Insolvenţa, reorganizarea judiciară şi falimentul sunt cuvinte de ordine într-o economie vulnerabilă. Dar de la cazul Planorama, unde problemele financiare au blocat un cartier de 1.000 de locuinţe, nimeni nu mai vrea să le audă rostite. Reticenţa românilor în a achiziţiona astfel de apartamente se combină cu dezinteresul băncilor de a le vinde.

18090-0-31525-insolventa.jpgTotuşi, o locuinţă sau un ansamblu rezidenţial aflat în insolvenţă poate reprezenta o adevărată oportunitate de investiţie pentru cei care ştiu cum să aleagă dar, mai ales, pentru cei care sunt dispuşi să îşi asume riscurile inerente unei asemenea mişcări, spun specialiştii.

Când este cel mai sigur moment pentru a cumpăra proprietăţi în insolvenţă?

Reorganizarea judiciară este prima soluţie pe care o recomandă practicienii în insolvenţă. Practic, firma admite că are probleme, caută un nou administrator şi îşi continuă activitatea. Iar pentru a face rost de bani, se pot lichida bunuri din averea debitorului. Astfel, planul de reorganizare poate duce la o reducere substanţială a datoriilor societăţii, care astfel se poate redresa. Este important de ştiut pentru client că riscurile scad dacă imobilul cu probleme este deja construit.

„În cazul în care imobilul este în construcţie, este într-adevăr riscant pentru cumpărător. Dacă imobilul este finalizat şi ajunge la insolvenţă, atunci potenţialul client trebuie să aştepte să se pună la punct toate procedurile cu administratorul judiciar, cu masa credală, să se poarte discuţii între fiecare terţă parte şi mai departe să se pună cu toţii de acord asupra preţului cu care se va vinde proiectul.", spune Daniel Tudor, managing partner The Concept.

Dar reorganizarea trebuie făcută încă de la primele semne de slăbiciune ale firmei şi, oricât de greu e de crezut, proprietarilor de proiecte le este greu să acţioneze de la primele „simptome". Mulţi sunt tentaţi să creadă că pot rezolva problemele pe cont propriu. Argumentul principal pentru a se aproba reorganizarea este acela că locuinţele se pot ieftini. Totuşi, băncile sunt destul de stricte cu preţul, pentru că prin asta se traduce recuperarea banilor investiţi.

„Banca se îndestulează, iar „îndestulează" e termen juridic aici, numai cu suma de care debitorul i-o datora. Diferenţa până la preţul de vânzare, în cazul în care există o astfel de diferenţă, ajunge la debitor. Şi atunci banca, plecând de la această prevedere legală, banca e interesată doar să îşi recupereze banii şi nu o mai interesează de rest. Nu o interesează ca şi debitorul să mai capete ceva din vânzarea respectivă şi atunci sigur că treaba asta se poate traduce şi în anomalii în privinţa preţului de vânzare pe piaţă. Uneori, acesta e depărtat de preţul de piaţă, poate chiar mai scump.", spune Radu Zilişteanu, analist economic şi doctor în economie.

Locuinţe executate scoase la vânzare cu preţuri de lux

Tocmai de aceea, chiar şi la a treia licitaţie pentru proprietăţile executate silit, preţurile rămân aproape neschimbate, iar clienţii stau departe de aceste oferte. Creditorii au executat casele a peste 1.000 de români în 2010, însă licitaţiile organizate pentru vânzarea acestor imobile nu au avut rezultatul scontat. Doar 10-15% dintre acestea şi-au găsit un cumpărător.

„Din ce am observat, a reieşit că bunurile executate silit şi-au menţinut cumva preţul, nu se înregistrează scăderi de preţ semnificative de la o lună la alta. Asta înseamnă că băncile nu sunt dispuse să vândă la orice preţ, drept urmare programează licitaţii una după alta pentru acelaşi bun executat silit.", spune Ştefan Neagu, managing partner heima.ro.

Un exemplu concret: cea mai ieftină garsonieră executată silit scoasă la licitaţie în Bucureşti este în cartierul Pantelimon şi are un preţ de plecare de 15.663 euro, potrivit portalului executări.com. La o suprafaţă de doar 16 mp, preţul depăşeşte 930 de euro/mp. Spre comparaţie, o vilă din zona Kiseleff se vinde cu circa 1.000 euro/mp. O ofertă mai bună, dar nu chiar tentantă, este o garsonieră din zona Lacul Tei, cu o suprafaţă de 36 mp, care este scoasă la licitaţie la 30.193 euro, adică 827 de euro/mp. La un asemenea preţ este clar că nimeni nu este interesat să investească. Clienţii aşteaptă ca băncile să ieftinească, băncile aşteaptă ca piaţa să le accepte ofertele aşa cum sunt şi aşa se creează un cerc vicios. Pentru a fi rentabilă, o investiţie într-un imobil cu probleme trebuie făcută la preţul strategic.

„Dacă imobilul a fost construit la parametrii de cost buni şi preţurile de achiziţie ale terenului au fost mici, atunci cu siguranţă şi oferta de preţ trebuie să fie avantajoasă. Dacă aceste condiţii nu sunt întrunite, atunci este destul de complicat să găseşti clienţi. Dar în condiţiile în care proiectul este în insolvenţă, atunci preţurile sunt la punctul cel mai de jos. Mai jos de atât nu se poate merge decât dacă se intră în faliment şi imobilul va fi executat, sau în condiţia în care în cadrul insolvenţei părţile se pun de acord asupra asumării pierderi de fiecare parte, într-un anumit procent. De obicei însă, banca nu este de acord să aibă pierderi.", continuă reprezentantul The Concept.

Insolvenţa nu garantează falimentul, dar este un drum direct către acesta

În teorie, este în interesul tuturor părţilor ca proiectul să fie scos din insolvenţă, pentru că dacă nu, sunt şanse mari să nu mai recupereze nicio parte creanţele. Totuşi, în acest moment în România, nu firma este protejată, ci proprietarul, ceea ce complică lucrurile.

„Riscurile sunt foarte mari şi sunt legate de deranjul care poate urma unei asemenea achiziţii. Cel care a intrat în insolvenţă nu se opreşte acolo. În general încep procese în justiţie care pot implica atât banca care a făcut executarea silită, dar şi pe tine, investitor care a cumpărat, pentru că trebuie să fii parte din proces pentru că tu eşti noul proprietar al imobilului. Astfel este o investiţie riscantă şi este potrivită numai pentru cine este dispus să îşi asume un asemenea risc.", susţine Zilişteanu.

„Complicaţiile sunt atât de mari încât uneori nu justifică efortul: se participă la o licitaţie, dacă sunt chiriaşi sau proprietari va trebui un proces de evacuare, toate acestea durează foarte mult şi nu garantează un sfârşit fericit pentru investitor. Tocmai de aceea, asemenea cazuri sunt rare, foarte rare.", completează Ionel Văcărescu, avocat specializat în Drept Imobiliar.

Legea în România îi apără pe proprietarii executaţi silit

De asemenea, procesul de achiziţie în sine poate fi complicat, pentru că dezvoltatorul, odată intrat în insolvenţă, nu mai are pârghiile de a face lucrurile potrivit voinţei proprii. Există un administrator judiciar care decide. Iar această realitate nu se va schimba prea curând.

„Noi nu suntem încă pregătiţi pentru a avea o lege a falimentului personal - atunci când nu îţi mai poţi plăti datoriile, banca îţi execută activele pe care le ai şi în primul rând locuinţa, astfel încât cel care s-a declarat în faliment să o poată lua de la zero. Legile în România îi apără pe cei care locuiesc în imobilul respectiv, iar schimbarea lor durează şi probabil că nu va fi făcută în perioada următoare din motive sociale.", spune Cristian Orgonaş, analist economic.

În primul trimestru al acestui an, în România au fost scoase la vânzare aproximativ 450 de apartamente executate silit. Cele mai ieftine apartamentele cu două camere au preţuri care variază între 5.800 şi 16.000 de euro, însă majoritatea sunt în oraşe mici sau chiar în comune. La nivelul apartamentelor cu trei camere, cea mai bună ofertă are un preţ de 795 euro/mp. Locuinţa este situată pe B-dul Dimitrie Pompeiu şi are o suprafaţă de 50 mp. Preţul unitar al apartamentului este de 40.386 euro. Specialiştii se aşteaptă la o creştere mare a numărului de executări silite în acest an, poate chiar o dublare. Aceasta ar fi justificată de diminuarea veniturilor de pe parcursul anului trecut.


10 May 2011