Tranzacţiile imobiliare, aşa cum le ştim azi, se schimbă complet odată cu implementarea noului Cod Civil. Acesta aduce concepte noi, importate din diverse ţări, implementate la noi într-un mod uneori stângaci, care îi încurcă chiar şi pe avocaţii de specialitate. Există prevederi care încurajează camăta, precum şi prevederi care împovărează statul.
De acum, oricine poate renunţa pur şi simplu la proprietate, oricine îşi poate
solicita locuinţa înapoi după vânzare, oricine poate cumpăra o proprietate pe care să o folosească pe rând, cu alţi proprietari. Acestea sunt doar câteva dintre prevederile noului Cod Civil,
explicate pentru IMOPEDIA.ro de Corneliu Vasile Popa şi Ionuţ Cazacu, avocaţi la Noerr.
Care este cea mai importantă schimbare pe care o aduce noul Cod Civil?
Cea mai importantă schimbare pe care ar aduce-o ar fi în regimul de Carte Funciară. Dacă sub imperiul vechiului cod, înscrierea în Cartea Funciară se făcea aproape exclusiv în scop de publicitate, acum există şi funcţia de creare a respectivului drept de proprietate sau de consfinţire, consolidare, a transferului de proprietăţi de la o persoană la asta. Cu alte cuvinte, din momentul în care va deveni operabil noul regim de Carte Funciară, dobândirea dreptului de proprietate trebuie să se facă în doi paşi: încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi înscrierea în Cartea Funciară. Acesta ar fi un lucru bun, mai ales pentru cei care activează pe piaţa imobiliară, pentru că ar stabiliza circuitul, iar demersurile noastre, ale avocaţilor, ar trebui să fie mult mai puţin complicate. În prezent, noi trebuie să verificăm o întreagă istorie a transferurilor succesive, care privesc dreptul de proprietate, pe când sub imperiul noului regim de carte funciară ar fi suficient doar să ne uităm în registrele de Carte Funciară.
Când şi cum ar trebui operate aceste schimbări?
Noi am avut sistemul acesta în perioada monarhiei, dar nu aplicabil unitar, la nivelul întregii ţări. Transilvania, Banat şi ceea ce numim noi acum Bucovina aveau acest regim de Carte Funciară. Apoi a venit al doilea Război Mondial, comunismul, iar timp de 50 de ani n-am mai avut practic proprietate privată. Acum, problema este că schimbarea ar trebui să devină operabilă la nivelul unei comune sau a unui oraş, în momentul în care se finalizează aceste lucrări de cadastru. Dar însuşi acest concept de finalizare a lucrărilor de cadastru este un mister, nu există o definiţie pe care să o regăsim undeva, într-o lege.
Un alt aspect relevant pentru piaţa imobiliară, al noului Cod Civil?
Ceva oarecum exotic în peisajul legislativ al României ar fi posibilitatea ca, în lumina noului Cod Civil, să poţi să renunţi pur şi simplu la proprietate. Este un lucru incredibil, până acum nu a fost legiferat, l-am importat din Quebec, unde printr-o anumită declaraţie, dacă respecţi anumite forme de publicitate, poţi să renunţi la dreptul de proprietate, care e transferat şi luat sub beneficiul de inventar de autoritatea administrativă locală.
Pe cine vizează această modificare?
Cel care are prea multe sarcini pe proprietate poate zice, pur şi simplu: „Nu mai vreau, m-am săturat, ia să dau eu municipiului Bucureşti proprietatea mea". Municipiul preia aceste proprietăţi, dar nu răspunde de mai mult de valoarea de piaţă a imobilului care a fost astfel cedat.
Există multe astfel de schimbări „exotice" în noul Cod Civil?
O altă ciudăţenie este vânzarea bunului altuia. Şi aici, inspiraţia Codului Civil vine tot din Quebec. Diferenţa este că, în Canada, vânzarea bunului altuia este lovită de nulitate, în unele cazuri, în felul acesta fiind consolidat dreptul celui care a cumpărat bunul iniţial. Pe când la noi, dacă cineva vinde bunul altuia, o asemenea operaţiune poate fi interpretată ca o promisiune pentru fapta altuia. Ca şi cum cel care vinde bunul altuia şi-a asumat angajamentul de a-l determina pe adevăratul proprietar ca el să fie cel care vinde respectivul bun.
Cât de periculoasă poate fi o asemenea procedură?
Noi ne-am gândit din perspectivă practică. Dacă s-ar permite acest lucru în continuare, am asista la vânzarea tuturor bunurilor posibile de neproprietari. Şi aşa, România ultimilor ani a fost celebră pentru vânzări fictive, abuzuri şi fapte penale. Normal ar fi ca, dacă este vorba de fraudă, actul acela să fie lovit de nulitate absolută, dar nu avem o prevedere expresă în acest sens. Iar acest lucru se întâmplă, de cele mai multe ori, când există o complicitate între cel care vinde bunul altuia şi cel care îl cumpără. La acest capitol, legiuitorul pare să fi fost un pic cam prea flexibil.
Din aceeaşi categorie, poate ar mai fi interesant şi faptul că, după ce ne-am chinuit zeci de ani să interpretăm legislaţia legată de pactul de răscumpărare, prin noul Cod Civil am suferit o lovitură: practic, se permite pactul de răscumpărare. Înainte, nu puteai să vinzi o proprietate afectată de posibilitatea ca acela care vinde, să îşi exercitate acest pact de răscumpărare.
Respectiv să îţi poată cere, la un moment dat, să îi vinzi înapoi proprietatea. Ei bine, acum se poate. În momentul în care tu îţi exerciţi pactul de răscumpărare, contractul de vânzare-cumpărare este desfiinţat şi proprietatea se reîntoarce la cel care a vândut-o. Pe vremuri, pactul a fost interzis pentru a nu se încuraja camăta, pentru că vânzarea cu acest pact era ca un fel de amanet. Adică aveai nevoie de bani, spuneai complicelui: „Îţi transfer pentru suma de X bunul meu, pe care mi-l răscumperi la o sumă mult mai mare", care de fapt reprezenta suma cerută iniţial de tine, plus camăta.
Ce reguli au mai fost împrumutate din ţări străine?
A fost reglementată proprietatea periodică, care nu avea reglementare în vechiul cod şi care presupune succedarea atributelor unui drept de proprietate în persoana mai multor indivizi. Adică aşa cum se petrece în Bulgaria, unde mai mulţi oameni îşi cumpără acelaşi apartament, dar îl folosesc cu rândul.
Este întregul Cod plin cu astfel de paragrafe pe care nu le înţelegeţi sau cărora nu le găsiţi rostul?
Sunt multe chestii obscure în noul Cod Civil, chiar şi pentru noi. Clauze cu înţeles pe care nu au reuşit să îl pătrundem. Dar dacă tragem linia, noul Cod Civil aduce mult mai multe clarificări şi mult mai mult bine decât cel vechi. Deci este clar un progres şi chiar aveam nevoie de el, pentru că vechiul cod civil pe care ne bazam avea originile la 1804. Au trecut, totuşi, 200 de ani de atunci. Se simţea nevoia de o schimbare, dar din păcate a fost influenţat politic şi s-a făcut în grabă acest Cod Civil. De aceea, până şi prin legea de aplicare a fost modificat şi, în continuare, va mai fi modificat. Este clar că nu este perfect, este perfectibil.
CITEŞTE ŞI: Noul Cod Civil schimbă relaţia dintre creditori şi împrumutaţi
8 November 2011
