care un dezvoltator imobiliar îl are pentru a construi un ansamblu de locuinţe este de circa 7%-8% pe an. În cazul unui apartament al cărui cost de dezvoltare se ridică la 60.000 de euro, se poate obţine o chirie de circa 300 de euro/lună, ceea ce oferă un randament brut de 6%. Din acest procentaj, dacă se scade şi impozitul pe proprietate, care variază între 1% şi 1,5%, investitorul rămâne cu 4,5%-5% brut, fără a lua în considerare şi alte costuri precum TVA, întreţinerea imobilului sau ratele bancare. „Este o disproporţie între costuri şi venituri. Dacă nu am vorbi de un cost de dezvoltare de 60.000 de euro, ci de 30.000 de euro, randamentul s-ar dubla la 12%, iar investitorul ar rămâne cu circa 10%, care este superior unui depozit bancar. Costurile de dezvoltare ar trebui să fie mai mici, pentru a deveni rentabil sau chiriile ar trebui să fie mai mari, însă realitatea demonstrează că acestea au scăzut", subliniază Dan Ioan Popp, preşedintele Impact Developer & Contractor.
Întrebarea care persistă este cum de în alte ţări există totuşi un portofoliu consistent de locuinţe ce pot fi închiriate? SUA este un exemplu în acest sens. Răspunsul vine tot de la dezvoltatori: în SUA se pot accesa credite pentru investiţii cu dobânzi de 3%, iar costul de construcţie este mult mai mic, pentru că americanii nu cer locuinţe din cărămidă sau BCA. În plus, chiriile sunt mult mai mari. În oraşele medii din SUA găseşti cu greu chirii mai mici de 800 de euro/lună. Bineînţeles că şi veniturile populaţiei sunt altele. „Dacă eu dau la bancă 5% şi nu pot obţine din închiriere 8%, nu e rentabil. Ştiu că primăriile din Bucureşti au căutat să cumpere blocuri de apartamente de la dezvoltatori pentru a le închiria, însă nu s-a ajuns la niciun acord. Sunt clădiri care stau goale în Ghencea. Piaţă ar exista, pentru că în loc să plătească rate lunare, mulţi oameni ar prefera să stea în chirie pe teremen lung", spune Asher Lax, directorul de vânzări al Adama, dezvoltator cu un portofoliu de circa 600 de locuinţe nevândute.
Cheia este tot la stat
Intervenţia statului pe această piaţă pare a fi singura soluţie în acest moment, de vreme ce costul dezvoltării nu mai poate fi coborât foarte mult, iar chiriile nu pot fi crescute. Dacă programul „Prima Casă", de la care investitorii imobiliari se aşteptau să contribuie la relansarea industriei, s-a dovedit a fi mai mult un ajutor social, o măsură care ar putea da într-adevăr un imbold construcţiei de locuinţe ar putea fi subsidiile pentru chirie.
„Dacă s-ar asigura subsidii de 50 mil. euro pe an, ar rezulta că 25.000 de familii ar putea fi subvenţionate cu circa 150 de euro/lună. Astfel ar apărea o cerere stabilă de 25.000 de familii care nu vor mai vrea să cumpere, ci să locuiască cu chirie. O piaţă mai lărgită oferă posibilitatea obţinerii unor credite mai avantajoase. Poziţia băncilor faţă de acest domeniu s-ar putea îndulci", consideră Dan Ioan Popp.
În condiţiile în care din cele 60.000 de locuinţe câte se construiesc în medie anual la nivel naţional, cele dezvoltate de companii private sunt de 15.000-20.000 de unităţi, un portofoliu de 25.000 de apartamente în plus ar reprezenta un real ajutor pentru relansarea pieţei. De unde ar putea scoate, însă, statul 50 mil. euro anual într-o perioadă în care bugetele de investiţii sunt tăiate la maximum? Investitorii s-au gândit şi la acest aspect şi sugerează o „taxă pe pârloagă" aplicată proprietarilor. Mai exact, statul ar putea face rost de aceşti bani prin impozitarea celor care au active imobiliare pe care nu le exploatează, adică din taxarea proprietarilor care au case nelocuite.
Planul B
O împrospătare a portofoliului de locuinţe cu destinaţie de închiriere ar putea veni şi pe filiera unităţilor locative executate silit de către bănci sau chiar de la dezvoltatorii cu un număr mare de apartamente nevândute.
„Băncile care au portofolii executate pot proceda la închirierea acestora prin trecerea proprietăţilor pe un vehicul special care să se ocupe de administrarea lor. În acest caz, băncile care nu vor să vândă acum, din cauza preţurilor scăzute, pot închiria. Aici totul depinde de cât de presată este banca în a valorifica aceste bunuri", menţionează preşedintele Impact.
De cealaltă parte, dezvoltatorii au, numai la nivelul Capitalei, peste 4.000 de apartamente goale, în ansambluri cu mai mult de 200 de unităţi. Punerea acestora pe piaţa închirierilor, până ce se dezmorţesc vânzările, ar putea fi o variantă demnă de luat în seamnă, însă nu mulţi o consideră oportună.
„O soluţie pentru dezvoltatorii care au multe apartamente goale este să închirieze până ce piaţa îşi mai revine. Noi procedăm aşa la Bacău. Acolo se vinde mai greu şi avem închiriate 20 de apartamente, însă mai avem de vândut peste 100 de unităţi. Închiriem două camere cu 200 de euro, cu TVA inclus. Am ales varianta aceasta pentru că măcar se plăteşte o întreţinere din aceşti bani, însă aceste apartamente trebuie renovate pentru a le vinde", explică Asher Lax. Blocarea la vânzare a unui pachet de locuinţe nu este privită cu interes de către majoritatea dezvoltatorilor, care preferă să lase apartamentele nelocuite.
Un lucru este cert: noile condiţii de piaţă impun o mobilitate a forţei de muncă ce atrage după sine o creştere a nevoii de spaţii locative pentru închiriere. Sectorul rezidenţial nu se va putea relansa fără a se pune un accent mai mare pe această componentă.
4.000 de apartamente noi din Bucureşti stau goale, pentru că dezvoltatorii nu sunt atraşi de varianta închirierii
1,6 mil. de locuinţe din România sunt închiriate, adică un procentaj de 20% din întregul fond locativ al ţării
„De vreme ce 8-10 ani de acum încolo piaţa imobiliară va fi neatractivă pentru investitori, nu are sens să bagi bani în asemenea proiecte".
Liviu Tudor, preşedinte RABO
„O soluţie pentru dezvoltatorii care au multe apartamente goale este să închirieze până ce piaţa îşi mai revine."
Asher Lax, director vânzări, Adama
25 November 2011
