Orașele mai mici încep să aibă parte de activitate pe piața de birouri. După o perioadă îndelungată în care companiile au preferat să se dezvolte aproape exclusiv în București, Cluj, Timișoara sau Iași, specialiștii observă o tendință a marilor angajatori de a-și deschide sedii și în centrele universitare secundare. Aceasta poate fi o oportunitate pentru dezvoltatorii imobiliari, întrucât stocul de spații de birouri din orașele mai micuțe este relativ redus, subliniază jucătorii din domeniu.
Piața birourilor din centrele universitare secundare începe să se contureze. După o lungă perioadă
în care Bucureștiul a fost vedeta pieței de birouri, alături de Cluj-Napoca, Timișoara sau Iași, începe să crească piață și în centrele universitare secundare, precum Brașov, Craiova, Sibiu sau
Galați. Totodată, pentru marile companii, au început să devină atractive și orașele cu o populație între 150.000-250.000 locuitori (Târgoviște, Ploiești, Bacău).
„Principalii factori în evaluarea și alegerea orașelor de către companii sunt în primul rând existența centrelor universitare și criteriul demografic (populația rezidentă), dar în diverse domenii de activitate pot fi de interes și alte aspecte, precum poziționarea intr-un anumit areal geografic sau gradul de cunoaștere a unei anumite limbi străine- precum germana”, declară Alexandru Petrescu, Managing Partner în cadrul ESOP Consulting l CORFAC International.
Însă companiile decise să își desfășoare activitatea în orașele mai mici se lovesc de o problemă serioasă: nu reușesc să găsească spații suficient de mari, mai ales când necesarul este de 3.000 – 6.000 mp. Potrivit specialiștilor, peisajul acestor orașe este dominat de clădirile de mici dimensiuni (de ordinul sutelor de metri, până în 1.000 - 1.500 mp), clădirile mari fiind destul de rar întâlnite (3-5 per oraș) și cu suprafețe până în 3.000 mp.
„În spatele acestor situații de criză de moment, se află o reală oportunitate de investiție, accesibilă în primul rând dezvoltatorilor locali, cei care au expertiza pieței respective și pot reacționa prompt pentru construirea unei soluții. Oportunitatea este însă deschisă și dezvoltatorilor de talie medie din orașele mari, cei care au avantajul cunoașterii acestui business al clădirilor de birouri de clasă superioară, adică al construirii, finanțării și închirierii lor”, afirmă Alexandru Petrescu de la ESOP.
Mărimea pieței de birouri, direct proporțională cu numărul de studenți dintr-un oraș
Un oraș cu un număr mai mare de studenți se traduce printr-o bază mai mare de recrutare pentru companiile multinaționale în căutare de forță de muncă mai ieftină și calificată. În acest moment, cererea cea mai mare de închiriere a spațiilor de birouri în orașele studențești vine din partea companiilor IT&C. În ultimii cinci ani, în București, acestea au avut o pondere între 32-40% din tranzacțiile din piața de birouri, iar în afara Capitalei, procentul a depășit 55%, conform unei analize ESOP.
„Companiile IT&C recrutează în primul rând absolvenți sau studenți din ani terminali ai facultăților cu profil tehnic. Conform ultimelor date de la INS, studenții cu profil tehnic reprezintă în acest moment doar 27,1% din totalul studenților care învață în România, ceea ce sporește șansele ca orașele universitare secundare să intre in vizorul acestor firme si implicit să înceapă să crească și piața de birouri”, arată specialiștii ESOP.
- În provincie, nivelul chiriilor solicitate de proprietarii de spații de birouri de clasă A variază între 12-14 euro/mp, în clădirile de clasă superioară
- Cu toate că nivelul chiriei este un aspect important, costul cu spațiul de birouri nu este factorul determinant în analiza actuală a companiilor, el având – în funcție de industrie – o pondere ce variază între 4 și 10% din cifra de afaceri
- Factorul esențial în astfel de evaluări este costul forței de muncă, care în anumite industrii poate avea o pondere de peste 75% din totalul costurilor companiei
„Una din puținele alternative disponibile chiriașilor de talie mare în contextul actual al orașelor secundare este soluția ”build to suit”, construirea unei clădiri personalizate în baza unui contract de preînchiriere. Dezvoltatorii locali, încep să folosească din ce în ce mai des astfel de soluții în discutiile cu chiriașii mari și credem că pe termen scurt și mediu această abordare este cea care are cele mai mari șanse de succes în dezvoltarea piețelor de birouri din orașele universitare secundare”, încheie Alexandru Petrescu, Managing Partner la ESOP.
CITEȘTE ȘI ALTE ARTICOLE:
17 July 2015
