Cea mai pregnantă caracteristică a segmentului spaţiilor de birouri este incertitudinea, subliniază ultima analiză Jones Lang LaSalle România. Unii dezvoltatori anunţă proiecte noi, există clădiri de birouri finalizate mai devreme decât data anunţată, în timp ce pentru spaţii aflate momentan în construcţie, se reactualizează informaţiile. În tot acest timp, proiecte de anvergură amânate şi-au reluat activitatea de construcţie, astfel că va creşte semnificativ oferta de pe piaţa spaţiilor de birouri.
În perioada iulie-septembrie s-au inaugurat trei noi proiecte
de birouri, însumând circa 20.000 mp. Noua suprafaţă de spaţii de birouri finalizată în primele nouă luni ale acestui an este de aproximativ 44.000 mp, reprezentând o scădere de 14.4% faţă de
aceeaşi perioadă a anului trecut, arată cea mai recentă analiză JLL. În acelaşi timp, proiecte de anvergură precum Hermes Business Campus şi Green Gate şi-au reluat activitatea de construcţie
şi au crescut oferta de birouri din 2013-2014. În plus,
pentru alte proiecte s-a devansat termenul de finalizare faţă de cele anunţate iniţial pe piaţă.
- Preluarea totală de spaţii de birouri în perioada iulie-septembrie a fost în jur de 40.000 mp
- Aproape 9.000 mp au fost subiectul contractelor de renegociere
- Contractele de închiriere pentru spaţiile finalizate au totalizat cca 17.000 mp, în timp ce pentru 9.945mp au fost semnate contracte de pre-închiriere
Activitatea de închiriere din primele nouă luni (cu excepţia contractelor de renegociere sau reînchiriere) se situează în jurul valorii de 140.000 mp, reprezentând o scădere cu 21% faţă de perioada similară a anului 2011.
Se evidenţiază o reorientare a cererii pentru zona de vest a oraşului, care a atras aproape 40% din suprafaţa închiriată în perioada iulie-septembrie, urmată de zona de centru-nord (inclusiv zona centrală de afaceri-CBD) cu puţin peste 13%, Pipera City cu 12% şi coridorul Floreasca Barbu Văcărescu cu 8,2% din suprafaţa de birouri închiriată în această perioadă.
„În zona de vest a oraşului, AFI Business Park şi West Gate au atras cea mai mare parte din cerere, având în vedere excelenta conexiune la sistemul de transport public, precum şi apropierea de campusurile universitare”, subliniază analiza JLL.
Cea mai evidentă trăsătură a pieţei birourilor, în ultimele luni, este lipsa de certitudine
Chiriile contractuale prime pentru spaţii de birouri au cunoscut o uşoară scădere până la nivelul de 18,5 euro/mp/lună. Specialiştii se aşteaptă ca această scădere să continue şi spre sfârşitul acestui an, nefiind prognozată o creştere mai devreme de a doua jumătate a anului 2013. Pachetul stimulentelor financiare reprezintă o practică destul de comună, dar la o scară mai redusă, atât pentru lunile libere de chirie, cât şi pentru contribuţiile financiare pentru amenajarea spaţiilor închiriate.
Lipsa siguranţei constituie un element destabilizator în piaţa spaţiilor de birouri. Numeroase proiecte au fost anunţate, altele au fost finalizate mai devreme decât data iniţială (lucru destul de nou pe piaţa locală), în timp ce pentru proiectele aflate deja în derulare, informaţiile au fost reactualizate.
„În cazul cererilor mari de spaţii de birouri, există o competiţie feroce între opţiunea de a rămâne în spaţiul actual, unde se poate obţine un pachet financiar atractiv în urma renegocierii, sau mutarea într-un proiect nou şi modern de spaţii de birouri. Rata de neocupare este vulnerabilă la procesele de consolidare şi ne aşteptăm ca scăderea acesteia să se amâne pentru anul 2013”, consideră specialiştii Jones Lang LaSalle România.
Rata totală de neocupare (Clasa A&B) este estimată la 17.16%. Ca o trăsătură a pieţei locale, rata de neocupare diferă semnificativ în diversele zone de afaceri, iar analiştii subliniază că aceste diferenţe sunt esenţiale în înţelegerea cererii de spaţii de birouri, în funcţie de zona de afaceri, precum şi evoluţiile ulterioare ale cererii. O descreştere semnificativă a ratei de neocupare se poate înregistra doar în cazul în care chiriaşii aleg spaţiile de birouri deja finalizate în detrimentul proiectelor aflate în construcţie, care au preconizată finalizarea în 18-24 luni.
CITEȘTE ȘI Se naşte o nouă generaţie de proprietari de lux: proprietarii de criză
12 November 2012
