Circa 900 de apartamente de lux din Bucureşti îşi aşteaptă proprietarii de mai bine de doi ani. Dezvoltatorii acestor imobile au atârnată de gât o afacere de peste 240 milioane de euro.
Bucureştenii „de lux" au fost primii vizaţi de investitorii
aciuaţi în România la începuturile pieţei imobiliare. Aceștia au construit sute de vile pentru a satisface o cerere care parcă nu mai contenea. Dezvoltările de acest tip s-au rafinat cu timpul
şi au continuat până în 2007. O parte nu s-au oprit nici acum, chiar dacă între 800 şi 900 de apartamente de lux îşi aşteaptă proprietarii cu pretenţii.
Nevoia i-a determinat pe mulţi dintre ei să vâneze cele 100 de familii cu bani care vin şi pleacă din România în fiecare an şi care ar putea deveni chiriaşi în aceste apartamente. În zona închirierilor, lucrurile merg sezonier. Primăvara vin familiştii care caută apartamente mari şi care trebuie să îşi dea copiii la şcoală, de regulă din zona de top management, iar toamna vin diplomaţii care îşi încep activitatea din anul următor. Pentru dezvoltatori, aceşti „turişti" cu dare de mână reprezintă o mină de aur, care le aduce anual peste 3,2 milioane de euro.
„Într-un an vin şi pleacă maximum 100 de familii. Acestea au bugete care variază între 1.500 şi 7.000 de euro. Circa 30% se încadrează în categoria celor cu buget de 1.500 de euro şi se pretează pentru apartamente mai mici, 40% au buget cuprins între 1.500 şi 2.500 de euro, iar restul bat spre 7.000 de euro", spune Bogdan Voica, managing partener în cadrul John Taylor, companie specializată în intermedierea locuinţelor de lux. Peste toate, bugetele pentru chirie au scăzut şi ele cu câte 20% în ultimii doi ani.
Dacă Ion Ţiriac a decis să dea spre închiriere cele 282 de apartamente exclusiviste din complexul Stejarii, Gabriel Popoviciu este printre puţinii investitori care încă mai riscă pe acest segment şi a început lucrările la o nouă fază din proiectul Băneasa Rezidenţial, care va mai aduce pe piaţă alte 100 de vile. Decizia acestuia vine după ce a finalizat şi vândut în totalitate prima fază a proiectului, care cuprinde 221 de locuinţe.
„Acum ne pregătim de lansarea celei de-a doua faze a proiectului Băneasa. Structura este finalizată şi am reluat acum construcţia, deoarece am precontractat 20-30 de apartamente. Planul este ca până în primăvara anului viitor să le vindem şi pe cele rămase. Sperăm într-o rată de vânzare bună, pentru că purtăm deja discuţii cu potenţiali clienţi", a declarat pentru Capital Alin Negulescu, directorul de vânzări al Băneasa Rezidenţial.
Preţurile practicate în cadrul acestui proiect variază între 160.000 de euro şi 300.000 de euro, fără a lua în considerare cele şapte penthouse-uri care, potrivit reprezentantului companiei, au un regim special de tranzacţionare. Construcţia va dura un an, iar finanţarea este deja asigurată.
Potrivit lui Negulescu, în ultimii doi ani, 50% din locuinţele vândute de companie în prima fază au fost repuse pe piaţă. Practic, clienţii care au cumpărat două-trei apartamente au vândut fie pentru a face rost de „cash", fie ca afacere. Unele apartamente au fost vândute cu chiriaşi în ele. Directorul de vânzări al Băneasa Rezidenţial spune că până acum nu au fost cazuri de executări silite din partea băncilor finanţatoare.
Vânzări cu ţârâita
„Piaţa apartamentelor de lux a fost cel puţin în aceeaşi măsură afectată de criza financiară ca şi piaţa care se adresează celor cu venituri medii. Procentual, vânzările au scăzut cam la fel de mult, respectiv 80%, pe această piaţă volumul de tranzacţii fiind mult mai scăzut. În momentul de faţă, pe piaţa de lux se vând una-două locuinţe la şase luni pe fiecare proiect", a explicat Daniela Marin, consultant în cadrul Colliers International.
Cererea este în continuă scădere, de vreme ce în ultima perioada nu s-au mai deschis afaceri noi, zonă din care provin o parte însemnată dintre clienţii acestui segment de piaţă. Astfel, nici activitatea pe zona închirierilor nu merge mai bine. Numărul străinilor care locuiesc în România a rămas constant şi sunt puţini cei care s-au mutat în altă locaţie. Această situaţie a pus presiune pe proprietarii acestor imobile care au scăzut chiriile cu până la 30%-40% faţă de valorile atinse la mijlocul anului 2008.
„Piaţa merge doar la nivel de închirieri. Se tatonează zona aceasta şi de-abia anul viitor vom vedea nişte reguli clare. Tranzacţiile sunt atât de puţine şi particulare, încât nu aş putea spune că există o piaţă activă. În 2007, o agenţie vindea 15-20 de apartamente considerate de lux, şi atunci se putea vorbi de o piaţă. Atunci unul din şase apartamente vândute era din zona de lux", a subliniat Bogdan Voica.
În această situaţie şi dezvoltatorii şi-au schimbat planurile. Spaniolii de la Alia, care au finalizat recent 124 de apartamente de lux în zona Arcul de Triumf, sunt mulţumiţi dacă vând câte un apartament pe lună, ceea ce înseamnă că vor vinde întregul complex în zece ani. Aceştia dau vina pe antreprenorii care au construit locuinţe până în 2007 şi care îşi catalogau produsele ca fiind de lux.
„Nu putem compara perioada de faţă cu 2007, deoarece atunci investiţiile în real estate erau privite ca afaceri cu profit uriaş şi imediat. Sensul cuvântului de lux s-a perimat, din cauză că mulţi dezvoltatori au promovat proiecte ca fiind de lux fără a exista nişte criterii de diferenţiere. Cumpărătorul trebuie să fie educat. Dacă îi explici că ai echipamente şi tâmplărie de un anumit fel, el trebuie să le înţeleagă valoarea fără alte explicaţii", spune Tamara Marinescu, country managerul Alia.
Spaniolii sunt în mijlocul negocierilor ce au ca ţintă vânzarea unui penthouse cu şase camere, în suprafaţă de 617 mp, aflat la etajul 20 al unui bloc-turn. Preţul avansat este de 2 milioane de euro şi dezvoltatorul speră să încheie afacerea până la sfârşitul acestui an. Negocierile au început în luna octombrie.
Soluţia închirierii
Apartamentele de lux scoase pe piaţă au o pondere de circa 10% din totalul de apartamente noi scoase la vânzare şi avansează un preţ mediu de 260.000 de euro. Din acest stoc, circa 20 sunt penthouse-uri cu suprafeţe generoase şi preţuri ce depăşesc un milion de euro.
„Cumpărătorii sunt mai puţin atraşi de achiziţia unei proprietăţi în scop investiţional, pe fondul creşterii numărului de oferte disponibile pentru închiriere, al valorii chiriei care a suferit şi ea o ajustare, dar şi al cererii mai reduse", a explicat Mihaela Pană, directorul departamentului rezidenţial al DTZ Echinnox.
Adama este unul dintre dezvoltatorii care a început să ia în serios varianta închirierii, după ce în doi ani nu au reuşit să vândă decât 39 de apartamente din cadrul Evocasa Selecta. Deja sunt trei-patru apartamente închiriate de către noii proprietari, cu circa 550-650 euro/lună.
„Bogătaşii din România, care au făcut averi peste noapte, şi-au construit vile de 700-800 metri pătrați în Pipera şi acum le-au scos la vânzare sau nu îşi mai pot plăti întreţinerea. Sunt 2-3.000 de locuinţe de lux finalizate în centrul Bucureştiului pe care nu le cumpără nimeni. Nu mai e loc de apartamente de lux în Bucureşti. În doi ani am vândut 39 de apartamente din cadrul Evocasa Selecta, ceea ce înseamnă 50% din proiect. Această piaţă nu prea mai merge", se plânge Asher Lax, directorul de vânzări Adama.
Proiectul Evocasa Selecta, localizat în zona Foişorul de Foc a Bucureştiului, are 77 de apartamente cu suprafeţe cuprinse între 60 şi 300 metri pătrați. Preţurile variază între 140.000 şi 350.000 de euro, iar până acum clienţii sunt notari, avocaţi, doctori şi top-manageri.
Marvel Group este un alt exemplu de investitor care a optat pentru închiriere, în detrimentul vânzării. Compania a finalizat proiectul Monte Carlo Palace, amplasat pe Bulevardul Poligrafiei, încă din 2007, şi de anul trecut a procedat la închirierea lui în regim hotelier.
„În ultimul an am reuşit să mai vindem cinci apartamente, iar cele nevândute sunt închiriate mai tot timpul. Aceste rezultate nu pot fi decât un semnal pozitiv. Între 15 şi 20 de apartamente avem închiriate către zona de «middle management». Chiriile merg până în 1.500 de euro", ne-a informat Edward Popescu, proprietarul Monte Carlo Palace, ce cuprinde 111 apartamente.
Bogătaşii din România şi-au construit vile de 700-800 mp în Pipera şi acum le-au scos la vânzare.
Asher Lax, director vânzări Adama
Pe piaţa de lux se vând una-două locuinţe la şase luni pe fiecare proiect.
Daniela Marin, consultant Colliers International
10 December 2010
