Giganţii imobiliari, blocaţi în România

Riscul de ţară, determinat de lipsa finanţării şi de lichiditatea redusă a pieţei imobiliare, împiedică investitorii instituţionali să îşi împrospăteze portofoliile acumulate înainte de criză.

Marile corporaţii imobiliare de talia CA Immo, ING, General Electric, Natixis sau Valad, susţinute de bănci, fonduri de pensii sau companii de asigurări, au fost considerate, la începutul prăbuşirii sectorului imobiliar, drept salvatorii pieţei româneşti. Prezenţa activă a acestor investitori conferă stabilitate şi reprezintă un semn de maturitate pentru orice piaţă, în condiţiile în care aceste companii urmăresc investiţii pe termen lung. Primul val de criză, declanşat în 2008, a schimbat radical atitudinea investitorilor de calibru, iar prudenţa maximă cu care acţionează a însemnat intrarea în hibernare şi conservarea portofoliilor dobândite.

O parte din companiile-fanion, precum ING, au reuşit să îşi reducă activitatea locală la minimum, ajutate de faptul că expunerea lor pe România nu era foarte mare. În 2010, ING Real Estate, una dintre cele mai puternice companii imobiliare din lume, a desfiinţat divizia de investiţii din România, iar la începutul acestui an a vândut toate operaţiunile desfăşurate de această divize la nivel global americanilor de la CB Richard Ellis. Olandezii mai au în România doar centrul comercial Felicia din Iaşi, achiziţionat încă din 2007 cu 40 de milioane de euro.

Tranzacţii blocate

Cei care nu au reuşit să se retragă de pe piaţă, din cauza portofoliilor care atârnau mult prea greu în balanţa contabilă, au apelat la varianta fuziunii. Este cazul Europolis, divizia de dezvoltare imobiliară a Volksbank. Austriecii şi-au unit forţele, la începutul acestui an, cu CA Immo, un alt investitor cu proprietăţi scumpe în portofoliul local. Rezultatul fuziunii este un colos cu active de 444 de milioane de euro numai în România, o pondere de 20% în portofoliul companiei din Europa Centrală şi de Est, estimat la 2,3 miliarde de euro. „Investitorii instituţionali au cumpărat ce au considerat că merită, şi acum se concentrează asupra administrării acestor proprietăţi. Ei nu au dispărut, dar nu mai sunt la fel de activi, deoarece caută proprietăţi care să genereze un cash-flow predictibil. În acest moment nu prea mai sunt astfel de imobile pe piaţă", a declarat pentru Capital Marian Roman, şeful CA Immo România.

Răspunsul diplomatic venit din partea unuia dintre cei mai mari proprietari de clădiri de birouri din România este completat de reprezentantul unui investitor cu o viziune mai sumbră asupra a ceea ce determină de fapt baterea în retragere a giganţilor imobiliari. Silviana Badea, country managerul Valad, grup australian susţinut de fonduri de pensii ca ING sau Aviva, este de părere că nu lipsa produselor imobiliare de top împiedică investitorii instituţionali să genereze tranzacţii noi, ci lipsa finanţării şi imposibilitatea de a lichidiza proprietăţile din portofoliu.

„Sunt fonduri care au ajuns deja la maturitate şi pe care ar fi trebuit să se facă «exitul», pentru a putea relua ciclul, însă acest proces a fost amânat. Sunt blocaţi pentru că nu avem o piaţă lichidă. Nu avem bani noi care să intre în ţară. Ca să acoperi riscul de ţară trebuie să ai o rată de recuperare a investiţiei foarte bună, adică un randament foarte bun, ceea ce nu e cazul la noi. Investitorii instituţionali existenţi acum pe piaţa locală sunt efectiv blocaţi. Au cumpărat şi stau pe acele active până va trece criza. Investitorii de acest fel se uită la ţări ca Polonia şi Cehia, chiar şi la Ungaria cu grijă, dar aici nu", explică fenomenul şeful local al Valad, grup care gestionează circa 900 de proprietăţi la nivel global, evaluate la opt miliarde de dolari australieni.

Retragerea unor nume influente pe piaţa imobiliară atrage după sine nu doar blocarea pieţei imobiliare, ci şi pe cea a construcţiilor. Sectorul construcţiilor s-a transformat din motorul de creştere al economiei în piatra de moară ce atârnă de gâtul produsului intern brut (PIB) al ţării. De la o pondere de 17% în PIB, la nivelul anului 2008, sectorul a scăzut vertiginos până la nivelul de 8%.

„Este posibil ca investitorii instituţionali să nu realizeze nicio tranzacţie în România în 2012, de vreme ce se retrag spre pieţe tradiţionale, cu risc scăzut, precum Germania sau Marea Britanie", explică Blake Horsley, directorul diviziei de investiţii a Colliers International.

Pariuri de criză

Anunţul autorităţilor austriece de supraveghere bancară, cum că subsidiarele băn­cilor austriece va trebui să se finanţeze preponderent local a pus pe jar regiunea. Posibilitatea retragerii băncilor austriece din Europa Centrală şi de Est îngrijorează cel mai mult marii investitori imobiliari.

„Banca Centrală a Austriei a tras un semnal cu restricţia finanţării pentru ţările din Europa Centrală şi de Est, însă tot ei, în perioada 2006-2009, împingeau băncile locale să îşi asume nişte riscuri pentru a face volume de credite, şi acum s-au trezit cu un portofoliu găunos", spune Silviana Badea.

În contextul în care băncile nu doar că sunt mult prea expuse pe sectorul imobiliar, ci este posibil chiar să stopeze creditarea în estul Europei din 2012, puţine tranzacţii vor mai beneficia de finanţare bancară, consideră consultanţii DTZ Echinox. Aceştia spun că există fonduri de investiţii care dispun de capital propriu şi care ar fi interesate să facă achiziţii fără cofinanţare bancară, însă majoritatea caută active „distressed".

„România este atractivă pentru fonduri speculative, pentru cele cu un apetit de risc ridicat, asemănător profilului investiţiilor din România, dar care caută şi randamente de capital mari. Chiar printre cei mai mari administratori de fonduri, în diversitatea lor, există unii cu un profil investiţional potrivit României.

Administratorii de fonduri între 30 şi 100 milioane euro, cu perspectiva de închidere a fondului prin lichidarea activelor de maximum cinci ani, caută activ în ţara noastră", spune Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investiţii al DTZ Echinox. În următoarele patru luni se aşteaptă finalizarea unor noi tranzacţii imobiliare pe piaţa din România, al căror volum se ridică la circa 300 mil. euro, în principal pe segmentul de birouri, conform consultanţilor Colliers International. Ei avertizează însă că aceste tranzacţii pot dispărea în orice clipă din lipsa finanţării.

Singura opţiune în actualele condiţii de piaţă este preluarea datoriilor existente pe imobil, deoarece creditele noi devin o raritate. Aceste tranzacţii ar putea ridica volumul anual la circa 500 de milioane de euro, nivel similar cu cel înregistrat anul trecut. Majoritatea tranzacţiilor în­cheiate în ultima perioadă au implicat capital propriu între 10 şi 20 de milioane euro, completat din resurse atrase de la bănci, alte fonduri de investiţii, societăţi de leasing, obligaţiuni şi drepturi noi emise pe piaţa de capital. „Una dintre dificultăţile cu care se confruntă fondurile de investiţii care ţintesc achiziţii de peste zece milioane de euro este că finanţările ce depăşesc acest nivel sunt aprobate, în general, în afara României, motiv pentru care tranzacţiile se îngreunează şi mai mult", subliniază Blake Horsley.

Perspective sumbre

Pe măsură ce criza datoriilor suverane apasă tot mai greu pe umerii membrilor Uniunii Europene, investitorii instituţionali se retrag tot mai mult în propria cochilie. Specialiştii avertizează că, anul viitor, piaţa imobiliară se va zdruncina şi mai puternic decât în trecut, iar puţinele achiziţii realizate de fondurile speculative nu pot asigura lichiditatea necesară deblocării tranzacţiilor cu proprietăţi mari.

„Atât companiile de asigurări, cât şi fondurile de pensii reprezintă pioni destul de puternici pe piaţa tranzacţiilor, prin simplul fapt că dispun de fonduri substanţiale. Însă în ceea ce priveşte alegerea acestora de a investi, aceasta este influenţată de stabilitatea şi siguranţa pieţei. Pe termen mediu, este puţin probabil ca aceste condiţii să fie îndeplinite într-atât de bine încât să convingă cumpărătorii deosebit de precauţi", este de părere Adina Ionescu, consultant al departamentului de investiţii din cadrul The Advisers/Knight Frank. Cu o piaţă incapabilă să atragă capital proaspăt şi cu marii investitori imobiliari pe picior de plecare, situaţia actuală nu poate decât să se înrăutăţească. Îngrijorător este că semnalele date de investitorii instituţionali se răsfrâng asupra întregii industrii în cercuri concentrice, şi nesiguranţa acestora poate afecta şi puţinele fonduri speculative care mai prospectează piaţa locală.

„România nu este, momentan, ţinta directă a unor investitori de tip «core», dar pe termen mediu astfel de tranzacţii s-ar putea întâmpla pe măsură ce vor continua să fie livrate produse de calitate superioară, iar piaţa va începe să crească în lichiditate. În următorii cinci ani, credem că vom putea asista la tranzacţii care să depăşească pragul de 100 mil. euro, dar doar pentru un număr limitat de produse, deoarece valoarea de piaţă individuală a activelor existente nu permite încă atingerea unor astfel de praguri", menţionează Carmen Cojocaru, senior analyst la Jones Lang LaSalle.

eocamdată, singurele tranzacţii care se mai încheie sunt pe proiecte cu linii de credit asigurate şi realizate de investitori ce fac un pariu pentru următorii trei-cinci ani. Ei anticipează o revenire a pieţei, însă întrebarea care rămâne deschisă este cine mai rezistă încă trei-cinci ani de acum încolo?