Mai mult decât imobiliare!!!!!!
 
Mareste fontul | Trimite pe yahoo messenger | Trimite pagina unui prieten | Printeaza pagina

Drepturile cumpărătorilor

Publicat: | Sursa: Ilinca Radu | Numar afişări: 781

Care sunt drepturile tale atunci când cumperi o locuință? La ce trebuie să fii atent? Ce este și ce nu este negociabil? Cum pui problema dacă dezvoltatorul nu respectă contractul?

Sunt întrebări esențiale, pe care ar trebui să și le pună oricine cumpără o locuință. Răspunsurile le-au dat, în ZAI la o cafea, Răzvan Munteam și invitații săi - Ileana Preda, Realtor și Paul Dumbrăvanu, avocat specializat în imobiliare.

Căutarea unui apartament nou

c1

Ileana Preda

„De multe ori, agentul imobiliar este privit ca un rău necesar și nu merită întotdeauna acest statut.

În același timp, este natural să conștientizăm faptul că, într-o piață needucată și nereglementată, situații de acest gen vor apărea tot timpul. În practica sa, agentul imobiliar are două opțiuni: modul de lucru tradițional, împământenit deja după Revoluție încoace sau să reprezinte interesele unei singure părți în tranzacție, așa cum eu, echipa mea și o mare parte dintre colegii mei de la APAIR am ales să o facem. Sunt și alți profesioniști în piață care reprezintă o singură parte în tranzacție.

Focusul, în tot ceea ce fac, când vine vorba despre reprezentarea exclusivă, este pe promovarea acestui mod de lucru și, în special, a colegilor din APAIR, pentru că atunci când lucrezi cu un realtor, cu un membru al APAIR, ești asigurat că respectă un cod etic și poți să-l tragi la răspundere pentru ceea ce face sau nu face.

Cumpărătorul este pus în diferite situații. În situația în care cumpărătorul vine la o proprietate unde agentul reprezintă vânzătorul, atunci agentul nu are o relație contractuală sau financiară cu cumpărătorul și atunci el este pe cont propriu, într-un fel descoperit, pentru că, interesul meu, ca reprezentant al vânzătorului, coincide cu interesul vânzătorului. Așadar, lucrurile sunt foarte clare. Încă de la prima întâlnire dezvăluim faptul că noi reprezentăm vânzătorul și atunci cumpărătorul știe ce să facă. Poate să își ia și el, la rândul lui, un reprezentant alături, poate să acționeze în continuare fără reprezentare, poate să se consulte cu un avocat, ceea ce și recomandăm deseori. El alege, până la urmă.

Eu sunt surprinsă cât de mulți cumpărători, deși văd proprietăți din portofoliul nostru cu zero la sută comision și înțeleg că nu au o obligație financiară sau contractuală preferă să nu se consulte cu nimeni, să nu-și ia pe nimeni în echipă și uneori chiar încearcă să ajungă la vânzător în mod direct. Acesta este primul scenariu, când cumpărătorul nu are o relație financiară sau contractuală. Este cel mai puțin întâlnit, pentru că reprezentarea unei singure părți în tranzacție nu este o metodă de lucru general acceptată în piață. Suntem încă o minoritate, dar cred cu tărie că vom ajunge majoritate.

Al doilea scenariu, cel mai des întâlnit, este situația în care agentul publică informații pe internet, cumpărătorul ajunge la acele informații și, de obicei, agentul mediază cele două părți -  modul de lucru tradițional.

Este și varianta în care vânzătorul sau dezvoltatorul are propria echipă de vânzări, în special când vorbim despre vânzători cu unități multiple. Acolo vorbim, din nou, de o reprezentare a intereselor vânzătorului.

În același mod de lucru, de reprezentare a unei singure părți, la rândul lui, cumpărătorul poate beneficia de aceste servicii și agentul nu ar trebui să aibă o relație contractuală sau financiară cu vânzătorul.”

Paul Dumbrăvanu

c2

„Serviciile mele sunt adresate celor care doresc să prevină problemele care pot apărea dacă nu sunt atenți atunci când cumpără o casă. Majoritatea celor cu care lucrez în momentul de față sunt clienți care provin din medii diverse și au un anumit profil: profilul omului care a muncit pentru banii respectivi și dorește să-i apere cu prețul corect. Adică să angajeze un om care să fie corect față de el și care, în același timp, nu-și dorește să fie incorect față de cealaltă parte.

De cele mai multe ori, clienții mei sunt cei care se luptă pentru corectitudinea tranzacției. Ei nu se luptă pentru a obține avantaje contractuale. Asta fac eu, de fapt, săptămânal, zilnic și reprezint, așa cum spunea Ileana, pentru că și eu sunt realtor. Peste tot în lume, avocații care sunt specializați în imobiliare trebuie să aibă un standard în care lucrează și este normal să fie așa, așadar eu reprezint cumpărătorii. Așadar, vin acești clienți care își doresc corectitudinea tranzacției. De ce? Pentru că li se impun contracte care sunt agreate de către dezvoltatori, de dinainte de începerea construcției propriu-zise, până în momentul în care au finalizat prima construcție, fără să aibă recepția acesteia. Sunt foarte puțini cei care negociază cu respectivul cumpărător fără ca acesta să aibă de partea lui un agent imobiliar sau un avocat și care nu-și doresc să impună doar clauzele lor.”

Trierea anunțurilor

Ileana Preda

„Această beznă sau ceață, în care suntem în piața imobiliară afectează foarte mult informarea cumpărătorului și luarea deciziei. Pentru că, de foarte multe ori, informațiile pe care un potențial cumpărător le vede pe net sunt eronate, false. Și atunci, în momentul în care ai foarte multe opțiuni, ai impresia că ai de unde alege. În realitate, acelui cumpărător încă nu i s-au pus niște întrebări de calificare, nu l-a ajutat cineva să intre pe făgașul selecției. În timpul acesta, el se lovește de anunțuri multiplicate, cu diferite suprafețe, o să compare un apartament existent de 60 de mp suprafață utilă cu un apartament de 60 de mp expus pe internet cu suprafața construită. Consumatorul este ținut în ceață până când începe să vadă la fața locului și să-și verifice informațiile. Marketingul acesta este chiar mincinos.

Atunci când informațiile sunt multiplicate și sunt eronate cumpărătorului îi este foarte greu să ia decizia potrivită pentru el.”

Suprafață utilă vs suprafață construită


Suprafața construită este suma suprafețelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum și a cotei-părți sin suprafețele comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea și evacuarea deșeurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adaygă suprafața aferentă pereților interiori și exteriori ai locuinței; în cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafața aferentă sobelor și cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafețelor aferente boxelor de la subsol și ale garajelor care pot fi prevăzute distinct (Legea Locuinței, Anexa 1).

Suprafața utilă este suprafața desfășurată, mai puțin suprafața aferentă pereților. Suprafața utilă a locuinței este suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor și cuprinde: camera de zi, dormitoarele, băile, dușul, bucătăriile, spațiile de depozitare și de circulație din interiorul locuinței. Suprafața utilă nu include: suprafața logiilor și a balcoanelor, pragurile golurilor de uși, ale trecerilor cu deschideri până la 1 m, nișele de radiatoare, precum și suprafețele ocupate de sobe și cazane de baie (câte 0,50 m pentru fiecare sobă și cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuințelor duplex, rampa, mai puțin palierele, nu este cuprinsă în suprafața utilă a locuinței.

Uneori apare și noțiunea de suprafață utilă totală (nedefinită în Legea Locuinței) ca suma dintre suprafața utilă și suprafața logiilor și a balcoanelor.

Paul Dumbrăvanu

„În momentul în care vrei să autorizezi o construcție, trebuie să depui anumite documente și planurie aferente, în conformitate cu ceea ce execuți. Tocmai aici sunt majoritatea problemelor pe care le au clienții mei. Pornesc de la un proiect, din faza anului I, în care m-am dus și am contractat. În care am 70 de mp, după plan. După care, în faza de execuție și până la predare mai pierdem din suprafață. Și atunci ajungem să cumpărăm cu același preț o suprafață mai mică. Și cei care nu sunt atenți să menționeze că există o negociere în funcție de recepția finală, adică în momentul în care ei au deja intabularea făcută și este vândută exact suprafața care a fost intabulată, atunci avem probleme și diferențe între suprafața construită și utilă.

De pildă, recent am avut un client care a avut o diferență de zece metri pătrați la un apartament de 70 de mp, pentru că i-au inclus balcoanele în util. Și am câștigat în disputa cu ei pentru că am măsurat din nou și am cerut o rectificare în cartea funciară. Dar sunt cazuri rare, pentru că a fost o clientă mai mult decât incisivă și nu s-a lăsat până nu și-a obținut drepturile. Asta trebuie să încurajăm tot timpul. Trebuie să existe corectitudine pe piață. Cumpărătorii nu-și doresc să înșele pe cineva, ei își doresc să li se predea ceea ce li s-a promis.

Eu le explic clienților de la început: toate problemele pornesc de la faza căutării și identificării. Pentru că, dacă închei o promisiune sau un alt act prin care rezervi o proprietate, dacă ai făcut un antecontract (precontract) greșit, el va sta la baza contractului final. Nu poți să promiți ceva acum și să nu îndeplinești în momentul în care închei contractul final de vânzare - cumpărare și se face predarea – primirea.

Din păcate, noi avem o legislație care nu spune 1,2 ani pedeapsă. Spune între unu și cinci ani. Și atunci, fiind o legislație care permite să fie inventate tot felul de soluții prin care pot să ocolească, se întâmplă ca, de exemplu în situația în care afișează 60 de mp, să vină ANPC-ul și să spună: de ce ați afișat 60 de mp, că de fapt nu erau 60 de mp? , ei spun că sunt 60 de mp construiți și au greșit doar în modalitatea în care au expus. Este o greșeală cu intenție, de cele mai multe ori.

Un cumpărător neavizat, neasistat, se uită în toată piața pe portaluri, acolo unde găsește informația. Și atunci, dacă el poate compara suprafața respectivă cu a unui dezvoltator care o declară în mod corect la același preț, este normal să încline către cel care înșeală. Pentru că prețul este mai mic.”

Potrivit Ordonanței nr. 174/2008, care este în vigoare, în ceea ce privește serviciile imobiliare, agenții imobiliari au obligația de a prezenta consumatorilor, în faza precontractuală, toate informațiile esențiale cu privire la imobilul ce urmează a fi tranzacționat, inlusiv:

- surse de zgomot, umezeală poluare, miros, pericol de inundații sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăților;

- prețurile practicate în piață;

- situația juridică a imobilului;

- nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator;

- nivelul comisionului practicat de agenția imobiliară.

Ileana Preda

„Acele elemente care ar trebui dezvăluite... în primul rând, eu, ca agent imobiliar, nu trebuie să știu sau nu am expertiză să știu cât zgomot este în zona aceea. Cum fac asta? Eu nu am măsurat zgomotul în viața mea.

Chiar și în SUA există anumite chestiuni pe care trebuie să le dezvălui, de exemplu districtul școlar. Acolo este un element foarte important în căutare. Tu, ca agent imobiliar, nu îi spui clientului tău: aparține de școala X, ci îl trimiți pe un site oficial unde sunt toate informațiile și obligația ta este să-l trimiți către sursa potrivită.

Cumpărătorul are dreptul să ceară acele lucruri, este normal să le ceară. În momentul în care eu reprezint interesele vânzătorului și cumpărătorul este nereprezentat, o analiză comparativă de piață o prezint la momentul negocierii. Dacă un cumpărător vine și mă întreabă care sunt prețurile în zonă... aceste servicii nu le ofer eu, ca reprezentant al vânzătorului.”

Paul Dumbrăvanu

„Este o greșeală fundamentală aici, pentru că ei au preluat o legislație, care nu are nicio legătură cu agentul imobiliar. De pildă, chestiunile legate de zgomot, umezeală etc. sunt făcute de către inspectori specializați în afară. Adică sunt servicii specializate, separate, care se fac o dată cu tranzacția și sunt obligatorii. De pildă, în SUA există inspecția proprietății, fără de care nu poți să vinzi o proprietate în anumite state. Dar toate chestiunile de la primul punct din Ordonanță le face un inspector care este pregătit și este o asociație profesională a inspectorilor respectivi care fac doar acel lucru.

Ei au zis: ce fac agenții? Hai să facă de toate. Dar nu ai cum să faci, pentru că nu ești specializat.”

Este normal ca un cumpărător să știe ce riscuri își asumă

Paul Dumbrăvanu

„Este perfect normal ca un cumpărător să știe ce riscuri își asumă, dar de ce nu se dorește asta?

Ne gândim că toate lucrurile despre care discutăm aici sunt absolut normale, discutăm despre prevenție. Cum să nu se întâmple lucrurile acestea unor oameni care au bani în buzunar și vor să fie de bună credință. De ce nu avem o protecție juridică accentuată pentru acești oameni și în care să spună, la notariat, nu se autentifică niciun contract de vânzare-cumpărare dacă aceste cinci puncte nu sunt îndeplinite. Notarul nu ar putea să facă un act fără ca dezvoltatorul sau constructorul să își asume niște responsabilități... din păcate, la noi acești termeni – dezvoltator și constructor - se confundă, deși ar trebui să fie complet distincți. De exemplu, în Marea Britanie nu ai voie să fii și dezvoltator și constructor. Dezvoltatorul este cel care este promotor, promovează, discută despre marketing și celălalt este un constructor specializat și face doar asta. La noi este un melanj între toate și garanțiile se pierd tocmai în melanjul ăsta.

Este clar că, atâta timp cât nu va exista o voință politică pentru a rezolva acest lucru și o transparență totală a tranzacțiilor imobiliare, vom avea, în continuare, aceleași probleme, pentru că nu se dorește să fie cunoscute prețurile de tranzacționare. Asta este problema în România.”

Există vreo autoritate care deține, în momentul de față, prețurile de tranzacționare?

Ileana Preda

„ANCPI.”

Paul Dumbrăvanu

„Institutul Național de Statistică. Este o altă instituție care nu publică aceste informații.”

Cât de flexibili sunt dezvoltatorii în privința prețului?

Ileana Preda

„Totul este negociabil în viață. În momentul în care aleg să reprezint clienți cumpărători și mergem la un dezvoltator ma pun în papucii cumpărătorului și dacă eu am întrebări despre ce se întâmplă dacă nu se întâmplă și de ce nu scrie aici că dacă nu se întâmplă, se întâmplă asta și care sunt garanțiile și toate acestea, am văzut tot felul de contracte și tot felul de „rezervări”, contracte de rezervare și alte minuni, în care pur și simplu mă gândesc cum scot unii oameni bani din buzunar pe acele tipuri de angajamente.

În momentul în care suntem într-o piață a vânzătorilor înțeleg asta. Pentru că atunci vânzătorii au puterea. Într-o piață a cumpărătorilor nu este așa. Cumpărătorul are încă puterea. Și, pe multe segmente din piață, este încă o piață a cumpărătorilor, din punctul meu de vedere. Și atunci, pentru că toată lumea are impresia că wow, ce se construiește se vinde și se vinde și preconstrucție și, dacă nu stai la coadă, s-ar putea să nici nu mai apuci - pentru că este un sentiment fals creat de piață că dacă nu cumperi azi nu se mai întâmplă nimic... zi de zi sunt uimită în cât de multe situații se expun cumpărătorii, fără să conștientizeze faptul că, până la urmă, puterea e la ei, mingea este la ei și hai să vedem acel contract pe care îl avem în față. O chestiune de bază: dacă nu se livrează metrii pătrați promiși? Ce se întâmplă?”

Paul Dumbrăvanu

„Din păcate, 90% dintre dezvoltatori reacționează spunând că nu este negociabil contractul. Pentru că ei l-au făcut împreună cu avocații lor și este foarte greu să-l negocieze pentru un singur client. Acesta este tiparul clasic. Dacă treci de bariera aceasta și lupți, începi să iei clauză cu clauză și să discuți despre ele, marea majoritatea a clauzelor va deveni corectă. Este un joc al emoțiilor. Cu cât ești mai implicat emoțional, cu atât ei solicită mai mult de la tine și văd lucrul acesta, pentru că ei sunt negociatori.

Eu le spun clienților mei întotdeauna: un dezvoltator sau o echipă de vânzări când pleacă de acasă au țelul de a vinde azi. Ideea este să cedeze cât mai puțin și să-ți vândă cât mai repede. Dacă tu nu ești pregătit emoțional să pierzi, chiar să ieși din tranzacție, atunci ai pierdut de la început. Pentru că începi să cedezi. Și tot timpul cedând, cedezi clauze tot mai mari.

Eu cataloghez clauzele astfel: clauze foarte importante, la care nu vom ceda niciodată, clauze importante, la care ținem, dar în situații excepționale cedăm și cele la care jucăm contractul și discutăm ca să putem negocia mai bine condițiile noastre.

Marea majoritate cade acolo unde spune Ileana. De la primul contact abordarea este următoarea: hai repede să facem o rezervare. Hai repede să ne uităm pe contract. Și mai este o abordare care nu numai că nu este etică, dar este undeva la limita legii între înșelăciune și ceea ce înseamnă act comercial și anume ne întâlnim la notar și rezolvăm toate lucrurile acolo. Și acolo, emoția fiind atât de mare de partea celor care vor să se mute, pentru că ei vizualizează apartamentul în care stau și vor să stea în zona aia și așa mai departe, cedează acolo marea majoritate a chestiunilor și ajung să prelungească predarea cu doi – trei ani. Sunt cazuri celebre – Planorama și așa mai departe. Sunt oameni care au făcut asta cu următorul raționament: dacă au făcut alții fac și eu. Nu s-au mai gândit că lucrurile nu ar fi în regulă, pentru că ai un brand mare, o zonă bună etc. Din această perspectivă, emoția trebuie să dispară dacă vrei să faci o treabă bună pentru familia ta. Peste 90% dintre cei care greșesc sunt cei care cumpără pentru ei. Investitorii, cei care cumpără pachete nu greșesc pentru că știu cum să negocieze și asta fac.

Aici este vorba și despre modelul de lucru pe care îl ai în viața de zi cu zi. Am întâlnit oameni care au dat 150.000 de euro pentru un apartament în etaj tehnic, total de bună credință, extrem de educați și bine pregătiți și negociatori pe business-ul lor, dar care au căzut într-o negociere de felul acesta și au cedat tot. Exact cum spunea Ileana: crezi că te costă prea mult un om bine pregătit? O să te coste foarte mult dacă tu crezi că te costă prea mult.”

Răzvan Muntean

„Practic, înțeleg că există două tipuri de dezvoltatori: unii care promit doar verbal anumite chestiuni, fără să și le asume în scris și alții care nu își țin promisiunile făcute în scris.”

Ileana Preda

„Este important să spunem că nu toți dezvoltatorii sunt la fel și nu toți clienții sunt la fel.

În această etapă de căutare, ca să vorbim chiar de drepturile cumpărătorului, acesta are dreptul de a fi informat. Și el trebuie să ceară asta. Dacă nu cere și doar acceptă pastilele care i se servesc, suportă consecințele.”

Paul Dumbrăvanu

„Eu am făcut studii comparate între legislațiile țărilor din Uniunea Europeană în legătură cu drepturile cumpărătorilor. Vreau să vă spun că acolo este o intervenție a statului, în sensul reglementăruii în favoarea cumpărătorilor. Sunt condiții fără de care nu poți să vinzi un apartament. Și atunci eu cred că nu toți cumpărătorii trebuie să fie asistați sau avizați, ci că statul, la un moment dat, trebuie să intervină și să aibă normele minimale pentru a mă ajuta pe mine, pentru că de aceea plătesc taxe și impozite.”

Ileana Preda

„Multe dintre aceste reglementări există, doar că nu sunt suficient de clare ca să adauge putere.”

Paul Dumbrăvanu

„Și nu există nici sancțiuni clare.

Instituțiile statului care veghează și ar trebui să controleze, inclusiv inspecția de la fiecare primărie, care ar trebui să meargă pe teren și să vadă că nu sunt suficiente locuri de parcare și așa mai departe, Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC), prin organele respective, care ar trebui să vegheze, toate sunt subdimensionate în momentul de față. Nu au personal suficient, inclusiv protecția consumatorului, pentru a face față unui volum atât de mare. Pentru că nevoia și dezvoltarea în București, de exemplu, sunt atât de mari încât nu ai suficiente organe de control. Sau, dacă le ai, ele nu au instrumentele necesare pentru că legislația nu este în regulă pe domeniul acesta. Pentru că unii au acces la anumite documente, de pildă cei de la ISC și cei de la primărie, care inspectează tot ceea ce s-a autorizat, nu au acces la aceleași documente. Și nu pot aplica legea în mod unitar și să creeze echipe, să se ducă în control și să spună: am închis proiectul acesta pentru că nu este în regulă, s-a întâmplat asta.

Avem problemele acestea și ele vor perpetua atâta timp cât nimeni nu va unifica legislația într-un codex și cineva va spune: uite, asta e cartea prin care, dacă ai început o construcție, trebuie să o finalizezi și cumpărătorul se duce acolo să spună care sunt problemele. Asta s-a făcut peste tot. Și în Ungaria, și în Bulgaria, peste tot.

Și Bulgaria este un exemplu extraordinar. Pentru că ei au pus capul jos și au zis că nu știu. Noi știm de toate.

Cum vă imaginați că, în România, imobiliarele sunt singurul domeniu nereglementat? Avem reglementate asigurări, toate piețele de capital, dar nu avem reglementată jumătate din economie care reprezintă imobiliarele. Nu e o chestiune întâmplătoare. E o chestiune legată de bani. Nu mai discutăm despre cine construiește.”

Ce poate face cumpărătorul dacă precontractul nu este respectat?

Ileana Preda

„Pe mine m-a frapat o experiență recentă cu un cumpărător din afara Bucureștiului, care a fost sunat direct și a fost invitat vineri la notariat, pentru că va fi gata de predare și va fi gata de semnare.

Am mers la proprietate pe cont propriu miercuri să văd care este situația, să vedem cât de aproape suntem. Pentru că, înainte de fiecare semnare, eu am pretenția să fac o inspecție cel puțin vizuală, dacă nu și tehnică. Am ajuns la proprietatea respectivă și nu era nici măcar pe aproape terminată. Reprezentanții dezvoltatorului îmi spuseseră că este aproape gata, 95%, iar răspunsul a fost: „haideți să semnăm vineri, că o să ne înțelegem. Lucrurile o să fie ok, pentru că dezvoltatorul este un om serios”.

Dar lucrurile acestea cu omul serios și cu hârtiile nu au legătură unul cu altul. Ai o situație scrisă, ai un precontract, niște condiții de respectat. Nu poate nimeni să-ți pună pistolul la tâmplă să semnezi vineri când proprietatea nu este gata de semnat. Putem să mai amânăm încă o lună, două. Dacă eu nu eram în schemă, sigur cumpărătorul semna în vinerea respectivă. Se expunea total. Și, chiar dacă dezvoltatorul termina acele finisaje, dacă nu corespundeau standardului agreat? Cum îl trăgeam la răspundere?”

Paul Dumbrăvanu

„Sunt situații și mai grave, se întâmplă în felul următor: dacă eu nu sunt gata la timp cu apartamentul, tu ai dreptul să îți iei înapoi banii pecare i-ai dat ca avans când o să vând eu apartamentul. Dacă o să-l vând. Și omul a acceptat. Asta a însemnat pentru omul respectiv că dezvoltatorul a spus: mai stau eu cu apartamentul doi ani. În felul acela, nu a fost obligat să-i dea banii înapoi.

Problema este următoarea: eu insist mult pe clauza penală, care să ducă la o pedeapsă foarte mare atunci când dezvoltatorul nu-și respectă contractul. Pentru că este un contract care trebuie să fie echitabil. Eu nu-mi doresc să plătesc mai mult decât ai plăti tu dacă nu-ți respecți contractul.

Dacă eu plătesc o penalitate în contravaloarea avansului pe care ți l-am dat, de 50.000 de euro, și tu trebuie să-mi plătești înapoi 50.000 de euro. Mulți nu înțeleg chestiunea asta: cum să dai dublul avansului? Păi, de fapt, tu îmi dai mie penalități în valoare de 50.000 de euro dacă nu-ți respecți contractul. Nu-mi dai dublul avansului, pentru că deja ai 50.000 de la mine. Foarte mulți dintre cumpărători cedează și aici. Și spun: da, e în regulă, lasă să îmi dea banii înapoi. Ce se întâmplă: dacă eu îți folosesc ție banii, ca bancă, îți dau dobândă. Dar dacă eu îți folosesc banii doi ani de zile și îți dau doar banii tăi înapoi, e corect?

Toate sfaturile pe care le dau, discuția o fac și cu dezvoltatorii, în general, nu sunt inechitabile. Toate sunt legate de dreptatea unei tranzacții normale.

Practic, dreptul cumpărătorului este să ceară fie în instanță ca respectiva proprietate să fie trecută pe numele lui, prin consimțirea diferenței de bani pe care o mai are de plătit – prin plata practic forțată către dezvoltator, dacă el a terminat proiectul și a făcut recepția finală și intabularea – sau penalitatea ar trebui să existe în situația respectivă, astfel încât și dezvoltatorul să plătească aceeași sumă pe care a plătit-o clientul atunci când a achitat avansul.

În practică se întâmplă deseori să ajungi în faza de instanță, iar de cele mai multe ori clientul are câștig de cauză.”

Răzvan Muntean

„Există o limitare, până la dublul avansului?”

Paul Dumbrăvanu

„Nu există limitare cu privire la penalitate. Dacă tu reușești să negociezi 100.000 poate să fie 100.000, cât este valoarea apartamentului.”

Ileana Preda

„Nu există nici limită superioară, nici limită inferioară, pentru că, la fel de bine, poți să nu ai penalități.”

La ce trebuie să fie atent cumpărătorul când face recepția locuinței?

Inspecția locuinței este o evaluare imparțială și profesională a condiției unei case și se referă la:

  1. Schelet (structură)
  2. Acoperiș și mansardă
  3. Fundație
  4. Pereți
  5. Instalație electrică
  6. Instalație sanitară
  7. Sisteme de încălzire și aer condiționat
  8. Bucătării
  9. Băi

Ileana Preda

„La punctul 1 aș adăuga racordarea la utilități și accesul la proprietate.”

Paul Dumbrăvanu

„Legea prevede că este obligația celui care predă să o facă la modul acesta, pentru că, din acel moment, se transferă drepturile în legătură cu garanțiile pe care ar trebui să le acorde cel care a construit.

Dacă nu ești atent atunci când semnezi antecontractul și nu scrii ce finisaje, ce calitate, cât costă ușa, cât costă instalația electrică, atunci o ți se predea ce vrea dezvoltatorul, ce scrie.”

Care sunt principalele reclamații ale cumpărătorilor?

Bogdan Ivan, Președintele Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România

„Nu aș vrea să generalizăm, pentru că nu toți dezvoltatorii imobiliari sunt în aceeași situație. În general, oamenii care apelează la noi caută informații despre dezvoltatorii imobiliari. Vor să știe care sunt ok, care construiesc bine, care au o anumită experiență și din acest punct de vedere noi putem să-i ajutăm. Oferim informațiile pe care le avem la momentul respectiv, fără a recomanda pe cineva anume, pentru că este un domeniu în care există concurență și nu vrem să folosim informațiile pe care le deținem pentru a direcționa clienții către un dezvoltator anume.

Vreau să vă spun că și dezvoltatorii au problemele lor. În privința întârzierilor, care există în foarte multe cazuri, acestea sunt cauzate în special de birocrația care există în domeniul imobiliar și de partea de utilități. Este în interesul dezvoltatorilor să livreze la timp, ca să încaseze banii cât mai repede, dar aș putea spune că, spre deosebire de ultimii doi ani, timpul de livrare aproape că s-a dublat, din cauza birocrației și a utilităților.”

Dezvoltator vs Autorități

Paul Dumbrăvanu

„Am avut situații, parțial le dau dreptate, pentru că sunt foarte multe promisiuni din partea administrației publice locale, mai ales în zona limitrofă Bucureștiului, unde furnizorii de utilități proiectează anumite trasee de conducte și nu le execută. Practic eu cumpăr un teren și mi se spune că utilitățile vor fi trase de către primărie pe străzile respective. Primăria nu mai are buget, nu mai are bani să facă asta și spune: trageți voi de la un kilometru până aici. În momentul acela este o situația neprevăzută. Nu sunt toți în situația aceasta, dar sunt multe localități care nu-și respectă promisiunile față de agenții economici, care, până la urmă, plătesc taxe și impozite.

Din punct de vedere contractual, există anumite clauze care țin de impreviziune. Sunt menționate în contract și sunt acoperite de Codul Civil. Dacă, în anumite situații, de forță majoră, sau care nu stau în puterea dezvoltatorului sau cumpărătorului, aceste situații pot fi reconsiderate. Pot avea loc discuții între dezvoltator și cumpărător. Eu am situații în care se prelungesc promisiunile respective cu un termen de livrare ulterior și ambele părți înțeleg, de cele mai multe ori. Dar sunt și situații în care nu se mai poate întâmpla decât un litigiu – de exemplu, lipsa unui capital de lucru pe o perioadă de un an, care poate duce la dispariția agentului economic.

Consumatorul se îndreaptă către cel cu care a contractat. Este singura variantă, pentru că poate să-și recupereze banii. Pentru că avansul nu se folosește. Se pune într-un cont și îl demonstrează constructorul sau dezvoltatorul pentru a obține finanțare de la bancă. De aceea, banii sunt returnați foarte ușor.”

Pentru ce răspunde dezvoltatorul?

Paul Dumbrăvanu

„Nemulțumirile sunt legate, în primul rând, de nerespectarea termenelor atunci când nu există alte impedimente. Și, de multe ori, dezvoltatorii forțează: că din cauza naturii, din cauză că sunt probleme cu angajații etc. Aceastea reprezintă 90% din situații.

Dacă tu vrei să spui de la început că o să respecți contractul în șase luni și faci lucrarea în șase luni, dar știi deja că 12 luni e prea puțin timp, atunci de la început ești de rea credință. Eu cred că atunci când faci un antecontract, trebuie să îl faci atât de bine încât să te protejezi. Iar atunci când dezvoltatorul nu-și respectă clauzele acestea, să ai o sancțiune imediată pe care să o poți aplica fără instanță.iar asta se poate întâmplă printr-o clauză penală.

Mai sunt chestiuni legate de proiectare și de faptul că sunt situații în care vor să construiască ți construiesc mai mult decât le este permis prin autorizația inițială. Și se practică în piață reautorizarea sau autorizarea mansardelor, supraetajarea și chestiunile acestea duc la întârzieri. Pentru că normal că eu, dacă îmi cumpăr la etajul patru, nu știu că o să fie deasupra un alt apartament și pot să blochez în instanță tot blocul să fie intabulat.

Recent am avut o problemă legată de asociați. Nu s-au mai înțeles între ei asociații din firma care construia și unul dintre ei a intentat proces celuilalt. Doi ani de zile, toți oamenii de acolo practic stau într-o locuință fără să aibă legal absolut nicio formă.”

Bogdan Ivan, Președintele Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România

„În acest moment, lucrurile au evoluat într-un mod pozitiv. Și dezvoltatorii, pe măsură ce au dobândit mai multă experiență, au început să construiască mai bine și au optimizat și partea operațională.

Pe de altă parte, aș vrea să precizez că noi nu suntem împotriva reglementărilor. Reglementările sunt bune, dar există capcana suprareglementării, care este un pericol foarte mare, în opinia mea. Poate opri dezvoltarea imobiliară, care este foarte necesară, zic eu, atât pentru cumpărători, cât și pentru cei care lucrează în sectorul imobiliar. De exemplu, cum ar putea un dezvoltator care lucrează la un proiect să anticipeze niște modificări legislative care îi afectează fundamental proiectul? Nimeni nu poate face asta.”

Concluzii

Paul Dumbrăvanu

„Ideea este că nimeni nu-și dorește să fie anti ceva. Noi discutăm despre drepturi, despre lucruri normale într-o societate normală. De fapt, lucrurile stau în felul următor: oamenii care cumpără nu sunt profesioniști, vor să stea liniștiți că li se va preda locuința pe care o visează. În marea lor majoritatea sunt oameni tineri, care vor să-și facă familie acolo și pun foarte multe emoții în tot actul acesta. Deci scopul discuției este să îi facem să înțeleagă că au nevoie de protejarea intereselor proprii într-o relație cu profesioniști, cu oameni care sunt pregătiți, care pleacă de acasă să vândă.”

Ileana Preda

„Aș sfătui cumpărătorii să deschidă bine ochii, să fie atenți la ce semnează, să se consulte cu specialiști și să nu accepte întotdeauna ce li se servește. Să ia o decizie asumată, informată.”

 

Taguri: case, zai la o cafea
Voteaza articolul:
| Aprecierea vizitatorilor:

Ai un comunicat de presă de publicat?

 
RSS
Primeste stirile pe e-mail

OFERTE RECOMANDATE
Iancului , SC: 280 mp
Magheru , SU: 50 mp, 2 cam.
Splaiul Unirii , SC: 95 mp, 3 cam.
TOPURI IMOPEDIA.ro
Cele mai noi comentarii

Primul ghid imobiliar autentic! Sfaturi pentru realizarea unei tranzactii imobiliare, termeni imobiliari, financiari, precum si descrieri detaliate ale zonelor,doar pe ghid.imopedia.ro

Blog RUN
Adrian Crivii
Gabriel Alexandru
Dragos Dragoteanu
Daniel Dobre
Adrian Niculescu
Ilias Papageorgiadis

Cele mai noi si importante stiri din segmentul imobiliar iti sunt redate intr-un format inedit, menite a te tine la curent cu tot ceea ce inseamna noutati si ultimele tendinte in domeniul imobiliar, doar pe media.imopedia.ro

Ştiri imobiliare
Analize imobiliare
Evenimente imobiliare
Ghidul Prima Casă
Știri Prima Casă
Comunicate de presă
Arhiva video