Oportunităţi pentru micii investitori

Caracterul de „sport” naţional a fost imprimat sectorului tranzacţiilor imobiliare de către numeroşii particulari (persoane fizice), extrem de activi în sectorul speculei cu terenuri şi al investiţiilor rezidenţiale.

Criza imobiliară şi economică au avut ca efect reducerea ariei geografice în cazul investiţiilor în locuinţe şi au eliminat aproape total elementul speculativ din tranzacţiile cu terenuri.

Pentru micii investitori imobiliari, singura care a întreţinut la nivel de avarie activitatea de tranzacţii a fost facilitatea Prima casă. Din vara lui 2009 şi până în prezent, programul a pompat nu mai puţin de 2,5 miliarde de euro în conturile a cel puţin 65.000 de vânzători de locuinţe. Totuşi, numai 28% din cele 2,5 miliarde de euro au vizat proiecte realizate de către diverşi dezvoltatori care au reuşit să vândă peste 23.000 de apartamente noi (construite între 2010 şi 2012).

Care este ponderea investitorilor persoane fizice este greu de precizat. Cert este că, pentru cei rămaşi pe piaţă, Prima casă a fost singurul mijloc de obţinere a lichidităţilor pentru imobiliare. Prima casă a generat şi o altă categorie de investitori: oportuniştii. Este vorba despre cei care profită de oferta reprezentată de programul Prima casa pentru achiziţia de locuinţe cu scop de exploatare în regim de închiriere. Totuşi, din cauza limitărilor programului, care nu permite cumpărarea a mai mult de o locuinţă/personă, aceste achiziţii nu au căpătat caracter de masă.

Casele de patrimoniu

În România există aproximativ 2.200 de case declarate oficial monument istoric. Dintre acestea, cam jumătate se află în stare bună, restul având nevoie de reparaţii destul de costisitoare. Aceste case erau adesea cumpărate în perioada de boom imobiliar pentru a fi revândute. În ultimii ani, însă, scopul prioritar a devenit cumpărarea în vederea locuirii. În ce măsură mai pot fi aceste imobile obiect al unei investiţii imobiliare? Ei bine, plusurile şi minusurile trebuie cântărite atent, pentru că altfel riscaţi să vă treziţi proprietar al unei case vechi, în bună stare şi situată de cele mai multe ori într-o zonă centrală, dar cu un preţ prohibitiv, care sperie cumpărătorii.

„Casele vechi, declarate monument istoric, sunt de regulă mai scumpe şi din cauza zonelor unde sunt situate, în contextul în care vorbim de multe ori de amplasări centrale sau în zone apreciate tocmai prin faptul că sunt constituite majoritar sau exclusiv din vile/case. În marile oraşe, casele au preţuri de peste 500.000 euro şi care depăşesc ordinul milioanelor de euro. Terenurile amplasate în zone centrale, cum ar fi spre exemplu Bulevardul Kiseleff, au preţuri cuprinse între 800 euro şi 2.000 de euro/mp”, spune Roxana Gîrceag, PR Manager în cadrul Regatta-Real Estate Company.

Pentru cei tentaţi de astfel de investiţii, Capitala, Sibiul şi Iaşiul prezintă cele mai multe oportunităţi. Cifrele oficiale arată că în Capitală există aproximativ 265 de case monument istoric, în timp ce în Sibiu găsim 197 de astfel de imobile. Nu în ultimul rând, în Iaşi există 192 de case vechi, multe dintre ele în căutare de cumpărători.

CÂND TOATĂ LUMEA FUGE DE IMOBILIARE, DE CE AI INVESTI ÎN ACEST SECTOR?

- pentru randamente ridicate: între 8-10% pe an la achiziţii în euro;

- reprezintă o protecţie bună în faţa tendinţelor inflaţioniste;

- te fereşte de riscurile financiare cauzate de criza euro.

Ai investi în imobiliare?

Atunci când vorbim despre oportunităţile de investiţii în imobiliare pentru companii, discuţia pleacă, de obicei, de la perspectiva profitabilităţii. Costel Florea, Head of Capital Markets la Cushman & Wakefield, spune că investiţia imobiliară este o bună oportunitate chiar şi în zilele noastre. „Principalul motiv îl reprezintă randamentul destul de ridicat pe care îl oferă investiţiile în acest sector, respectiv între 8-10% pe an, la achiziţii în euro. În plus, investiţiile imobiliare pot reprezenta şi o protecţie foarte bună în faţa tendinţelor inflaţioniste sau a riscurilor financiare cauzate de criza euro”, precizează reprezentantul Cushman & Wakefield.

Cele mai atractive investiţii pot fi realizate în sectorul spaţiilor pentru birouri, îndeosebi în marile oraşe (Bucureşti, Cluj, Timişoara sau Iaşi) şi al spaţiilor comerciale stradale, localizate în zonele ultracentrale şi care beneficiază de vad comercial bun.

De asemenea, investiţiile în achiziţia unor proiecte industriale mari (spaţii logistice) reprezintă o bună oportunitate, randamentele pentru aceste spaţii fiind de peste 9%.

„Condiţia esenţială pentru aceste achiziţii este existenţa unor contracte pe termen lung şi foarte lung (7-10 ani) cu chiriaşi care au o bonitate sau reputaţie foarte bună”, explică Costel Florea.

La rândul său, Dragoş Dragoteanu, General Manager Euroest Invest, vede oportunităţi pe termen lung. „Aş investi exclusiv în imobiliare, pentru că este un domeniu pe care îl cunosc bine. Singurul segment pe care-l văd fără riscuri în următorii 10 ani este cel conex imobiliarelor şi anume parcările strategice. Clădiri frumoase se pot face oriunde, terenuri bune se mai găsesc, dar imobilele ultracentrale care vor avea destinaţie exclusivă pentru parcarea autoturismelor sunt precum «floarea-de-colţ», nu vor apărea mai mult de una pe an în tot Bucureştiul!” , a declarat Dragoş Dragoteanu.

CE SE CUMPĂRĂ şI UNDE

Dragoş Dragoteanu (Euroest Invest) „Peste 70 % din investiţiile majore au loc în Bucureşti. Pentru provincie vorbim despre excepţii. Capitala a luat crema achiziţiilor imobiliare pentru că reprezintă 15% din populaţia activă a ţării.”

Costel Florea (Cushman & Wakefield) „Persoanele fizice, investitorii din sectorul comercial sunt îndeosebi interesaţi de achiziţii de valoare mai mică, cele mai atractive pentru aceşti investitori fiind spaţiile comerciale stradale.