Dilema rătăcitului în criză

Mă uitam la final de an peste nişte cifre şi mi-a sărit în ochi o creştere de cinci ori a numărului de solicitări de schimburi imobiliare faţă de perioada similară a anului trecut.

Încă de la începutul crizei s-a întrezărit o oportunitate, aceea a schimbului de locuinţe. Şi haideţi să extindem acest concept la cel de "up/downgrade", adică am un apartament cu două camere şi vreau să mă mut la unul cu trei camere, sau invers. Pentru aceasta trebuie să-mi vând apartamentul vechi, iar banii primiţi vor sta la baza noii achiziţii.

De ce aş face upgrade

- pentru că am nevoie de mai mult spaţiu şi nu-mi mai ajung cele două camere
- pentru că nu sunt mulţumit de blocul/zona/etc în care mă aflu şi vreau ceva mai bun
- pentru că în acest moment costul upgrade-ului îmi este accesibil. Acum doi ani trebuia să scot din buzunar 30.000 euro pe care îi luam doar de la bancă, pe când acum diferenţa de 10-15.000 euro mai că o pot suporta singur.

De ce aş face downgrade

- pentru că am un exces de spaţiu, dat fiind că au plecat copiii la casele lor
- pentru că am costuri tot mai mari cu întreţinerea locuinţei
- pentru că am avea nevoie de nişte bani, iar ceea ce ne-ar rămâne dintr-o astfel de mutare ar atenua efectele crizei

Şi totuşi ezit

- ezit pentru că apartamentul pe care îl am simt că valorează mai mult decât aş putea lua pe el
- aud ba că preţurile o iau vertiginos în jos, ba că în 2011 sunt şanse de relansare a pieţei imobiliare
...şi uite aşa stau de mai bine de un an şi nu ştiu ce să fac.

Dilema transpusă matematic

De cele mai multe ori lipsa unei decizii ferme de achiziţie este teama de neprevăzut. Omul ezită atunci când balanţa decizională nu înclină ferm într-o anumită direcţie. Atunci când în mintea lui se naşte ipoteza că pe oricare dintre talere s-ar putea să lipsească o piesă cu greutate, care ar destabiliza decisiv echilibrul (in)decizional. Această temere este de cele mai multe ori indusă de doi factori:
1. Cei care spun cu voce tare că preţurile se vor prăbuşi
2. Cei care văd o luminiţă în tunel şi la fel de convingători declară că este ieşirea din criză. Au convingerea că nu este trenul.

Din fericire, anul acesta prognozele nu au mai fost atât de divergente decât cele din anii trecuţi. Majoritatea jucătorilor din piaţă imobiliară au declarat că scăderea preţurilor tinde spre aplatizare.

Şi acum să ne întoarcem la rătăciţii noştri. Să luăm exemplul celui care vrea să facă un upgrade şi avea la început de 2010 ocazia să vândă apartamentul de două camere cu 65.000 euro şi să cumpere unul cu trei camere la 80.000 euro. Adică ar mai avea de plătit 15.000 euro, bani pe care să presupunem că i-ar deţine într-un depozit. Nemulţumit fiind de suma pe care ar fi încasat-o pe cel de două camere, a aşteptat. Şi să spunem că mai aşteaptă şi anul acesta. În toată această perioadă de doi ani se traversează o scădere de preţuri de circa 15% (10% a fost scăderea medie pe 2010).

Cu ce se alege dacă aşteaptă

- apartamentul de trei camere ar ajunge undeva la 68.000, iar cel de două camere la 55.000 euro. Deci va trebui să scoată din buzunar undeva la 13.000 de euro
- la cei 15.000 euro din bancă s-a mai adăugat o dobândă de 1000 euro, deci ar avea disponibil 16.000 euro
- din cei 16.000 euro plăteşte diferenţa de 13.000 şi rămâne cu 3.000 euro şi acesta ar fi câştigul material al amânării. 3.000 euro, adică salariul cumulat al unei familii pe două luni, sau banii pe care o familie îi sparge pe concedii în cei doi ani.

Ce riscă dacă aşteaptă

Decizia de a achiziţiona o locuinţă de cele mai multe ori are o importantă componentă emoţională. Cumperi pentru că ai găsit ceea ce îţi place, cumperi pentru că trebuie să te muţi cât mai repede (dacă nu vrei să stai cu soacra, copii în aceeaşi cameră), sau cumperi pentru că ţi-a ieşit în cale o oportunitate.

În consecinţă, cei doi ani de aşteptare ar genera şi câteva neplăceri:
- doi ani de disconfort
- doi ani de învechire a apartamentului pe care vrea să-l cumpere
- doi ani în care s-au perindat prin faţa lui o mulţime de apartamente care i-au făcut cu ochiul, dar gândul i-a rămas la calculele matematice.
- ca teorie personală, aş mai adăuga un risc: apartamentele cu adevărat atractive (zona bună, specificaţii tehnice bune) la preţuri mici vor dispărea în momentul în care toată lumea va înţelege că luminiţa din zare este ieşirea din tunel şi nu trenul. Un vânzător oricum îşi supraapreciază proprietatea. Cu atât mai mult va acţiona restrictiv atunci când ar intui că proprietatea lui, atractivă fiind (emoţional), va creşte valoric pe termen scurt (sau măcar definit).
- mergând pe acelaşi raţionament, riscă să nu-şi mai vândă apartamentul la preţul estimat mai sus, pe motivul că dacă el a găsit un apartament atractiv şi a pus ochii pe el, nu neaparat la apartamentul pe care vrea să-l vândă are acelaşi potenţial din punct de vedere al atractivităţii.

Ce soluţii ar mai fi

Dacă aşteaptă doi ani să facă pasul achiziţiei, ar mai avea varianta unei închirieri. Îşi poate închiria apartamentul de două camere şi să se mute în chirie într-un apartament de trei camere. Cei 3.000 euro obţinuţi (virtual) prin aşteptare reprezintă un venit lunat de 125 euro. Asta înseamnă că dacă diferenţa de chirie ar fi undeva la 75 euro (ceea ce e foarte posibil) tot ar mai rămâne cu 1200 euro şi, în plus, s-ar rezolva pentru moment problema disconfortului. Asta în ideea în care apartamentul în care s-a mutat nu necesită renovări.

În concluzie: care sunt cele mai mari scăpări

- când se mută de la un apartament la altul, foarte mulţi aplică procentul scăderii preţurilor (de 15% în cazul nostru) doar apartamentului pe care urmează să-l achiziţioneze. În acest caz procentul trebuie aplicat diferenţei de preţ, iar calculele se schimbă radical
- foarte mulţi nu iau în calcul costul de oportunitate al unei aşteptări. Disconfortul este de regulă neglijat.