Abia după mai multe „ţepe imobiliare", când nimeni nu mai cumpără proiecte pe hârtie, un proiect de lege vrea să stopeze aceste practici.
Achiziţiile imobiliare off-plan din ţările civilizate protejează banii cumpărătorilor. La noi însă, nenumăraţi
oameni s-au trezit cu banii luaţi şi fără locuinţă. Aceste practici există mai ales pe o piaţă în creştere. Pe una în scădere, sunt aproape inexistente. Drept urmare, o lege de interzicere a
construirii pe banii cumpărătorilor riscă să fie doar un semn târziu de normalitate, însă fără efect imediat.
Cele mai grave probleme ale potenţialilor cumpărători de apartamente din ultimii ani au apărut în cazurile în care aceştia au dat banii şi nu s-au ales cu nimic. La acestea se adaugă proiectele cu întârzieri de unu sau doi ani, fără utilităţi trase, dar pentru care clienţii au achitat banii la timp. Bani pe care dezvoltatorii, dacă lăsăm la o parte cazurile de rea-credinţă, i-au gestionat inadecvat, în defavoarea cumpărătorului final. În acest gen de situaţii, cumpărătorul final este lipsit de orice protecţie. „Asta spre deosebire de situaţia din ţările civilizate, unde dezvoltatorului nici măcar nu i se eliberează autorizaţie de construire dacă nu dovedeşte că are capacitate financiară, construirea pornind doar de la banii promitentului cumpărător fiind exclusă", declară Ana Birchall, avocat specializat pe restructurări financiare şi insolvenţă.
Dacă la începutul boom-ului imobiliar parlamentarii locali nu au luat drept model legislaţia vestică, ei au avut ocazia să o facă totuşi în anii 2007-2008, încă de atunci existând multe situaţii problematice. Proiectul de lege vine însă abia acum, când se cumpără greu chiar şi apartamentele finalizate. Despre cumpărarea proiectelor off-plan nici nu poate fi vorba, după experienţele recente. „La noi se dau rar legi proactive, care să prevină anumite derapaje. Se merge deseori pe cârpeală, pe o legislaţie reactivă", adaugă Birchall.
Banii, departe de dezvoltatori
Proiectul de lege propune crearea unui fond unde vor fi depuşi banii de la clienţi, fond care este purtător de dobândă. „Aceşti bani vor intra în posesia dezvoltatorului imobiliar numai în momentul în care imobilul este înregistrat în Cartea Funciară de noul proprietar", se arată în proiect. Cu alte cuvinte, acest fond ar face să dovedească faptul că pentru respectivul proiect imobiliar există cerere. O consecinţă a acestui fapt este aceea că, pe baza fondului, dezvoltatorul are posibilitatea să ia bani de la finanţatori, acest fond urmând a fi utilizat drept colateral. „Rămâne de văzut cine va gestiona acest fond, dacă va fi o bancă sau un fond de investiţii. Tot important e cine va lua dobânda de pe aceşti bani, având în vedere că poate fi vorba de sume mari", declară Birchall.
„Ideea cu acest fond e bună, dacă nu e vorba de o instituţie creată special în acest scop; o asemenea idee este contraproductivă şi ar mări birocraţia în mod inutil. Banii ar trebui depuşi într-un cont escrow deschis la orice bancă din România aleasă de părţi, iar clauzele contractului escrow (sau măcar o parte din clauze) ar trebui să fie predeterminate de lege", a declarat Mihai Horia Cuc, Partner la Enescu & Cuc Law Firm.
Unul dintre dezavantajele pe care le au în prezent cumpărătorii este acela că dezvoltator se poate declara oricine. „Nu există dispoziţii imperative care să oblige dezvoltatorii
imobiliari să aporteze un capital minim social raportat la valoarea proiectului imobiliar la societăţile/ vehiculele prin intermediul cărora se realizează proiectele. Mai exact,
răspun-derea societăţii/vehiculului este limitată la valoarea capitalului social aportat, care de multe ori nu depăşeşte cu mult minimul legal", a declarat Simona Chirică, senior
associate la Schoenherr.
17 May 2010
