Imobiliarele s-au blocat in preturi

Ieftinirea locuintelor este absorbita de ratele dobanzilor tot mai mari * Impotmolirea pietei e provocata de banci. O familie cu venit mediu nu poate achizitiona o casa cat de cat decenta in conditiile actuale de creditare. 
 
Pentru a achizitiona o locuin­ta de 55 mp, in conditiile actua­le de creditare, o familie din Ro­ma­nia ar trebui sa aiba un ve­nit de cel putin 1600 de eu­ro, cu 142% mai mare de­cat in prezent, conform unui studiu efectuat de brokerul de credite Kiwi Finance. Acest studiu arata ca iefti­nirea lo­cuintelor, practic, conteaza nu­mai pentru cei care dispun de lichiditati.

In cazul celor care apeleaza la credit, chiar daca imobilele sunt mai ief­tine si necesita credite mai mici, cresterea dobanzilor ban­care a facut ca ratele pla­tite sa fie in conti­nuare destul de mari. In aceste conditii, agentii imo­biliari se asteapta ca sca­derea preturilor locuin­telor sa continue, cu toate ca ban­cherii afirma ca analizeaza modalitati de reluare a activitatii de creditare in domeniul imobiliar.

In conditiile actuale de creditare, o familie cu venit mediu (estimat la 660 de euro) nu isi poate permite sa achizitioneze o locuinta cu o suprafata mai mare de 29 mp, daca pretul mediu pentru un metru patrat (mp) construit se mentine in jurul valorii de 2000 de euro, conform studiului Kiwi Finance. Ca sa poata accesa un credit ipotecar in euro cu un grad de indatorare de 50%, solicitantul trebuie sa nu aiba alte datorii si sa poata achita un avans de 25% din valoarea locuintei."Clientii nu ar renunta in acest moment la cumpararea unei locuinte. Piata este foarte confuza, clientii spun ca vor sa cumpere o locuinta si se plang ca nu primesc credite, iar bancile spun ca acorda credite, dar ca nu au clienti", spune Anca Bidian, manager general Kiwi Finance.

Aceasta acuza lipsa de comunicare care domina piata. "Daca un client nimereste la o banca sau doua care nu ii acorda credit, ramane cu impresia ca bancile nu mai crediteaza", adauga Anca Bidian. Conform studiului efectuat de specialistii Kiwi Finance, o familie cu un venit mediu lunar si fara alte datorii, poate primi in acest moment un credit ipotecar a carui valoare maxima merge de la 16.000 pana la 43.400 de euro, in functie de criteriile fiecarei banci in parte.

Ieftinirea nu conteaza"Reducerea pretului locuintelor a fost absorbita de cresterea dobanzilor la creditele ipotecare, asa ca nu se resimte deloc in buzunarul clientului", afirma managerul general Kiwi Finance.Conform studiului realizat de broker-ul de credite, pentru un apartament de doua camere care valora anul trecut 120.000 de euro, dar care acum este mai ieftin cu 20%, ajungand la 96.000 de euro, scaderea de pret este resimtita de client numai in cazul avansului de 25%, care se reduce de la 30.000 de euro, la 24.000 de euro.

Daca, pentru restul sumei, cumparatorul a contractat anul trecut un credit de 90.000 de euro plateste o rata lunara de 635 de euro, iar daca vrea sa ia un credit acum, pentru 72.000 de euro, va plati o rata de 625 de euro.Investitori in faza de negatiePentru a putea cumpara o casa decenta, de 55mp, pen­tru care achita un avans 25%, cu un credit ipotecar ram­bursabil in 30 ani, fie venitul mediu pe familie trebuie sa creasca cu 142%, la 1600 euro, fie pretul pe mp sa sca­da cu 50%, la 1000 euro. "Ori­ce solutie de convergenta intre aceste doua solutii ex­treme va debloca piata" sus­tine managerul general al brokerului de credite. "Foarte multi investitori de pe piata imobiliara se afla inca in faza de negatie", afirma Anca Bi­dian, considerand ca acestia, inca, nu vor sa constientizeze ca trebuie sa isi adapteze oferta la nevoile pietei.

Creditul in lei este cel mai pagubosCreditul ipotecar in lei, prac­tic, nu reprezinta o optiune pentru romani, din cauza dobanzilor foarte mari. "Clientii au optiunea de a lua un credit in valuta sau de a nu il lua deloc, atat timp cat nu vom avea ma­suri pentru sustinerea cre­ditului ipotecar in moneda nationala", afirma repre­zentantulKiwi Finance.Conform studiului prezentat de acesta, daca o persoana a luat anul trecut un credit ipotecar in valoare de 70.000 de euro sau echivalentul in franci elvetieni (CHF), ar fi avut de platit o rata medie de 550 euro (aproximativ 2000 de lei, la un curs mediu de 3,6435 lei pentru un euro, calculat pentru anul trecut), respectiv 788 CHF (aproximativ 1788 de lei, la un curs mediu de 2,27 lei pentru un CHF, calculat pentru anul trecut).

Daca ar fi imprumutat aceeasi suma in lei, clientul ar fi trebuit sa plateasca o rata lunara de 2615 lei!In conditiile actuale, la un curs de aproximativ 4,3 lei pentru un euro, respectiv 2,93 lei pentru un CHF, creditele contractate in 2008 au in medie o rata echivalenta cu 10% mai mica la euro si 13.5% mai mica la CHF fata de lei.Un calcul simplu ne arata ca datornicul este protejat de riscul valutar pana la un curs de 4,75 lei pentru un euro, respectiv 3,31 lei pentru un franc elvetian, bineinteles, numai in cazul in care nu creste dobanda creditului in lei.

Mai ieftin cu 20%

Preturile locuintelor din Romania vor continua sa scada si in 2009, cu pana la 20%, daca nivelul creditarii ramane redus, a afirmat analistul Radu Zilisteanu.

Conform reprezentantului Spiegelfeld International, Daniel Fuchs, stagnarea pe piata imobiliara autohtona a aparut inca de acum 8 - 10 luni, cand nu se faceau resimtite efectele crizei financiare. Acesta sustine ca, desi cerere exista, oferta nu este adaptata acesteia.

 In acest moment, in Bucuresti nu mai poti sa vinzi apartamente cu 1800 euro/mp. Romania are nevoie acuta de locuinte, insa la un pret de aproximativ 1000 euro/mp, nu de 2000 - 3000 euro/mp", afirma Daniel Fuchs. In ceea ce priveste creditarea, Fuchs a declarat ca "bancile au inca bani, dar incearca sa profite de situatia actuala prin cresterea dobanzilor. In Romania avem dobanzi in crestere, desi Euribor (n.r. - rata interbancara in zona euro) este in scadere". "E posibil ca in Romania piata imobiliara sa fie una dintre cele care sa isi revina cel mai repede de pe urma efectelor crizei, ca urmare ca cererii foarte mari, insa nu trebuie sa speram ca acest lucru se va intampla si nici sa il asteptam, ci este ceva care trebuie creat", a mai declarat Daniel Fuchs.