Autorul Charles Hugh Smith spune că problemele din piaţa rezidenţială americană sunt structurale, iar aceasta nu se va redresa decât în decenii. Demografia nefavorabilă, restrângerea creditului, plafonarea veniturilor şi erodarea încrederii în beneficiul pe termen lung al investiţiei imobiliare vor contribui la această perspectivă. Cele mai multe dintre argumente sunt valabile şi în România, unde revenirea va fi greoaie după spargerea balonului din decada trecută.

24696-151976maxim.jpgSunt argumente puternice de ordin fundamental care ne spun că elementele care susţin piaţa rezidenţială - demografia, dinamica locurilor de muncă, nivelul de calificare pentru accesarea unui credit şi veniturile - nu îşi vor mai reveni pentru o generaţie, scrie Charles Hugh Smith, autor pe blogul Of Two Minds. El adaugă faptul că sunt raţiuni care să ne facă să credem că locuinţele îşi vor pierde statutul de fundaţie pentru clasa de mijloc nu numai pentru o generaţie, ci chiar pe un termen mult mai îndelungat.

Multe dintre realităţile indicate de Smith sunt valabile şi pentru imobiliarul românesc. Astfel, dacă SUA au încă o populaţie în creştere, România se confruntă cu un spor negativ şi cu o îmbătrânire mai accelerată, după scăderea abruptă a natalităţii începând cu 1990. Ultimii patru ani ne indică, de asemenea, o plafonare a veniturilor sau chiar o reducere a acestora, în termeni reali, pe anumite segmente ale pieţei muncii. Această realitate se răsfrânge negativ şi asupra capacităţii potenţialilor clienţi ai pieţei imobiliare de a asuma împrumuturi. În plus, bula creditului din deceniul trecut a saturat piaţa de profil, iar revenirea acesteia este improbabilă, cu efecte directe asupra sectorului rezidenţial.

Smith spune că factorul demografic, cel al veniturilor şi al creditului acţionează deja negativ asupra pieţei imobiliare. În curând aceasta va pierde şi ultima redută care ajută la creşterea numărului cumpărătorilor de locuinţe, respectiv credinţa puternică în faptul că o proprietate imobiliară se apreciază în timp, aceasta fiind o bună investiţie. Şi acest aspect de ordin psihologic este în curs de erodare în SUA, după cum şi în România şocul ultimilor ani a zdruncinat mitul potrivit căruia imobiliarele nu pot decât să crească.

În pofida scutirilor de taxe şi a tratamentului preferenţial pe care îl acordă autorităţile pieţei imobiliare, activele din real estate nu au nimic magic, care să le deosebească de celelalte clase de active, spune Charles Hugh Smith. Preţul răspunde, în cele din urmă, într-o piaţă deschisă şi transparentă, raportului dintre cerere şi ofertă, dar şi costului banilor şi al riscului.

Principalii factori care determină ecuaţia pieţei imobiliare sunt construcţiile de locuinţe noi, ratele de dobândă şi nivelul veniturilor. Lor li se adaugă o componentă psihologică: credinţa că locuinţele reprezintă o investiţie bună care, pe termen lung, aduce un randament anual de 1% peste rata inflaţiei. Atunci când această credinţă se va eroda, piaţa imobiliară va avea de înfruntat pieptiş ceilalţi factori adverşi.

Pentru creşterea achiziţiilor de locuinţe şi o pondere mai ridicată a numărului de proprietari de case sunt necesare cinci condiţii:

1) O demografie favorabilă; o cohortă de noi potenţiali cumpărători, mai mare decât cea a potenţialilor vânzători;
2) O creştere a numărului celor care vor să deţină o casă în proprietate;
3) O multitudine de oameni care să se califice pentru contractarea unui credit ipotecar, cumpărători cu economisiri, cu venituri suficiente pentru a asigura plata ipotecilor şi care să nu aibă asumate alte credite;
4) O economie care generează majorarea veniturilor şi care susţine deţinerea de locuinţe în proprietate;
5) O credinţă de nezdruncinat că a deţine o proprietate imobiliară reprezintă o investiţie favorabilă şi sigură, care va aduce randamente în timp.
Primele patru condiţii deja au fost distruse, în timp ce cea de-a cincea, credinţa în aprecierea permanentă a preţurilor imobilelor, se va eroda la rândul ei, zice Smith.

Tot mai puţini cei care rătăcesc prin labirintul imobiliar

Demografia este pozitivă în SUA, dar nici acolo nu mai asigură o cerere la fel de susţinută pentru imobile. Generaţia "baby boom", 65 de milioane de oameni născuţi în anii '40-'60, au fost cumpărătorii care în ultimele decenii au impulsionat piaţa imobiliară, iar acum aceştia vor deveni vânzători. Ei vor arunca în piaţă cea de-a doua locuinţă pentru a-şi susţine cheltuielile de bătrâneţe şi a compensa pierderea randamentelor portofoliilor de active financiare, explică articolul de pe blogul Of Two Minds.

În România, situaţia este chiar mai dramatică decât în SUA, sub aspect demografic. Populaţia României a scăzut în perioada 1990-2011 cu 4,2 milioane de locuitori, la 19 milioane de locuitori de la 23,2 milioane de locuitori, potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică. Rata natalităţii s-a redus de la 13,7% în 1990 la 10% în 2008 şi va continua sa scadă, conform prognozelor demografice. Studii ale Uniunii Europene, Băncii Mondiale, Fondului Monetar Internaţional, Organizaţiei Naţiunilor Unite spun că până în 2050, păstrând actuala tendinţă, populaţia României se va restrânge la 16-17 milioane de locuitori, cu 6-7 milioane mai puţini decât în 1990. Cel mai pesimist scenariu, avansat de Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare (BERD), spune că populaţia ar urma să se diminueze în următoarele patru decenii la 13,3 milioane de locuitori. Generaţiile mai puţin numeroase post-decembriste ar urma să fie o contraparte slabă pentru stocul de 8,5 milioane locuinţe existent în România.

Atât de săraci încât nu putem umple nici casele goale

În America nu numai că nu sunt suficienţi muncitori tineri care să cumpere milioanele de case puse în vânzare, dar şi aceia care vor avea slujbe, nu se vor califica pentru contractarea de credite noi sau nu vor avea venituri care să susţină achiziţiile rezidenţiale, spune Smith. Ponderea veniturilor din muncă s-a redus constant în SUA încă din anii '50. Pur şi simplu, salariile şi beneficiile s-au contractat suficient în termeni reali astfel încât este mai dificilă cumpărarea unei locuinţe.

În economia americană se vede o tendinţă de sporire a procentajului slujbelor part-time care nu generează venituri destule pentru contractarea de credite ipotecare. Structura se modifică în defavoarea celor care deţin o proprietate, ponderea acestora diminuându-se în anii de criză.

În America sunt 130 milioane de case, dintre care 112 milioane sunt ocupate (75 de milioane de proprietari şi 37 milioane închiriate), iar 19 milioane sunt vacante. Structura caselor nelocuite este iarăşi interesantă: 8,5 milioane sunt case de vacanţă sau a doua casă, 2,5 milioane de locuinţe sunt la vânzare, iar 8 milioane de locuinţe sunt libere din "alte motive". Calculul realizat de Smith este acela că din cele 19 milioane de locuinţe vacante, nu mai puţin de 15 milioane de case sunt disponibile. La media de 2,5 locuitori pe casă, ar rezulta că mai este spaţiu pentru 15 milioane de proprietari şi 37 milioane de locatari noi. Aceştia nu accesează însă piaţa. De ce? Tot Smith răspunde: veniturile au scăzut tot mai mult, astfel încât tot mai puţini îşi permit să cumpere sau chiar să închirieze.

Un raport recent al Bank of America, privind piaţa imobiliară, preluat de publicaţia online Zero Hedge atrage atenţia că nu mai puţin de 12% dintre americanii cu vârsta cuprinsă între 18 şi 24 de ani locuiesc împreună cu părinţii, iar procentajul este chiar mai ridicat (14%) pentru cei cu vârste între 25 şi 34 de ani.

Supraoferta de locuinţe, aşadar, nu poate fi acoperită în pofida facilităţilor de creditare şi a stimulilor fiscali, spune Smith.

România, o ţară a salariilor derizorii pe lângă preţurile imobilelor

România nu are excedentul de locuinţe pe care l-a construit America după etapa de "boom", însă raportul dintre naşteri şi morţi va fi în măsură să creeze spaţiu în stocul locativ existent. Problema principală a ţării rămâne însă la nivelul veniturilor care s-au plafonat sau chiar au cunoscut un declin în termeni reali în ultimii patru ani, aruncând în derizoriu ideea convergenţei câştigurilor cu cele ale altor ţări din Uniunea Europeană, avansată insistent la jumătatea deceniului trecut.

Ultimul raport al Institutului Naţional de Statistică indică un salariu mediu net pe economie de 1.543 lei pe lună, la nivelul lui martie. Acesta este marginal peste câştigul nominal din 2008-2009, care s-a situat între 1.300 lei şi 1.400 lei la sfârşitul lui 2008 şi în anul 2009. El a fost erodat de o inflaţie mare, însă salariile bugetare s-au plafonat chiar şi în termeni nominali faţă de vârful economic din 2008.

Datorii atât de mari încât ne scot pe uşă

Imobiliarele vor avea de suferit nu numai ca urmare a demografiei sau a veniturilor, dar şi a unui acces mai restrâns la piaţa creditului, avertizează Smith. Astfel, americanii au asumat multe datorii în perioada de "boom", însă noile generaţii nu se vor mai califica la fel de uşor pentru contractarea unor împrumuturi ipotecare. Aceasta are noutatea de a purta datorii de studii pe care cei din generaţia "baby boomers" nu le-au cunoscut. "Dacă cineva absolvă colegiul cu o datorie de 100.000 de dolari, credit pentru studii, cam ce venituri ar trebui să aibă pentru a se califica şi pentru un credit ipotecar de 100.000 de dolari?!", se întreabă legitim Charles Hugh Smith.

În România, nu există această povară a creditelor pentru studii, însă piaţa creditului arată saturată după balonul de la jumătatea deceniului trecut. Practic, cea mai mare parte a populaţiei a asumat credite în acel răstimp, iar acum abia face eforturi pentru achitarea lor. Cei care vor eşua prin a înceta plăţile nu se vor mai califica pentru noi împrumuturi pentru 10-20 de ani, iar ceilalţi nu au venituri în creştere, pentru a asuma suplimentar datorie. În plus, pierderea optimismului de după integrarea în UE şi traumele crizei legate de rambursarea creditelor lasă cicatrici care îi vor face pe mulţi dintre cei care au contractat împrumuturi să nu se reîntoarcă încrezători pe uşa băncii.

Cele opt milioane de linii de credit la un număr de numai patru milioane de salariaţi şi 500.000 de firme ne arată că boom-ul a fost numai o etapă de exces a pieţei, irepetabilă pe termen scurt. Potrivit datelor BNR, în martie 2012, stocul datoriilor asumate de gospodăriile populaţiei depăşea 90 miliarde lei. Toţi aceşti îndatoraţi nu vor apărea, în calitate de clienţi, în piaţa imobiliară, neavând nici spaţiu pentru îndatorare şi nici venituri adecvate. "Nu este uşor pentru cineva să se califice pentru un credit ipotecar. Partea cu adevărat grea este însă aceea de a se asigura că va avea venituri şi credinţa că va putea achita ipoteca în următorii 30 de ani", spune Smith.

Psihologia frânează schimbarea paradigmei în piaţa imobiliară

Veniturile reduse şi comprimarea spaţiului de îndatorare a potenţialilor clienţi determină o cerere în declin care contribuie la scăderea preţurilor. Acest din urmă fenomen este cel care va conduce la erodarea ultimului argument pe care piaţa de real estate îl are în favoarea sa, şi anume încrederea că imobiliarele reprezintă cea mai bună investiţie, se scrie în articolul de pe Of Two Minds. Casele au ajuns să fie privite ca o formă de creare a avuţiei, pe un exces al financializării economiei. Casele au căpătat o componentă puternic financiară şi comportamentul proprietarilor legat de casa lor a devenit unul de această natură. Procesul de definancializare a economiei va reduce locuinţele, din nou, exclusiv la statutul său de întrebuinţare, spune Smith.

Schimbarea percepţiei este însă dificilă şi se va produce numai gradual după cum arată şi un sondaj realizat luna trecută de postul american de televiziune CNBC. Potrivit acestuia, procentul respondenţilor care spun că este mai bine să cumpere decât să închirieze este de 65%, în creştere de la 63% în 2011, dar semnificativ sub ponderea covârşitoare de 89% consemnată în 1996. Statisticile sunt oricum remarcabil favorabile deţinerii de locuinţe în proprietate, având în vedere cele patru milioane de credite restante, scăderea preţurilor caselor şi valurile de executări silite, transmite corespondentul CNBC. Remarcabilă este însă percepţia la nivelul generaţiilor. Astfel, respondenţii peste 50 de ani spun doar în proporţie de 22% că sunt înclinaţi către închiriere, iar tinerii cu vârste între 18 şi 24 de ani apreciază într-un procent de 30% că aceasta este soluţia optimă. Chiar dacă opţiunile pentru închiriere sau cumpărare sunt mai neregulat distribuite, interesant este că nu mai puţin de 73% dintre participanţii de la sondaj consideră că deţinerea unei locuinţe în proprietate constituie o parte a visului american.

În opinia lui Charles Hugh Smith, această credinţă nu va rezista şocurilor succesive pe care le are încă în faţă piaţa imobiliară: "Ceea ce mulţi nu înţeleg este posibilitatea reală ca locuinţa să nu mai fie fundaţia avuţiei clasei de mijloc, iar declinul să fie unul structural şi nu unul ciclic."

 

Sursa

11 May 2012