Piaţa office: dezvoltatorii mizează pe proiectele mici pentru a obţine finanţare

În acest sector, lansările de noi proiecte sunt puţine. Dezvoltatorii se confruntă cu provocarea preînchirierii pentru obţinerea finanţării.

În ultimii doi ani, lansările de noi proiecte pe piaţa office au fost un subiect închis pentru dezvoltatori, deoarece finanţarea se obţinea destul de greu, iar condiţia primară era preînchirierea unui procent foarte important din proiect. În 2011 dezvoltatorii se confruntă cu aceeaşi problemă, obţinerea finanţării, dar acum trag speranţe că măcar pentru proiectele mici vor avea acceptul băncilor. Lansările de noi proiecte sunt destul de puţine, dar se pare că tendinţa dezvoltatorilor este de orientare către ridicarea unor proiecte office de mici dimensiuni pentru că pot atinge mai uşor procentul de preînchiriere cerut de bănci. "În momentul de faţă, majoritatea clădirilor de birouri aflate în stadiul de proiect se confruntă cu provocarea preînchirierii suprafeţei minime necesare pentru accesarea finanţării. Băncile solicită în continuare un grad de preînchiriere destul de ridicat, variind între 35-45%, în funcţie de locaţia şi dimensiunea clădirii. Cel mai uşor în această perioadă pot fi demarate proiectele de dimensiune mai redusă, de până în 10.000 - 15.000 mp, sau proiectele mari, însă dezvoltate pe faze/corpuri de clădire reduse, pentru că acestea pot atinge cu mai mare uşurinţă suprafaţa necesară pentru preînchiriere", a declarat pentru Curierul Naţional Mirela Raicu, Partener Esop.

Potrivit Head of Office Agency and GSC din cadrul CB Richard Ellis România, Cătălina Jigman, în ultimii doi ani nu s-au înregistrat tranzacţii de preînchiriere, dar această situaţie se va schimba în 2011. "Cererea va continua să fie mai mare în zonele centrale, iar chiriile nete efective se vor stabiliza. Pe de altă parte, cererea mai slabă în zonele periferice îi determină pe proprietari să ofere pachete de facilităţi substanţiale pentru a atrage chiriaşi", a mai spus Cătălina Jigman.

Proiectele de dimensiuni mici sunt mai accesibile

Dacă în ultimii doi ani preînchirierea nu a mai fost prezentă în piaţă, necesitatea acestei proceduri este o reală oportunitate pentru companii: chiriaşii ce vor contracta aceste prime suprafeţe vor beneficia, desigur, de cel mai bun preţ în cadrul proiectului respectiv, oricare ar fi acesta. "Pentru companiile multinaţionale ale căror planuri de extindere pentru perioada următoare încep să se contureze, este deosebit de util să înceapă din timp informarea asupra proiectelor disponibile, şi să fructifice această perioadă. Va exista inevitabil o inerţie în construirea clădirilor de birouri, având în vedere că perioada minimă necesară este de 12 luni (pentru proiectele de dimensiune mai redusă), şi de 18-24 de luni pentru proiectele mai ample, de peste 20.000-25.000 mp închiriabili", a afirmat Mirela Raicu.

În acest context, anul 2012 va fi un an cu puţine spaţii de calitate anunţate şi demarate propriu-zis, şi de suprafaţă relativ redusă. Spaţii importante se aşteaptă a fi livrate în cursul anului 2013, şi o bună parte dintre acestea vor fi preînchiriate în cursul anului 2011. Reprezentanta Mirela Raicu a mai spus că în primul trimestru s-a constatat deja o intensificare semnificativă a tranzacţionărilor pe piaţa închirierilor de birouri, şi de asemenea o tendinţă de reluare a planurilor de extindere (pe termen scurt sau mediu) de către o parte din companiile multinaţionale.

Stocul de spaţii de birouri livrat în 2010 a fost unul scăzut şi la fel va fi în 2011

Potrivit celui mai recent raport remis de compania de consultanţă imobiliară The Adviser, primul trimestru al lui 2011 a adus livrarea a 32.000 mp spaţii noi de birouri, în două clădiri - Swan Office Park (29.000 mp GLA), situat în partea de nord a Capitalei, şi Frumoasa Center, situat în Piaţa Victoriei, cu o suprafaţă de 3.100 mp GLA. Din suprafaţa totală livrată, doar un procent de 10% se află în zona centrală. Astfel, stocul de clasa A din Bucureşti a ajuns la 1.55 milioane mp.

Stocul modern de clădiri de birouri din Bucureşti însumează 2.008.000 mp, localizaţi în mai mult de 300 de clădiri de clasa A şi B, reiese dintr-un studiu elaborat de CB Richard Ellis. În total pentru anul 2011 se aşteaptă livrarea a altor 106.000 mp, un nivel minim istoric. Totuşi, trebuie menţionat că în cazul proiectelor cu construcţia stopată orice modificări în ceea ce priveşte stadiul construcţiei au efecte imediate asupra estimărilor de livrare. "Luând în calcul faptul că în 2009 şi 2010 nu au existat proiecte majore începute în piaţă, 2011 va înregistra o scădere a spaţiilor noi livrate, de aproximativ 40% faţă de 2010, când au fost livraţi 265.000 mp. Anul acesta sunt anunţaţi spre livrare aproximativ 150.000 mp, din care un procent de aproximativ 50% sunt livrări întârziate din cauza problemelor economice specifice ultimilor ani", se mai arată în analiza realizată de The Advisers.

Tot anul acesta va fi livrată şi prima clădire cu faţadă dublă şi heliport, Crystal Tower. Imobilul este localizat în Piaţa Victoriei, şi va avea o suprafaţă închiriabilă de aproximativ 16.000 mp. Alte două proiecte de mari dimensiuni ce sunt aşteptate să fie livrate în acest an sunt North Point şi Platinum Business & Convention Center, ambele localizate pe DN 1, în partea de nord a Capitalei. Datorită noilor politici "verzi" adoptate de un număr din ce în ce mai mare de companii de talie internaţională, estimăm că vom asista la creşterea numărului de clădiri certificate BREEAM sau LEED (atât înainte, cât şi post livrare) din piaţă.

Cei mai activi chiriaşi sunt cei din sectorul de produse farmaceutice şi servicii medicale

Chiriaşii au continuat să îşi îndrepte atenţia către zonele centrale şi semicentrale, în special către clădirile ce beneficiază de locaţie şi accesibilitate bună. În consecinţă, pe aceste două zone s-a înregistrat peste 90% din suprafaţa totală tranzacţionată în Bucureşti.

Comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, când în Bucureşti au fost tranzacţionaţi 65.000 mp, primul trimestru al lui 2011 a înregistrat o evoluţie mai scăzută a tranzacţiilor încheiate. Au fost închiriaţi aproximativ 50.000 mp, reprezentând o scădere de aproximativ 23%. Această scădere nu este însă un rezultat al scăderii nivelului cererii, ci o consecinţă a faptului că negocierile sunt încă de durată, perioada medie de încheiere a unei tranzacţii fiind de 6 luni.

Cei mai activi chiriaşi au rămas cei din sectorul de produse farmaceutice şi servicii medicale, urmaţi îndeaproape de sectorul serviciilor profesionale şi IT&C. Clinicile medicale continuă să fie extrem de active în ceea ce priveşte expansiunea reţelelor, atât în Bucureşti (ex: Regina Maria, Medicover), cât şi în ţară (Braşov, Arad, Iaşi). În acest trimestru, clinicile au închiriat peste 7.000 mp de spaţiu de birouri, comparând cu 20.000 mp în 2010.

Referitor la previziunile în ceea ce priveşte cererea, specialiştii The Advisers spun că se va situa la un nivel asemănător cu cel înregistrat în 2010, când au fost tranzacţionaţi aproximativ 225.000 mp. Având în vedere livrările reduse, acest lucru va influenţa în mod automat rata de neocupare, ducând la scăderea ei, în special în zonele de centru şi semicentru.

Datorită spaţiilor încă disponibile în piaţă, în prima jumătate a anului piaţa va fi în continuare o piaţă a chiriaşilor, în care aceştia vor continua să aibă o putere mai mare de negociere. Odată cu cel de-al doilea semestru, pe măsură ce stocul de clădiri disponibile din piaţă va scădea, balanţa va înclina în favoarea proprietarilor, mai ales pentru clădirile din zona centrală şi semicentrală. În consecinţă, 2011 şi 2012 vor aduce cu ei o piaţă a preînchirierilor, pentru proiectele ce vor fi livrate în 2013 şi 2014.

Chiriaşii acţionează cu optimism, dar în acelaşi timp sunt prevăzători şi cercetează îndelung piaţa înainte de a se decide în privinţa unei clădiri de birouri. Ne aşteptăm ca firmele să continue să scaneze oportunităţile din piaţă şi să investigheze variantele de consolidare ale propriului portofoliu.

"Chiriaşii acţionează cu optimism, dar în acelaşi timp sunt prevăzători şi cercetează îndelung piaţa înainte de a se decide în privinţa unei clădiri de birouri. Ne aşteptăm ca firmele să continue să scaneze oportunităţile din piaţă şi să investigheze variantele de consolidare ale propriului portofoliu", se mai arată în raportul CBRE.

Rată de neocupare de 17%

Drept urmare a diferenţelor reduse înregistrate între cerere şi ofertă, în primul trimestru al lui 2011 rata medie de neocupare în Bucureşti a rămas la un nivel apropiat de cel înregistrat la sfârşitul anului trecut, de aproximativ 17%.

Chiriile au rămas neschimbate în ultimele trimestre

În primele 3 luni ale anului, nivelul mediu al chiriilor nu a înregistrat fluctuaţii semnificative, astfel încât valorile curente se situează la un nivel asemănător cu cel înregistrat la sfârşitul lui 2010. Chiria prime a rămas neschimbată în ultimele trimestre, respectiv la 19,5 euro/mp. În aproape toate subzonele chiria de bază rămâne stabilă faţă de perioada anterioară: CBD (17-19,5 euro), Nord (16-18,5 euro), Nord - Pipera (11-13,5 euro), Centru (15,5-19,5 euro), Vest (13-15,5 euro). Aceste date reprezintă chiria de bază, mp per lună, pentru un spaţiu tipic într-o clădire cu specificaţii tehnice clasa A. Subliniem că nivelul chiriei nete efective diferă faţă de valorile mai sus menţionate, în funcţie de nivelul de facilităţi acordate chiriaşilor.

Scăderea spaţiilor disponibile din piaţă se va reflecta în nivelul chiriei, care îşi va menţine nivelul în prima jumătate a anului, urmând să înregistreze un trend ascendent din a doua jumătate a lui 2011, mai ales în cazul clădirilor ce beneficiază de specificaţii tehnice bune şi de acces la transportul în comun, în special metroul.