Anul trecut a continuat eliminarea activelor imobiliare „toxice" din portofoliul băncilor, începută în 2010. Anul acesta se aşteaptă un nou val de proiecte executate silit, pentru ca piaţa să poată reîncepe un nou cliclu. Şansele de reuşită ale acestei operaţiuni depind însă de reacţia pieţei la noua ordine europeană.
Piaţa rezidenţială a fost marcată, anul trecut, de prăbuşirea Asmita Gardens, cel mai
scump proiect de pe piaţa locală. Administratorul judiciar al ansamblului a decis să vândă, în prima fază, fiecare apartament în parte. Alpha Bank, finanţatorul Asmita, are de recuperat circa
70 milioane euro din acest proiect.
Contrar poziţiei de expectativă adoptată de majoritatea investitorilor imobiliari, numărul de tranzacţii înregistrate de birourile de cadastru în primele zece luni din 2011 a crescut de la 472.240 de operaţiuni până la un total de 526.556 de tranzacţii. Dintre acestea, peste 80% sunt vânzări de locuinţe. „Este evidentă scăderea pe sectorul rezidenţial, motivată de înăsprirea condiţiilor de creditare şi de scoaterea pe piaţă a proiectelor de locuinţe în «default». Estimăm o scădere medie de 10% pentru 2012.
Anul viitor va fi curăţarea maximă a portofoliilor de proiecte rezidenţiale neperformante, pentru că băncile va trebui să-şi bazeze creditarea pe sumele pe care le pot obţine din România. Şi cum depozitele sunt mici, singura variantă este valorificarea creditelor neperformante. Executările vor continua însă şi în rândul persoanelor fizice", preconizează Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian.
În continuare, stocul de apartamente noi disponibile la vânzare pe piaţa bucureşteană este estimat la circa 6.000 de unităţi. Aceste locuinţe se află atât în portofoliul dezvoltatorilor, cât şi al investitorilor imobiliari. Dacă şi-ar cheltui tot salariul adunat într-un an, un român cu venituri medii ar putea să îşi achiziţioneze 5,8 metri pătraţi dintr-un apartament nou din Bucureşti, cu 2,7 metri pătraţi mai mult decât în perioada de maxim a pieţei rezidenţiale, respectiv martie 2008. La nivel regional, bucureştenii se plasează pe locul doi într-un top al accesibilităţii apartamentelor noi, după locuitorii Budapestei, care îşi pot cumpăra 6,9 metri pătraţi din salariul pe un an.
Sectorul cel mai lovit de criză vede primele tranzacţii
Volumul tranzacţiilor cu terenuri din 2011 a depăşit uşor 55 de hectare, iar valoarea totală a celor mai importante achiziţii a ajuns la circa 68 de milioane de euro. Apetitul investitorilor pentru astfel de plasamente s-a înjumătăţit faţă de 2010, când s-au tranzacţionat peste 100 hectare numai în Bucureşti şi împrejurimi, la o valoare totală de aproximativ 100 milioane euro.
Anul de vârf al tranzacţiilor cu terenuri a fost 2007, cu un volum tranzacţionat de peste 230 milioane euro. Anul trecut a adus pe piaţă primele terenuri cumpărate de diferiţi dezvoltatori imobiliari pentru proiecte de viitor, dar care s-au anulat din cauza crizei. Cea mai mare tranzacţie din 2011 i-a avut ca vânzători pe spaniolii de la Pryconsa. Aceştia au cumpărat în perioada de „boom", alături de Gran Via, fosta platformă industrială Tricodava, din Ghencea. Investiţiile lor vizau dezvoltarea de locuinţe şi clădiri de birouri pe acest lot, însă planurile le-au fost date peste cap.
Pryconsa şi-a vândut partea de 2,7 hectare francezilor de la Auchan pentru 21 mil. euro. „Ne aşteptăm ca cererea să înregistreze o creştere în anul 2012, în special pentru segmentul de birouri şi retail, iar tranzacţiile vor asigura un nou reper din punctul de vedere al preţurilor în piaţă. În condiţiile aşezării preţurilor pe noile paliere, este de aşteptat ca dezvoltatorii să profite de aceste niveluri minime de preţ şi să reintre în piaţă", estimează Ovidiu Ion, senior consultant în cadrul departamentului terenuri al CB Richard Ellis România.
Chiar dacă terenurile tranzacţionate au ca scop final dezvoltarea, proiectele noi vor mai întârzia o perioadă. Investitorii care şi-au îngropat banii în terenuri urmăresc cu sufletul la gură mişcările din sistemul bancar. Consultanţii apreciază însă că nu vom mai vedea dezvoltări noi decât în măsura în care retailerii de tip hipermarket şi bricolaj, cei mai activi cumpărători de terenuri, vor fi capabili să se finanţeze din surse proprii.
Șapte malluri noi sunt aşteptate în 2012
Piaţa de retail a asistat în 2011 la două evenimente majore: vânzarea City Mall şi falimentul celui de-al treilea mall din România, Armonia, din Brăila. După ce, în mai 2008, pe vârful „bulei" imobiliare, omul de afaceri grec Ioannis Papalekas a reuşit să vândă complexul UpGround din Pipera pentru 340 milioane euro către Deutsche Bank, încasând personal peste 170 mil. euro, anul trecut a răscumpărat City Mall pentru 17,3 milioane euro, după ce în 2006 îl vânduse cu 103,5 milioane euro.
Centrul comercial, intrat în faliment în noiembrie 2010, a fost vândut la jumătate din preţul primei licitaţii organizate de administratorul judiciar, iar creditorii au acceptat o pierdere de circa 38 milioane euro. La o lună de la vânzarea City Mall a fost declanşată procedura de faliment şi în cazul Armonia Brăila, proiect intrat în insolvenţă tot în 2010. Centrul comercial, evaluat la 25 milioane euro, are datorii totale de 35 milioane euro, din care 28 milioane euro sunt trecute în dreptul Volksbank România, bancă ce a asigurat finanţarea dezvoltării. Dacă se repetă situaţia de la City Mall, creditorii vor fi nevoiţi să accepte o pierdere de cel puţin 20 milioane euro.
Cele două evenimente nu au împiedicat însă lansarea a şase malluri noi la nivel naţional, printre care cele mai importante sunt Maritimo Shopping Center, aflat în proprietatea austriecilor de la Immofinaz, Oradea Shopping City, fostul Tiago Mall cumpărat de omul de afaceri Gabriel Popoviciu la licitaţie, şi Electroputere Parc. România aşteaptă finalizarea a 14 malluri până în 2013, dintre care cinci-şapte proiecte sunt programate pentru 2012, potrivit ultimului raport de piaţă realizat de Jones Lang LaSalle (JLL).
Aceste proiecte au o suprafaţă cumulată de 120.000-150.000 mp. Cele mai aşteptate proiecte sunt: Palas, complex urbanistic dezvoltat de ieşeanul Iulian Dascălu lângă Palatul Culturii din Iaşi, Corall Constanţa - primul mall dezvoltat de Cora în România şi primul parc de retail dezvoltat de New Europe Property Investments (NEPI), fondul de investiţii sud-african specializat în achiziţii de produse finalizate.
Birouri mai puţine, după buget
Activitatea de construcţii în sectorul birourilor este restrânsă, cu puţine şantiere aflate în curs de desfăşurare. Unul dintre cele mai aşteptate proiecte începute în 2011 este Sky Tower, din apropierea staţiei de metrou Aurel Vlaicu. Turnul de birouri va deveni un reper la finalizarea sa, în 2013. Cele 36 de etaje ale imobilului vor avea o înălţime de 137 de metri, oferindu-i statutul de cea mai înaltă clădire din România.
La sfârşitul anului trecut, banca Raiffeisen din Viena a cumpărat Sky Tower, pentru a muta aici sediul subsidiarei locale. Tot anul trecut s-a parafat parteneriatul dintre Globe Trade Centre, cel mai mare dezvoltator de birouri din România, şi omul de afaceri George Copos. Cei doi parteneri au început dezvoltarea clădirii de birouri Ana Tower, care va avea 24 de etaje. Finalizarea construcţiei a fost programată tot pentru 2013. Un alt proiect important început anul trecut este AFI Business Park, un complex de cinci imobile de birouri, amplasat lângă AFI Palace Cotroceni.
Prima clădire va avea o suprafaţă de 14.000 mp şi va fi livrată pe piaţă în vara acestui an. Oferta anunţată pentru 2012 însumează o suprafaţă de 120.000 mp, din care jumătate a fost deja precontractată. Aceasta cuprinde o serie de proiecte care, iniţial, trebuia să fie finalizate în 2011. Stocul total calculat la sfârşitul anului trecut indica peste două milioane de metri pătraţi. „Dacă în 2011 activitatea de ocupare s-a situat la valorile anticipate de noi, suntem de părere că anul 2012 va fi similar sau inferior celui actual, ghidându-ne după cererea actuală, negocierile în curs şi criza economică globală", spun reprezentanţii JLL.
Chiriile pentru spaţiile de top au rămas constante pe parcursul lui 2011, în jurul valorii de 19 euro/mp/lună şi se preconizează păstrarea acestui nivel şi pentru prima jumătate din 2012. Rata de neocupare a scăzut la 16,3% în clădirile de clasa A şi B. Pe parcursul anului trecut, cele mai active zone au fost centru-nord cu 32% din contracte, Pipera Nord, cu 12% şi Floreasca, cu 11%.
6 January 2012
