Eliminarea comisionului de rambursare anticipată lasă cale liberă celor care au credite scumpe să încerce să îşi refinanţeze împrumutul. Money.ro şi FinZoom.ro vă prezintă un caz în care refinanţarea unui credit ipotecar rentează.
Intrarea în vigoare a Ordonanţei de Guvern care prevede stabilirea unui comision de rambursare anticipată de maximum 1%
probabil că nu va duce la crearea unui val de cereri pentru refinanţare pe piaţa bancară. În prezent dobânzile nu sunt semnificativ mai mici decât erau acum 2-3 ani, în perioada de boom a
creditării, iar valoarea garanţiilor s-a depreciat şi ea.
Totuşi în situaţii punctuale, refinanţarea unui credit poate renta, asta dacă beneficiarul prezintă bonitatea necesară în faţa băncii pentru a obţine un nou împrumut.
Vă prezentăm un caz bazat pe oferte reale din piaţa bancară în care refinanţarea aduce economii semnificative pentru beneficiar. Creditul ce se doreşte a fi refinanţat este unul ipotecar, cu o valoare iniţială de 52.000 de euro, contractat în urmă cu 6 ani şi 10 luni (august 2004).
Dobânda anuală efectivă (DAE) pentru acest credit, la momentul actual, este una foarte mare pentru un împrumut ipotecar în euro: 12,57%. Rata lunară în iulie 2010 era de 524 de euro, iar suma totală de rambursat la sfârşitul perioadei de creditare este de 189.541 de euro.
Până în iulie 2010, din credit soldul creditului au fost achitaţi aproximativ 2.000 de euro, soldul rămas fiind de 50.000 de euro (mai exact 50.035 euro).
Asrfel, pentru refinanţare este nevoie de un nou credit ipotecar în valoare de 50.000 de euro. Pentru a obţine aceşti bani, am ales cea mai ieftină ofertă pentru creditele ipotecare prezentă în piaţă în acest moment: rata variabilă a dobânzii de 5,84% pe an, DAE de 6,35%.
În funcţie de rata ce se doreşte a fi obţinută, se poate opta pentru un credit pe o perioadă de 23 de ani - în continuarea creditului anterior - sau un nou credit pe 30 de ani.
În primul caz, rata lunară va fi de 339 de euro, iar suma totală de rambursat în cei 23 de ani de plată va fi de 93.169 de euro. Pentru o rată lunară mai mică - 304 euro - se poate opta pentru o perioadă de rambursare de 30 de ani. Însă, suma totală de plată creşte la 109.379 euro.
Dacă se alege prima variantă, diferenţa dintre rata lunară actuală a creditului şi cea a creditului de refinanţare este de 185 de euro. Între suma de rambursat iniţială şi cea a ofertei de refinanţare, diferenţa este de 96.372 euro - Dacă adăugăm la această sumă costurile obţinerii noului împrumut, putem vedea care este economia făcută prin alegerea refinanţării.
În cazul celei de-a doua variante de refinanţare, diferenţa dintre rata lunară iniţială şi cea propusă este de 220 de euro, iar diferenţa dintre sumele de rambursat este de 80.162 de euro.
Desigur, trebuie luate în calcul şi alte cheltuieli, deloc de neglijat, ce intervin atunci când vorbim de un credit nou. Chiar şi cu un comision de rambursare anticipată de 0%, intervin următoarele cheltuieli:
· Costul scrisorii de refinanţare (este percepută o taxă pentru emiterea scrisorii de refinanţare de către banca la care a fost acordat creditul). Deşi nu toate băncile percep această taxă, există cazuri în care posesorul creditului trebuie sa achite sume ce pot ajunge şi până la 100 de euro.
· Comisionul de analiză a dosarului. Exista încă banci care solicită o taxă înainte de acordarea propriu - zisă a creditului. Valoarea comisionului poate ajunge până la 600 de lei, în funcţie de banca aleasă. În cazul în care creditul nu este acordat, banii vor fi restituiţi, potrivit noilor reglementări.
· Comisionul de acordare al noului credit. Poate varia între 0% (însa în acest caz instituţia financiară percepe comisioane lunare) şi 2,5%.
· Evaluarea imobilului. Aceasta se va face pentru a putea calcula dacă imobilul constituie în continuare o garanţie suficientă în cazul în care refinanţarea se va face în favoarea aceleiaşi banci, iar în cazul în care refinanţarea se va face pentru o altă bancă, pentru a stabili dacă valoarea imobilului se încadrează în gradul de acoperire cu garanţii a noului credit.
15 July 2010
