Giganţii imobiliari din umbră: CFR, Romtelecom şi Poşta

Surprinzător, companiile cu cele mai mari portofolii imobiliare din România nu au ca principal obiect de activitate acest domeniu. Unele dintre cele mai importante surse de spaţii comerciale (birouri, retail, depozite) sunt companii precum CFR, Romtelecom şi, mai nou, Poşta Română.

Dacă acum patru ani România era pe ultimele locuri din Europa la suprafaţa de spaţii comerciale raportată la mia de locuitori, acum balanţa s-a schimbat. România se apropie de media regiunii cu un stoc de 110 mp la mia de locuitori. În Suceava, Piteşti, Oradea sau Târgu-Mureş volumul de spaţii comerciale depăşeşte nivelul unor capitale europene precum Budapesta sau Berlin. Dezvoltatorii şi fondurile de investiţii locale şi internaţionale au construit în ultimii ani peste 40 de centre comerciale de tip mall, dar chiar şi aşa stocul cumulat al primilor jucători din piaţă nu depăşeşte suprafaţa comercială administrată de CFR.

Compania naţională de căi ferate are scoase pe piaţă spaţii comerciale în suprafaţă totală de 1,7 milioane mp, aproape dublu faţă de spaţiile gestionate de primii zece jucători de pe piaţa mallurilor din România la un loc. Dacă Iulian Dascălu, Immoeast, Argo Real Estate sau BelRom scot anual sute de milioane de euro din proprietăţile pe care le închiriază, CFR are în prezent venituri medii lunare de doar trei milioane lei, potrivit informaţiilor furnizate de companie pentru Capital. Recent, oficialii CFR au anunţat că vor să închirieze spaţiile din 15 gări unor lanţuri mari de magazine, urmând să fie disponibile fast-food-uri, restaurante, farmacii, librării, florării şi unităţi bancare, pe o suprafaţă reprezentând 30% din cea a staţiilor. „Am elaborat un ghid de bune practici comerciale pe modelul căilor ferate din Germania, în care am identificat proceduri de închiriere şi gestionare a spaţiilor din gări. Vrem să licităm pentru gările din primele 15 oraşe ca număr de locuitori spaţiile în lanţ şi pe calupuri. Căutăm firme mari care oferă o calitate mai bună şi dau un alt aspect gării şi din punctul de vedere al curăţeniei", a declarat la acea dată Emil Sabo, fostul director general al CFR. Acesta a mai anunţat că a fost elaborat un ghid de bune practici şi pentru şefii de gară care vor avea în responsabilitate să schimbe aspectul clădirii. Potrivit lui Andrei Văcaru, senior consultant retail leasing în cadrul Jones Lang LaSalle, spaţiile scoase pe piaţă de către CFR nu reprezintă o ameninţare pentru proprietarii de ­malluri, deoarece calitatea lor încă lasă de dorit.

„Mi-e greu să cred că va merge cineva în gară să îşi facă cumpărăturile. Aceste spaţii sunt adresate strict fluxului de călători. E posibil ca ele să aibă o influenţă pentru spaţiile din proximitate. Dacă s-ar transforma aceste gări în malluri, cum s-a întâmplat în alte ţări, atunci ar putea exista o concurenţă, însă în acest moment, calitatea acestor spaţii nu se compară cu cele din centrele comerciale moderne", a explicat acesta.

Magazine în foste sedii Romtelecom

La patru ani după ce grecii de la OTE au devenit acţionari majoritari ai celui mai mare operator de telefonie fixă - Romtelecom, compania şi-a înfiinţat o divizie imobiliară: Romtelecom Real Estate. Procesul de restructurare a reţelei comerciale a condus la cumularea unei suprafeţe de peste 100.000 mp de spaţii de retail, birouri, depozite, apartamente şi terenuri pe care compania a fost nevoită să le scoată pe piaţă pentru a le valorifica.

„Romtelecom derulează periodic analize de eficienţă şi redimensionare a reţelei comerciale deţinute (în special magazine). În urma unor astfel de analize se pot lua diferite decizii: de a investi în noi formate care să răspundă mai bine clienţilor, de reamplasare a unor spaţii comerciale existente sau de închidere a celor care nu mai răspund standardelor stabilite de companie", a explicat Cristina Popescu, director relaţii publice în cadrul Romtelecom. Bineînţeles, spaţiile excedentare sunt scoase pe piaţa imobiliară. În prezent, compania are contracte de închiriere cu 700 de persoane fizice şi juridice. Luna trecută a fost lansată şi o platformă online prin care persoanele interesate pot consulta lista cu imobilele scoase pe piaţă. Numai în trimestrul doi al acestui an Romtelecom a raportat venituri non-telecom de zece milioane euro, care se referă şi la veniturile obţinute din închirierea spaţiilor deţinute. „Suntem deschişi şi altor tipuri de tranzacţii imobiliare, printre care şi vânzarea şi parteneriatele de dezvoltare imobiliară. Analizăm toate propunerile primite, le corelăm cu strategia Romtelecom şi cu tendinţele pieţei imobiliare. Valorizarea spaţiilor deţinute de companie este parte a unui proces complex de creştere a eficienţei, tocmai de aceea deciziile privind anumite spaţii pot fi şi punctuale", a mai spus Cristina Popescu.

Printre ofertele Romtelecom Real Estate se numără o clădire cu patru etaje, în suprafaţă de 5.000 mp amplasată lângă Bucureşti Mall, un teren de 13.200 mp, de lângă Casa Presei Libere, sau un imobil de 7.600 mp, localizat pe şoseaua de centură a oraşului Călăraşi - pretabil pentru spaţii de depozitare.

Poştaşii constructori

Poşta Română a intrat la jumătatea acestui an într-un amplu proces de restructurare pentru a evita colapsul financiar. Compania a înregistrat anul trecut pierderi de 43 mil. euro, iar pentru acest an se estimează că nivelul acestora va creşte la 60 mil. euro. Procesul de reorganizare pe care îl traversează Poşta ar putea scoate pe piaţa închirierii suprafeţe importante de spaţii comerciale. Compania gestionează la nivel naţional o reţea de 7.100 de puncte de lucru, majoritatea amplasate în zone cu vad comercial. „În perioada de restructurare prin care trece în acest moment Poşta Română, obiectivul structurii imobiliare a companiei este valorificarea spaţiilor sedentare. În această perioadă, se identifică şi ce suprafaţă poate fi scoasă la închiriat. Totodată, se face şi o analiză a reţelei poştale, ce va fi definitivată în data de 30 noiembrie, şi trebuie văzut dacă se justifică reorganizarea unor structuri prin modificarea lor. Nu cred că vor fi puncte închise, dar pot fi modificate, iar suprafeţele în plus rezultate după această organizare să fie scoase la închiriat", a subliniat Victor Şimon, director executiv al Poştei Române. Poşta nu este străină de zona de real estate. Ea deţine 40% din firma Imopost Developments, companie care se ocupă cu dezvoltarea unor spaţii comerciale şi de birouri pe două terenuri din Bucureşti aflate în proprietatea Poştei. Omul de afaceri Sorin Creţeanu deţine prin intermediul Procema restul de acţiuni în cadrul Imopost. În luna aprilie a acestui an, firma Apolodor a finalizat demolarea fostului Oficiu Poştal nr. 1 în locul căruia se va ridica un imobil de birouri cu 12-14 etaje. Deocamdată terenul, în suprafaţă de 2.000 mp, din spatele hotelului Novotel a fost transformat în parcare privată.

Al doilea teren pe care Imopost a pregătit construcţia unui imobil în suprafaţă de 55.000 mp este amplasat pe Calea Victoriei nr. 133-135. Pe terenul de 8.200 mp din centrul Bucureştiului se va ridica un complex format din hotel, birouri şi parcări.

Proprietari de top

Omul de afaceri ieşean Iulian Dascălu rămâne în continuare cel mai mare proprietar de spaţii comerciale de tip mall din România. Prin intermediul centrelor din Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Suceava, Dascălu administrează o suprafaţă totală închiriabilă de 175.000 mp. Pe locul doi în clasament se situează fondul austriac de investiţii Immoeast care controlează trei malluri: Polus Center din Cluj, Euromall Piteşti şi Armonia Arad. Cumulat, suprafaţa comercială a celor trei centre depăşeşte 127.000 mp. Investitorii britanici grupaţi sub umbrela fondului Argo Real Estate gestionează tot 127.000 mp în două proiecte: Shopping City Sibiu şi Suceava, urmaţi de belgienii de la BelRom, care mai deţin pe piaţa locală două parcuri de retail în Focşani şi Bacău. BelRom este unul dintre cei mai prolifici dezvoltatori de parcuri de retail. Pe lângă cele două centre pe care le mai are în proprietate, compania a dezvoltat şi vândut alte trei în Sibiu, Târgu Mureş şi Brăila. Compania a încasat de pe urma celor trei tranzacţii peste 230 milioane euro. De abia pe locul cinci se plasează Anchor Grup, companie care a dezvoltat primul mall din România: Bucureşti Mall. Cele două centre comerciale ale turcilor însumează 84.000 mp.

Consultanţii imobiliari se aşteaptă ca o serie de companii de stat care au portofolii imobiliare însemnate să iasă pe piaţă cu spaţii comerciale, pentru a-şi optimiza fluxul de numerar prin închiriere.

„Normal ar fi ca şi alte instituţii de stat care dispun de portofolii extinse să înceapă să valorifice aceste spaţii, pentru că este nevoie de bani în acest moment şi statul are o serie de active nevalorificate, dar e greu de prezis cum va acţiona statul", a precizat Andrei Văcaru.

O altă companie de stat care are un portofoliu imobiliar însemnat este Loteria Română. Compania care gestionează o reţea de 1.900 de agenţii la nivel naţional ne-a informat că deţine spaţii goale, dar că le va folosi pentru extindere. „În vederea derulării programului de extindere a punctelor de vânzare, în condiţii cât mai eficiente din punctul de vedere al costurilor, Loteria Română va utiliza, cu prioritate, spaţiile aflate în proprietatea CN „Loteria Română" SA şi care, în prezent, nu sunt utilizate", precizează reprezentanţii companiei.

Pe lista societăţilor care mai deţin spaţii scoase la închiriat pe piaţă mai pot fi enumerate Compania de Librării Bucureşti şi frizeriile Igiena. Pe lângă unităţile reţelei, cele două au închiriate o serie de spaţii comerciale disponibile la parterul blocurilor din cartiere.

3 mil. lei este venitul mediu lunar al CFR rezultat din exploatarea spaţiilor comerciale din portofoliu

În prima jumătate a anului, au fost inaugurate 64 de centre comerciale la nivel european, o scădere cu aproape 50% faţă de aceeaşi perioadă a anului 2009