Nu gasesti apartament nou? Cheama-ti cativa prieteni si construiti un bloc

Cei doi sunt in discutii pentru cumpararea unui teren de 1.000 mp in sudul Bucurestiului, la pretul de 120 euro metrul patrat, pentru a-si construi impreuna cu inca trei prieteni un imobil.

Ideea le-a venit tinerilor dupa ce au cautat o locuinta in proiectele rezidentiale bucurestene, insa nu au gasit nimic care sa se potriveasca dorintelor lor, atat cat amplasament, cat si ca executie sau termen de finalizare.

Analistii imobiliari gasesc acest tip de initiativa una care ar putea avea succes, insa considera ca lipsa de experienta a acestui nou gen de antreprenori pe piata imobiliara poate aduce multe probleme, in special costuri ascunse.

"Sunt destul de multe probleme care apar atunci cand vrei sa construiesti locuinte, de la aprobari, la gasirea terenului, insa cel mai important aspect este cel al estimarii corecte a costurilor", spune Alina Carazeanu, consultant al agentiei imobiliare Euroest. "Iar acest lucru se poate face doar cu un studiu de piata specializat, care este destul de costisitor", a adaugat ea.

De ce este studierea costurilor esentiala? Pentru ca o astfel de dezvoltare ar putea fi mai scumpa decat achizitia unui apartament intr-un proiect rezidential, spun analistii imobiliari.

Daca investitorii au experienta pe piata imobiliara, este foarte posibil ca locuinta pe care si-o construiesc sa fie exact ceea ce isi doresc, dar daca nu, spun analistii, ei ar trebui sa apeleze la o companie specializata care sa le poata face un studiu estimativ al cheltuielilor si sa le recomande companii cu experienta pe piata.

Pe langa toate problemele care ar putea aparea intr-o astfel de initiativa, viitorii proprietari trebuie si sa fie dispusi sa se lupte cu "balaurul" birocratiei.

Tinerii bucuresteni au discutat deja cu o firma de arhitectura si cu o companie de constructii, insa se bazeaza destul de mult si pe sfaturile prietenilor care activeaza in domeniul imobiliar.

Proiectul lor se incadreaza in aceasi structura cu a oricarui proiect rezidential dezvoltat de persoane fizice, singura diferenta fiind ca locuintele nu vor fi puse in vanzare la finalizarea constructiei, ci vor fi destinate uzului propriu al investitorilor. Potrivit analistilor imobiliari, procesul de obtinere a avizelor necesare, constructia si finisarea unui imobil trece prin aceleasi etape indiferent de dezvoltator.

Unde construim?

In mare parte, romanii care dezvolta proiecte rezidentiale in regim de persoana fizica opereaza aceste investitii atrasi de profit, insa in multe cazuri nu ar fi intrat pe aceasta piata daca terenurile pe care dezvolta nu ar fi fost deja in posesia lor.

Astfel, dezvoltatorii proiectului Crinilor Residence din zona Bragadiru au avut un teren de 16.000 mp si au hotarat ca ar fi mai profitabil sa dezvolte un proiect pe el decat sa-l vanda.

Acesta este si cazul unui proiect din Otopeni, dezvoltat de o persoana fizica din Romania.

Analistii spun ca nu sunt foarte multi dezvoltatori persoane fizice, iar in general aceste proiecte sunt amplasate pe terenuri cu suprafete mici si cu valori investitionale reduse.

"In general, aceste proiecte sunt dezvoltate pe terenuri neinteresante pentru marii dezvoltatori", a explicat Victoria Linca, senior consultant in departamentul rezidential al agentiei DTZ Echinox, adaugand ca daca acum cativa ani aceste proiecte erau amplasate in centrul si nordul Bucurestiului, fiind destinate clasei medii-plus si high-end, acum investitorii persoane fizice incep sa se mute pe zone din afara Bucurestiului sau in zonele semi-centrale.

Dezvoltatorii imobiliari mari, care investesc masiv in proiecte ample, vor continua sa domine piata rezidentiala romaneasca, potrivit analistilor imobiliari, iar dezvoltarile imobiliare ale persoanelor fizice vor ramane la nivel local, ori prin achizitii de terenuri mici, care nu prezinta interes pentru companiile mari, precum si prin locuinte construite pe terenuri aflate deja in posesia lor.

Ratele de profit le fac cu ochiul investitorilor persoane fizice

Cat de profitabile sunt astfel de investitii, in conditiile in care persoanele fizice prefera proiecte cu un numar mic de locuinte, care se pot vinde repede?

"Rata de profit pentru aceste proiecte se situeaza de obicei pe la 70%, insa sunt si cazuri cand poate ajunge la 100%", este de parere Laura Miu, manager de proiect al agentiei imobiliare Apulum 94.

"Proiectele dezvoltate de persoane fizice se vand in mare parte 100% in faza de proiect, pentru ca de multe ori nu exista finantare pentru cartier sau investitorul nu doreste sa opereze investitia din resurse proprii", a explicat Victoria Linca de la DTZ Echinox.

"Exista si proiecte dezvoltate de persoane fizice care au finantare si atunci se vand in diferite stadii de constructie", a adaugat Linca.

Diferentele intre un proiect dezvoltat de o persoana fizica si o companie sunt masurabile pe trei directii - marimea proiectului, credibilitatea lui daca urmeaza sa fie scos la vanzare, si aplicarea TVA-ului, potrivit analistilor imobiliari.

"Sigur proiectele dezvoltate de persoane fizice sunt mai mici, ca numar de locuinte decat multe dintre proiectele dezvoltate de companii, iar preturilor locuintelor dezvoltate de persoane fizice nu li se aplica TVA", explica Beatrice Dumitrascu, director de vanzari rezidentiale in cadrul agentiei imobiliare Eurisko.

"Marimea proiectelor este un factor care depinde si de capitalul pe care il are respectivul investitor persoana fizica", a adaugat Alina Carazeanu, consilier de vanzari in cadrul agentiei imobiliare Euroest.

"In ceea ce priveste calitatea executiei nu exista diferente intre proiectele dezvoltate de persoane fizice si cele dezvoltate de companii, un incovenient pentru proiectele personelor fizice putand fi insa increderea pe care cumparatorul o are intr-un dezvoltatorul cu experienta redusa", a precizat Alina Carazeanu.

"De multe ori persoanele fizice dezvolta un singur proiect rezidential, pe cand companiile opereaza constant investitii pe piata si astfel isi creaza o imagine pozitiva", a explicat Carazeanu.

Totusi, desi in mare parte dupa prima investitie persoanele fizice ies de pe piata rezidentiala, exista si exceptii - dezvoltatorii Crinilor Residence, de exemplu, au in plan sa mai investeasca in alte doua proiecte rezidentiale, dupa finalizarea acestui proiect.