Noile norme BNR au scos din uz creditele de consum garantate cu ipotecă, au redus cu circa 35% gradul de îndatorare la cele negarantate şi au majorat nivelul avansului la ipotecare.
Previziunile Capital s-au adeverit: chiar dacă
BNR a spus că noul Regulament de creditare nu va afecta deloc creditele ipotecare, realitatea din ultimele două săptămâni arată că impunerea avansului minim de 25% şi nivelul „loan to value“
practicat de băncile comerciale majorează nivelul avansului la 30% şi chiar 40% din valoarea imobilului.
Surse din piaţa bancară ne-au declarat că „au apărut deja situaţii în care evaluarea garanţiilor aduse de clienţi a ajuns să fie mai mică decât valoarea efectivă a tranzacţiei. La prima vedere, impactul ar fi de scădere cu aproximativ 30% a pieţei de creditare ipotecară, altele decât cele incluse în programul Prima Casă“. şi asta în condiţiile în care BNR a schimbat doar una dintre variabile: avansul trebuie să fie de minimum 25% la euro.
Cum ajungem totuşi ca evaluarea unui imobil la bancă să fie mai mică decât cuantumul banilor plătiţi de clienţi pentru cumpărare? Practic, dacă un imobil este evaluat de bancă la 60.000 de euro, creditul permis nu poate depăşi o valoare de 70%-75% din această valoare, adică un maximum de 48.000 de euro. Gradul de acoperire cu garanţii se apropie acum de valorile 117,65% pentru lei, respectiv 133,33% pentru euro. La aceste valori, nivelul avansului creşte de la 20%-25% la 35%-40%. În plus, apare scăderea constantă a preţurilor imobiliarelor şi nesiguranţa băncilor privind evoluţia preţurilor pe termen lung, fapt care duce la o evaluare din ce în ce mai scăzută a garanţiilor.
Consum cu ipotecă? Doar refinanţare!
Anca Bidian, CEO Kiwi Finance, recunoaşte, la rândul său, că variabila care se modifică este avansul, în ciuda faptului că, teoretic, o familie poate accesa şi acum un credit ipotecar la fel de mare ca în trecut, pentru care plăteşte aceleaşi rate.
Exemplele de calcule făcute în cazul creditului de nevoi personale cu ipotecă arată că limitarea perioadei de rambursare de la 30 de ani la cinci ani îl face total neatractiv. Astfel, dacă avem o familie cu venituri de 4.500 de lei net, fără credite, aceasta putea accesa, înainte de implementarea normelor BNR, un credit de nevoi personale garantat cu ipotecă de 86.000 de euro pe 30 de ani, cu o rată de 564,71 de euro. După aplicarea noilor reglementări, în acelaşi exemplu, valoarea creditului care poate fi accesat scade la 18.000 de euro.
Cum refinanţarea creditelor are regim special, refinanţarea soldurilor acestui tip de credit conduce la o valoare a creditului de 55.000 de euro pe 30 de ani, cu o rată de 361,15 euro.
„Pentru refinanţarea soldurilor existente, suma maximă împrumutată este mai mică cu 36%. Dar pentru acelaşi tip de credit fără refinanţare suma maximă este mai mică cu 58%“, precizează Bidian.
Creditul de consum, mai scump
„Pentru un credit de nevoi persoanle negarantat avem aceleaşi sume accesibile, însă cu o rată mai mare din cauza reducerii perioadei maxime de creditare la cinci ani pentru acest tip de produs“, spune Bidian. Mai exact, o rată de 800 de lei înainte, faţă de peste 1.000 de lei după aplicarea noilor norme. Dacă exemplul ales ar fi vizat o familie cu venituri mai mici, am fi constatat că aceasta putea împrumuta circa 5000 de euro (sau echivalentul în lei), pe cinci ani conform normelor vechi. Acum, nu mai poate contracta decât circa 3.000 de euro, adică mai puţin cu circa 35%. şi aceasta în condiţiile în care, în toate exemplele de calcul, s-au folosit dobânzi similare pentru împrumuturile în lei (14,7%) şi euro (14,5%).
Pentru un credit ipotecar, sumele care pot fi accesate în noile condiţii sunt similare cu cele dinainte. Singurul paramentru schimbat este nivelul avansului. Anca Bidian, CEO Kiwi Finance
Credit de consum negarantat înainte de normele BNR
Valoare credit 43.000 lei
Valoare rată 822,54 lei
Credit de consum garantat înainte de normele BNR
Valoare credit 86.000 euro
Valoare rată 564,71 euro
Credit de consum negarantat după normele BNR
Valoare credit 43.000 lei
Valoare rată 1.016,21lei
Credit de consum garantat după normele BNR
Valoare credit 18.000 euro
Valoare rată 357,91 euro
Exemplele sunt pentru o familie cu un copil, venituri nete de 4.500 de lei, fără credite. Perioada de rambursare: 30 de ani pentru creditul de consum garantat pe norme vechi şi 5 ani pentru creditul pe norme noi.
4 April 2012
