0-817-2255125087iufbhfidnk.jpgPreţurile de vânzare au crescut până la niveluri europene, deşi costurile de construcţie sunt printre cele mai mici din Europa

În imobiliare, costurile „de producţie" nu au prea mare legătură cu preţurile din târg. La noi, costurile pentru ridicarea/renovarea unei clădiri rezidenţiale sunt la numai o treime decât în Germania, dar un apartament din zona decentă a Bucureştiului ajunge să fie mai scump decât în zona bună a Berlinului. Paradoxul ţine de puterea speculativă a fiecărei pieţe.

A făcut senzaţie o ştire recentă că în Berlin, la câţiva kilometri de centru, găseşti un apartament de 43 mp cu numai 58.000 de euro, adică un preţ bun pentru un cartier-dormitor din Bucureşti, pe la începutul anului trecut. Iar între cele două oraşe sunt diferenţe evidente.

Berlinul, cu toată moştenirea din Est, avea, în urmă cu trei ani, potrivit ultimelor analize europene, un nivel al PIB pe cap de locuitor la nivelul mediei UE, în timp ce Bucureştiul era la 65% din această medie. De atunci, chiar dacă s-au schimbat lucrurile, cel puţin proporţia dintre gradul de dezvoltare a celor două oraşe s-a păstrat.

Intuitiv, ne dăm seama că trebuie să existe şi diferenţe sensibile şi în ce priveşte costurile, adică una este să construieşti la Berlin şi una la Bucureşti. Statistica vine să confirme acest lucru, chiar şi cu inerentele aproximări. Ultimele statistici europene, publicate săptămâna trecută, arată că, în România, costurile pentru construcţia unei construcţii rezidenţiale erau, în urmă cu doi ani, la 33% din media UE. În Germania, 116%, de 3,5 ori mai mult decât la noi.

Lipsa forţei de muncă va creşte costurile

Pentru realizarea comparaţiei, Eurostat, biroul european de statistică, a pornit de la o listă a facturilor cerute pentru 15 proiecte ipotetice din diverse segmente (rezidenţial, non-rezidenţial, infrastructură), similare în fiecare ţară şi care merg în detaliu până la 1.361 de articole şi servicii comune în activitatea de construcţii.

Preţurile finale ale proiectului includ nu numai costurile directe (materiale, muncă, închiriere echipament, comisioanele subcontractorilor), ci şi capitole precum comisionul arhitectului, TVA nedeductibilă, profitul (pierderea) contractorului.

Se va spune probabil că datele Eurostat sunt învechite, că ultimii doi ani au trecut mai repede în România (cu schimbările de la stadiul de candidat la cel de membru al UE) decât în Germania, unde economia este bine „aşezată". Astfel şi costurile de producţie au putut creşte mai mult decât în Germania. „Altul este costul cu energia acum faţă de 2005, spre exemplu.

Preţurile materialelor de construcţie (ciment, fier) tind să se alinieze cu cele din Europa, fiind controlate de puţini producători, concerne multinaţionale. Dar schimbarea cea mai importantă se vede la costurile cu forţa de muncă, care au crescut puternic pe fondul deficitului de personal", spune Adriana Iftimie, directorul general al Patronatului Societăţilor din Construcţii. "În doi ani, costul pe mp a crescut cu cel puţin 40%, în medie, de la 500 la 700 mp. Evident, creşterea nu se va opri aici" - arată reprezentantul constructorilor.

„Rezervele" de profit ale dezvoltatorilor pot atenua scumpirile viitoare

Cu alte cuvinte, şi preţurile construcţiilor vor continua să crească, atâta timp cât e loc de alinierea costurilor şi, deocamdată, importul de muncitori ieftini din afară nu reprezintă o soluţie generalizată în sectorul construcţiilor de la noi. (Spre exemplu, în Italia şi Spania - ţări unde româna a devenit limbă de circulaţie pe şantiere -, imigraţia a reuşit menţinerea costurilor sub media europeană).

Privind aceeaşi statistică, constatăm însă că deja costurile sunt mari, pentru că în 2005, când încă nu aveam şocul aderării şi exodul actual de muncitori, costurile erau apropiate de cele din Polonia, Cehia şi Ungaria, care deveniseră ţări membre UE (şi, printre altele, salariile erau mai mari decât în România).

Dar răspunsul la întrebarea „până unde va continua această creştere?" ţine mai puţin de nivelul costurilor. Asta poate fi şi o veste proastă, dar şi una bună pentru client.

În 2003, costurile construcţiilor rezidenţiale din România erau la un nivel de 31% din media europeană, iar în ce priveşte total construcţii, proporţia era de 36%. Cu alte cuvinte, niveluri destul de apropiate de cele înregistrate doi ani mai târziu (33, respectiv 40%). În acelaşi interval însă, preţurile de vânzare la apartamente/case (pentru a rămâne tot în domeniul rezidenţial) intrau în zodia "boomului" imobiliar.

Proiectele noi ieşeau pe piaţă la preţuri regeşti, cu profit substanţial pentru dezvoltatori. "Aceştia au făcut o greşeală la vremea respectivă - s-au concentrat pe case de lux, apoi apartamente mari, segmente înguste, unde cererea s-a acoperit repede - arată Ion Zilişteanu, analist al pieţei imobiliare.

Explicaţia pentru decuplarea costuri-preţuri ţine, pe de o parte, de faptul că piaţa poate să speculeze imensul deficit. Dar şi această speculaţie are o limită în puterea de cumpărare a pieţei. "Pe an, se construiesc acum în jur de 40.000 de unităţi locative, în condiţiile în care cererea totală este estimată la un milion", spune Ion Zilişteanu.

El crede că astăzi, ţinând cont de evoluţiile din domeniul construcţiilor, costurile din România ar putea fi estimate la circa 65% din media europeană. Dar, cum preţurile de vânzare au ajuns deja foarte sus, în ultimul timp, se observă că dezvoltatorii nu transferă toată creştrea de costuri în preţuri, preferând să mai reducă din marja de profit - arată analistul.

 

 

 

Sursa

11 September 2007