Modificări semnificative ale reglementărilor privind cadastrul şi publicitatea imobiliară

În luna aprilie s-au efectuat modificări semnificative ale reglementărilor privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, ca urmare a emiterii a două ordine de către directorul general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară

Aceste ordine sunt Ordinul nr. 133/2009 pentru modificarea şi completarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, şi Ordinul nr. 134/2009 pentru modificarea şi completarea Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin Ordinul nr. 634/2006.

Ambele Ordine au fost publicate în Monitorul Oficial la data de 13 aprilie 2009 şi au intrat în vigoare la data de 28 aprilie 2009.

Accesul la date cu caracter personal

Ordinul 133 prevede că toate datele cu caracter personal vor fi mascate în cópiile certificate ale documentelor depuse la biroul de carte funciară, exceptând situaţia în care respectivele cópii certificate sunt solicitate de către „persoanele interesate" sau de către instituţiile abilitate să solicite astfel de cópii. Una dintre consecinţele acestei modificări este că publicul nu va mai avea acces la toate informaţiile din dosarul privind o anumită proprietate.

Această restricţie nu face altceva decât să implementeze prevederile Legii 677/2001 pentru protecţia persoanelor cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulaţie a acestor date, cu modificările şi completările ulterioare. Totuşi, ţinând cont de reticenţa bine-cunoscută a birourilor de carte funciară în oferirea de informaţii privind înregistrările din cartea funciară, este posibil ca această nouă reglementare să fie folosită pentru a refuza accesul la informaţii de bază, cum ar fi chiar numele sau denumirea proprietarului înscris. În acest sens, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară ar trebui să monitorizeze îndeaproape implementarea acestor modificări.

Notarea unor informaţii suplimentare în cartea funciară

Se precizează acum, în mod expres, că se pot nota în cartea funciară informaţii suplimentare, cum ar fi de exemplu: (i) plângerea sau acţiunea penală în legătură cu o infracţiune care a stat la baza înscrierilor din cartea funciară; (ii) interdicţia de închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare şi amenajare; (iv) revocarea procurii date în vederea încheierii unui act translativ de proprietate având ca obiect un imobil; (v) respingerea cererii de înscriere în cartea funciară.

Respingerea cererii de înscriere

Conform uneia dintre modificările semnificative ale actualei reglementări, registratorul din cadrul biroului de carte funciară va putea respinge cererea de înscriere a actului juridic numai dacă acesta nu îndeplineşte cerinţele de formă prevăzute de lege, ceea ce poate atrage nulitatea absolută expresă a acestui act juridic.

Astfel, dacă un contract având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unui teren nu este încheiat în formă autentică, registratorul de carte funciară ar trebui să nu accepte înscrierea acestuia în cartea funciară. Totuşi, registratorul de carte funciară, de exemplu, nu ar fi îndreptăţit să evalueze valabilitatea exprimării consimţământului unei părţi contractante la încheierea actului juridic. Deşi reforma este binevenită, Ordinul 133 aduce o notă de ambiguitate prin referirea la posibilitatea registratorului din cadrul biroului de carte funciară de a respinge cererea de înscriere a actului juridic din cauza neîndeplinirii "unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare". 

Alipirea loturilor de teren grevate

Modificările aduse Ordinului 633 permit, de asemenea, în mod explicit, alipirea unor terenuri grevate.
Până de curând, existau discuţii referitoare chiar la legalitatea unei astfel de măsuri, deoarece formularea iniţială a Ordinului 633 prevedea că solicitările pentru alipirea loturilor de teren vor fi luate în considerare de biroul de carte funciară numai dacă loturile de teren nu sunt grevate.

Totuşi, conform principiilor generale de drept român, un ordin (a cărui autoritate este inferioară faţă de o lege) nu poate modifica o lege prin adăugarea de prevederi la aceasta; astfel, era discutabil dacă Ordinul 633 putea implementa o interdicţie de alipire a loturilor de teren grevate, atâta timp cât Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7 din 1996 nu prevedea o astfel de interdicţie.

În plus, conform principiului simetriei, din moment ce Legea 7 permite, în mod expres, dezmembrarea unui lot de teren grevat, rezultând mai multe loturi grevate cu aceleaşi sarcini, alipirea unor loturi de teren grevate ar trebui să fie permisă, chiar dacă nu este prevăzută în mod expres prin lege. Astfel, existau practici neunitare între diversele birouri de carte funciară cu privire la interpretarea şi aplicarea acestor dispoziţii legale.
Totuşi, scopul noii modificări nu este în întregime clar. Este stabilită o excepţie de la regula că titularii sarcinilor trebuie să-şi dea acordul cu privire la operaţiunea de alipire, respectiv în situaţia în care „imobilul provine dintr-o dezmembrare".