Comercianţii sunt în dificultate: să vândă în mall, unde e vad, dar chiriile sunt mai mari, sau în unităţile stradale, cu chirii mai mici şi cumpărători puţini?
Dezvoltarea mall-urilor şi a marilor centre comerciale a golit străzile de multe mărci importante de
magazine. Noile contracte s-au semnat pe 3-5 ani, dar în multe situaţii profiturile comercianţilor nu acoperă chiria din mall. Cale de întoarcere nu există. Asta pentru că e mai greu de
renegociat un contract cu proprietarul de mall decât cu cel stradal.
Situaţia din România este pe dos faţă de cea din Vest în privinţa dezvoltării spaţiilor stradale şi a celor din marile centre comerciale. La noi, mall-ul e perceput drept ceva mai „de fiţe" decât în Occident, unde lumea merge la mall aproape ca la aprozar, doar ca să-şi cumpere anumite produse. La noi se merge mai ales la plimbare. Asta înseamnă că şi amestecul de mărci prezente în mall-urile locale e total diferit de cel din Vest, cererea fiind cu totul alta. De cealaltă parte, arterele comerciale moderne sunt ca şi inexistente în România, în timp ce în Vest acestea găzduiesc mărci de prestigiu, de negăsit în mall-uri.
Ce aduce mall-ul
Facilităţile unui mall merită privite atât din perspectiva chiriaşilor, cât şi din cea a cumpărătorilor. „Pentru chiriaşi, un mall poate asigura un flux constant de vizitatori, fapt de care beneficiază şi retailerii mai mici", a declarat Răzvan Sin, Head of Retail Department DTZ Echinox. Pentru cumpărători, un mall aduce cam ceea ce lipseşte spaţiului stradal: adică locuri de parcare, mai multe produse la un loc şi un mediu protejat de ploaie sau de caniculă. Pe de altă parte, şi profilul clientului român de mall diferă de cel vestic. Dacă în Vest se merge în mall ca la piaţă şi la orice vârstă, la noi clienţii cel mai des întâlniţi sunt persoanele de până în 35 de ani. O asemenea clientelă presupune un anumit mix de chiriaşi, diferit de cel din mall-urile vestice, şi un anumit mix de produse impus deseori de proprietarul mall-ului. „Atenţia cade mai mult pe mall-uri în această perioadă pentru că vremea nu e un avantaj pentru shopping-ul stradal la noi. Avem locaţii stradale, dar toate deschiderile din acest an le vom avea în mall-uri", a declarat Ioana Mihuţ, director de marketing la Otter Distribution.
Aceasta e una dintre multele firme care sunt prezente şi în mall-uri, şi în retail-ul stradal. Nu trebuie uitat însă că, în cazul majorităţii mall-urilor, chiria se percepe ca sumă dintre o chirie fixă şi o parte din cifra de afaceri a chiriaşului. Dacă vânzările merg bine, câştigă şi proprietarul mai mult. Dacă vânzările merg slab, proprietarul e asigurat cu chiria fixă, pe care chiriaşul o plăteşte indiferent de vânzări. Excepţie face situaţia falimentului chiriaşului.
Ce aduce strada
În prezent, spaţiile stradale sunt căutate pentru că oferă o mai mare flexibilitate a contractelor, iar programul şi-l alege chiriaşul singur. „Spaţiile stradale sunt potrivite pentru
operatorii care nu depind de traficul şi promovarea proprii mall-ului. Aici poate fi amintită şi lipsa unor constrångeri ce pot varia de la mixul de produse comercializate până la
orarul de funcţionare", a declarat Răzvan Sin. „În mall depind în mare măsură de ideile lor de promovare. Stradal, depinde de mine să atrag clienţii. Nu-mi convine programul din mall de la
10.00 la 22.00. În plus, şi traficul mall-urilor, de care se tot vorbeşte, a scăzut considerabil", a declarat Adriana Matei, cea care a adus brandul italian Pascucci la Bucureşti.
De asemenea, există nenumărate bănci care nu intră în mall-uri şi preferă strada. Asta pentru că sistemul nu le permite să stea deschise până la ore târzii sau în weekend (de exemplu RBS
sau Piraeus), în timp ce altele şi-au adaptat sistemul la centrele comerciale (exemplu Credit Europe). „Chiriile relativ ridicate şi absenţa străzilor exclusiv pietonale au atras stradal mai
ales retaileri din domeniul serviciilor: bănci, farmacii, şi din domeniul alimentaţiei publice precum cafenele, restaurante şi mini market-uri", a declarat Cristina Dumitrache, specialist pe
retail al Cushman & Wakefield. O situaţie specială este cea a Centrului Istoric al Capitalei, care găzduieşte mai ales segmentul de entertainment, dar începe să atragă şi retaileri de
fashion sau servicii de telefonie.
Cine pleacă din mall
Cauzele plecării din mall-uri sunt inflexibilitatea condiţiilor contractuale şi chiriile mari. Există apoi mărci cu putere financiară care au părăsit marile centre comerciale pentru că şi-au deschis propriile unităţi. La toate acestea se adaugă firmele care au intrat în insolvenţă. Ne vom limita în continuare la câteva exemple concrete de chiriaşi care au ieşit din mall, incluzând aici atât nume mari, cât şi nume mai puţin sonore.
Importatorul de mobilier Home Fashion a plecat din Complexul Comercial Băneasa pe bulevardul Banu Manta, unde şi-a deschis un magazin propriu. Tot în apropiere, din galeria Feeria a plecat magazinul de haine de damă Calliope. Starbucks a plecat din Liberty Center din cauza profilului clientelei. House of Art a plecat din Plaza România. Tot din Plaza au plecat şi Dada, Guara, Stefanel sau Esprit, acesta din urmă părăsind şi Iulius Mall din Suceava. Şi AFI Cotroceni a avut parte de surprize. Amintim astfel Flanco, care a luat locul unui magazin de cosmetice, şi Living (decoraţiuni şi mobilier), care a plecat de anul trecut. Şi tot de anul trecut magazinul Aldo este în continuare închis. Tot în AFI s-a închis „Tanti Anuţa", un magazin de produse alimentare făcute în casă.
Nici în ţară situaţia nu e mai roz. Chiriaşii părăsesc mall-urile din acelaşi motiv: chiriile mari, stabilite când vremurile erau mai bune. Amintim aici doar City Park din Constanţa, unde chiriaşii au încercat încă de acum un an să renegocieze contractele, fără succes. Rezultatul a fost că mulţi au intrat în insolvenţă. Asta nu s-a întâmplat şi în cazul mall-ului Armonia din Brăila, care a intrat în insolvenţă înaintea chiriaşilor.
Renunţarea la stradă
La magazinul stradal se renunţă din cauza vânzărilor slabe. Mai rar se renunţă la spaţiul stradal din cauza chiriei mari. „Există şi spaţii stradale foarte scumpe, cu chirie chiar mai ridicată decât a unui spaţiu comparabil ca mărime şi bine poziţionat dintr-un mall", atenţionează Cristina Dumitrache. Dăm şi în acest caz câteva exemple de chiriaşi care au renunţat la spaţiile stradale în favoarea centrelor comerciale moderne. Astfel, Steilmann sau magazinul de pantofi Just For You sunt printre chiriaşii de pe Calea Victoriei care au plecat în Cocor Luxury Store. „Am plecat din trei motive: spaţiu inadecvat, cu igrasie, clienţi care veneau netargetat şi toate astea la o chirie de 35 euro/mp+TVA, adică mai scump decât în mall, unde ai condiţii şi clienţi", a declarat o vânzătoare din magazin. Tot la migrări amintim Staer, care a închis unităţi stradale şi şi-a consolidat poziţia în parcuri de retail. De asemenea, Kenvelo a închis spaţii stradale neperformante din afara Bucureştiului, concentrându-se pe locaţiile din mall. La fel şi magazinul de haine Gant, care a renunţat la Calea Victoriei, păstrându-şi magazinele în mai multe mall-uri din ţară.
Luxul şi mall-ul, căsătorie din interes
În ţările dezvoltate economic, luxul e greu de găsit în mall. Asta pentru că operatorii exclusivişti nu se bazează prea mult pe traficul de clienţi. Nici cumpărătorilor de lux nu le face plăcere să se înghesuie cu mulţimea din mall. „Mall-ul e pentru cei cu venituri medii, nu pentru lux. De aia Mont Blanc, Gucci sau Vuitton nu au deschis în mall", a declarat Marian Edelstein, administrator la Conmart Trading, distribuitor Mont Blanc. Acesta adaugă totuşi că „există anumite mărci de lux care vând sporadic în mall, ca shop în shop, nu prin magazine proprii. Noi tocmai am deschis pe Calea Victoriei. Am încercat şi eu să-i conving pe cei de la Mont Blanc pentru un magazin tranzitoriu până trece euforia locală cu mall-urile, dar n-a mers".
17 January 2011