Piaţa imobiliară industrială în redresare

Raportul King Sturge oferă o evaluare a principalelor tendinţe macroeconomice, a schimbărilor la nivelul pieţei de logistică şi a managementului lanţului de aprovizionare din 13 ţări europene: Belgia, Bulgaria, Croaţia, Cehia, Franţa, Germania, Ungaria, Polonia, România, Serbia, Slovacia, Turcia şi Marea Britanie. Previziunile sugerează o îmbunătăţire stabilă în activitatea economică pentru întreaga Europă.

Companiile îşi reevaluează în mod constant lanţurile de aprovizionare pentru a-şi îmbunătăţi performanţa şi pentru a-şi reduce costurile, iar dezvoltarea reţelelor de depozite eficiente constituie un element-cheie. S-a înregistrat o creştere a PIB-ului la nivel global, a comerţului mondial şi a producţiei manufacturiere. Încrederea în mediul de afaceri european creşte, în special în cazul sectoarelor axate pe export.

Schimbările de bază în lanţul de aprovizionare presupun centralizarea continuă a distribuţiei retail-ului, reconfigurarea lanţurilor de aprovizionare inbound (deplasarea materialelor de la furnizori şi distribuitori către unităţile de producţie/depozitare), dezvoltarea comenzilor online şi a logisticii inverse (returnarea produselor), care necesită spaţii pentru gestionarea retururilor, ambalajelor şi a deşeurilor.

Piaţa chiriilor se redresează

În timp ce economiile la nivel european înregistrează o îmbunătăţire, cererea îşi revine în ritmuri diferite, însă. În Marea Britanie, tranzacţiile cu spaţii noi de depozit cu suprafeţe depăşind 10,000 m2 s-ua dublat comparativ cu 2009. În Germania rata de ocupare a spaţiilor logistice (cu unităţi de 5,000 m2 şi peste) a crescut cu circa 40% în centrele de aglomerare urbană.

În Franţa, rata de ocupare din 2010 a fost doar cu 3% mai mare faţă de 2009, deşi activitatea în regiunea Île-de-France a crescut în mod semnificativ. În ECE în 2010 rata de ocupare în Polonia a crescut cu 49%, în Cehia cu 106% şi în România cu circa 86%.

Conform raportului, se aşteaptă ca raportul între cererea, şi ofertă pe piaţă să devină mai echilibrat. Se apreciază că anul acesta se va înregistra în anumite locaţii un deficit în stocul de spaţii logistice moderne şi de bună calitate. Dezvoltatorii se vor concentra în continuare pe construcţiile la cerere (build to suit), deşi câţiva vor promova proiecte speculative pe pieţe măture consacrate, mai ales în locaţii unde au securizat deja preînchirieri substanţiale."

Nivelul chiriilor pentru spaţii construite se va stabiliza, iar stimulentele acordate potenţialilor chiriaşi se vor reduce.

Investiţii

Cererea de investiţii în sectorul industrial a crescut considerabil în 2010, la nivelul Europei tranzacţionându-se o valoare totală de 10,7 miliarde de euro, în creştere cu 55% faţă de 2009. Interesul investitorilor a fost cel mai pronunţat în Marea Britanie, Franţa şi Germania, care au totalizat circa 65% din volumul total de tranzacţii în 2010. Cererea investiţională a fost concentrată pe active de prim rang, închiriate pe termen lung şi către chiriaşi stabili.

Reflectând cererea investitorilor, randamentele proprietăţilor industriale de prim rang au cunoscut o compresie remarcabilă, mai ales în principalele ţări din Europa de Vest, precum Marea Britanie, Franţa şi Germania.

Ca şi previziuni pentru 2011, se apreciază că nivelul proprietăţilor premium va rămâne relativ stabil pe termen scurt în majoritatea pieţelor din vestul Europei, însă anumite pieţe din ECE e posibil să înregistreze scăderi ale randamentelor, având în vedere apetitul puternic al investitorilor şi percepţia de risc scăzut în ţările din această regiune

În România

Pentru anul în curs se preconizează că vor predomina în continuare construcţiile la cerere de spaţii industriale şi logistice (build to suit), din cauza restricţiilor de finanţare şi a noilor dezvoltări limitate la preînchirieri, mai degrabă decât construcţiile speculative. Nivelul chiriilor va rămâne în jur de 4,0-4,25 euro/m2, iar rata de neocupare va scădea foarte puţin, de la 15% la 14%, având în vedere că tranzacţiile se realizează în continuare mai degrabă în scopul relocărilor decât al extinderii. Stocul de spaţii logistice şi industriale moderne în Bucureşti va atinge 1 mil. m2 în 2011.

Cererea pe piaţă va veni din partea câtorva nume nu-i intrate pe piaţă, majoritatea provenind din domeniul automobilelor şi electronicelor, împreună cu furnizorii şi operatorii lor logistici. De asemenea, cererea se va manifesta din partea clienţilor finali care sunt în căutare de terenuri industriale pe autostrada A1 şi în proximitatea Bucureştiului, luând în considerare faptul că preţul pentru terenurile de prim rang a scăzut cu circa. 40% comparativ cu 2009.

Alt semn de revigorare a sectorului îl reprezintă intrarea pe piaţa românească a unor noi producători care au demarat construcţia unităţilor proprii (care urmează a fi livrate în 2011): Lufkin Industries şi Toro în Ploieşti, Plexus în Oradea, Valeo lângă Timişoara, Rochling-Automotive în Oarja, Piteşti."

În anul 2011 oraşele cele mai atractive pentru dezvoltări industriale vor fi Cluj, Timişoara, Ploieşti, Piteşti şi Craiova, care în prezent sunt foarte căutate în sectoarele auto, electronice şi al industriei de prelucrare a petrolului.