Efectul crizei: terenuri ultracentrale de milioane de euro, transformate în parcări

„Dacă am fi avut terenuri agricole, le cultivam şi făceam agricultură. Având terenuri ultracentrale, facem parcări". Dragoş Dragoteanu vine cu o nouă reţetă de business pentru Euroest, una dintre cele mai cunoscute agenţii imobiliare din România.

Să folosești un teren ultracentral din București, ce a costat cinci milioane de euro, pentru o parcare, pare un plan de afaceri fantezist. Nu și dacă destinația finală a terenului este alta, iar parcarea e doar o adaptare temporară. „Vom construi o clădire de birouri de 15 etaje mai târziu, când piața imobiliară va ieși din impas", explică proprietarul Euroest, Dragoș Dragoteanu, cel care a luat decizia aparent paradoxală. Va câștiga ceva Euroest din soluția de criză? „Cu siguranță că da", răspunde cunoscutul om de afaceri.

PARCĂRI. Mulți ani, Dragoș Dragoteanu a investit sume mari în terenuri, bazându‑se mult pe zonele ultracentrale, acolo unde sunt comasate pe metru pătrat cele mai multe companii, zone ideale pentru construcția unor clădiri de birouri. Calculele pe care și le făcuse atunci erau simple, aproape fără șansă de a fi eronate. Imobiliarele erau pe val, „toată lumea" cumpăra terenuri, construia ceva, închiria, avea profit. Era bineînțeles înainte de criză.

„După ce criza a blocat aproape complet construcția de birouri, gândirea a fost foarte simplă: să facem ceva profitabil pe acel teren. Astfel, pot să‑l pun în valoare într‑o perioadă economică dificilă, pot să am totuși niște încasări", începe omul de afaceri dialogul cu MONEY EXPRESS, așezat comod pe fotoliul din biroul său, situat în clădirea America House din zona Piața Victoriei.

Dragoteanu este chiar încântat de proiectul cu parcările, posibil generator de cash‑flow, și are în plan trei mari parcări, toate în zone ultracentrale din București.

Fast Parking, prima parcare, sau mai bine spus prima etapă din ceea ce se dorește a deveni parcarea de pe strada Buzești, colț cu strada Doctor Sergiu, în apropiere de Piața Victoriei, a fost finalizată la începutul anului trecut, după șase luni de lucru neîntrerupt, printr‑o investiție de 150.000 euro. Capacitatea? 150 de locuri desfășurate pe terenul de cinci milioane de euro, care are o suprafață de 3.000 mp și care a fost achiziționat pe bucăți în ultimii ani.

PROFIT. De ce mizează Dragoteanu foarte mult pe această zonă? Pentru că „nu prea are" concurență, cu excepția celor „câteva parcări, mult mai mici, care lucrează «la mica înțelegere»". Acest lucru i‑a permis, de altfel, să aibă un tarif care este comparabil cu cel practicat în unele capitale europene precum Viena sau Paris - trei euro pe oră, și aproape de nouă ori mai mare decât tariful pe care‑l percepe municipalitatea în parcările publice bucureștene.

„În marile orașe din străinătate, tarifele sunt în funcție de zonă, de trafic. De exemplu, în Estonia, Lituania, Letonia tariful este de doi euro pe oră la nivelul solului, în zone ultracentrale. În Italia, la Milano, chiar lângă Dom, tariful este de 11 euro pe oră", explică omul de afaceri.

În prezent, parcarea din Victoriei nu este ocupată în proporție de 100%, nici chiar în jurul prânzului. Gradul de ocupare ajunge la orele de vârf doar la 70%, „rareori" la 80%, cu tot cu abonamente, care înseamnă 40% din capacitate.

„Abonamentele au variat întotdeauna pentru că a existat și o fluctuație a firmelor private, unele s‑au relocat. În funcție de numărul de mașini și de perioada de închiriere, abonamentul lunar este undeva între 75 și 125 de euro", mai punctează Dragoteanu. Ca să vă faceți o imagine despre cât costă un loc de parcare în centrul Capitalei, altele decât cele ale primăriei, Laura Bencze, Research Manager în cadrul CB Richard Ellis (CBRE) România, spunea, citată de capital.ro, că în zona Victoriei - Piața Charles de Gaulle costul lunar al unui loc de parcare variază între 140 și 160 de euro. În Pipera sau în zona de vest a Bucureștiului, un loc de parcare în subteran ajunge la 50-60 de euro.

Revenind la Dragoteanu, cifra de afaceri pe care acesta a înregistrat‑o, anul trecut, din businessul cu parcări a fost de 50.000 euro, cu un profit de 3.000 de euro. „Mulțumitor", spune el, deși cifrele sunt infime dacă le raportăm la cifra de afaceri a agenției imobiliare Euroest de anul trecut, de 2,14 milioane de euro.

VICTORIEI. Și pentru că businessul cu parcări este, în opinia lui Dragoteanu, unul lucrativ, el este pregătit să multiplice pe cât posibil rețeta. Mai întâi este vorba despre o redimensionare a parcării din Victoriei, capacitatea urmând să ajungă undeva la 450 de locuri. „Studiez acum posibilitatea de a construi o parcare supraterană, cu structură metalică, pe două sau trei niveluri, un fel de continuare a celei care există deja. Investiția nu va fi mai mare de trei milioane de euro", explică el. De unde vine finanțarea? Parțial din surse proprii, însă cea mai mare parte (70%) va veni de la bănci - „Suntem în discuții cu două bănci". Sau, dacă apar oportunități, ar putea să o dezvolte împreună cu un partener - „Pentru că nu ne dorim să folosim foarte mult băncile". Teoretic, această construcție va începe în primăvara anului viitor și va dura șase luni.

George Teleman, Managing Partner la fondul britanic de investiții Equest Balkan Properties, declara, într‑un interviu anterior cu MONEY EXPRESS, că recuperarea investiției într‑o parcare supraetajată este extrem de lentă. „Acesta este și motivul pentru care, pe piețele mature, pentru a putea demara astfel de proiecte, dezvoltatorii apelează la soluția funcțiunilor mixte. Locuri de parcare, dar și spații de birouri, retail sau rezidențial", explica Teleman.

Soluția aceasta o are și Dragoteanu, dar pe termen lung, după ce va trece criza, când sectorul imobiliar va reveni pe un trend ascendent. „În final, este clar că terenul respectiv se pretează pentru o construcție de birouri, de dimensiunile celor din jur, cu 15 etaje, 15.000 mp de închiriat, care va include și o parcare subterană cu 500 de locuri", spune el. Și mai explicit, viitoarea parcare supraetajată va fi demontată - „dar nu mai devreme de cinci ani de la finalizarea proiectului", timp în care va fi recuperată investiția în construcția ei - iar terenul, devenit liber din nou, va fi folosit pentru ridicarea imobilului de birouri.

Mai departe, urmând același principiu, proprietarul Euroest plănuiește o a doua parcare în zona Piața Matache, construită pe o suprafață de 800 mp - teren achiziționat inițial tot pentru o altă clădire. Omul de afaceri nu intră în amănunte legate de costuri, mai ales că este convins că acest proiect va fi încetinit de lucrările la Bulevardul Uranus din zonă, pe care oficialii primăriei au declarat că îl vor finaliza în doi ani.

UNIRII. Planurile legate de parcări nu se opresc aici, însă de data asta rețeta este puțin revizuită. A treia parcare a lui Dragoș Dragoteanu va fi realizată în parteneriat cu o altă firmă privată, ce deține un teren în zona Piața Unirii, și o înțelegere concretă este iminentă. „Cei care dețin terenul respectiv au încă un contract pentru o perioadă delimitată cu o altă societate - acolo este acum o construcție ușoară, care trebuie demolată. Ceva gen comercial, care nu are perspective pentru că în zonă au apărut concurenți mult mai mari", explică el. Tehnic vorbind, parcarea se va întinde pe 4.000 mp și va avea 200 de locuri la nivelul solului, „într‑o zonă cu trafic mare", nu foarte aproape de Centrul Vechi, dar amplasată totuși strategic. „Acum există o singură parcare civilizată în zonă, a domnului Adamescu (n.r. - Dan Adamescu, acționar la Unirea Shopping Center), în spatele magazinului Unirea, unde din punctul meu de vedere accesul este extrem de dificil", dă omul de afaceri un indiciu despre concurență.

De ce parcările din București sunt așa de rare, încât pot fi o afacere pentru investitori? Pentru că nu s‑au dezvoltat încă parteneriate cu autoritățile locale, crede Dragoteanu, așa cum se întâmplă în multe state europene. În Occident, firmele care au drept obiect de activitate parcările au cifre de afaceri enorme, iar totul este perfect organizat. Aproape întotdeauna însă parcările sunt realizate în parteneriat cu autoritățile locale.

S‑ar putea întâmpla în curând și în București. Primăria Capitalei a făcut deja o licitație și se vor realiza cinci parcări supraterane în următorii doi ani, în parteneriat public privat (PPP). Primăria pune la dispoziție terenul, iar investitorii vin cu fondurile. Potrivit ultimelor informații, este vorba de 3.400 locuri de parcare, iar investiția totală este de peste 150 milioane de euro.

Nu e o veste neapărat proastă pentru investitorii privați de genul lui Dragoș Dragoteanu. Fiind vorba despre lucrări publice și având în vedere experiențele de până acum, cei doi ani dați drept termen pentru finalizarea proiectelor s‑ar putea transforma ușor în cinci ani. Numai bine pentru ca Euroest să‑și poată recupera investițiile în parcări.