Tendintele de dezvoltare si specializarea imobiliara au inceput sa dicteze preturile pe piata terenurilor urbane. Problemele de infrastructura de la periferia orasului inchid
dezvoltatorii inauntrul zidurilor cetatii, iar scumpirea continua a terenurilor se incearca a fi compensata prin marirea regimului de inaltime a noilor constructii .
Cumparatorii de terenuri cu putere financiara de pe piata bucuresteana au nevoie de suprafete mari. In plus, mai au nevoie si de conditii favorabile pentru realizarea unor constructii care sa
le permita recuperarea banilor si obtinerea unor profituri semnificative, caci despre venituri rezonabile inca nu poate fi vorba.
Terenurile interesante sunt astazi cele potrivite pentru constructii rezidentiale colective (lux si mediu) si particulare, pentru dezvoltari de cladiri de birouri si centre comerciale. Marea
batalie se da acum pe parcelele mari, care inca mai pot fi gasite ici si colo prin cartiere, dar si pentru terenurile disponibilizate ale fostelor platforme industriale. Totusi, ca linii
directoare, zonele de interes pentru cumparatorii de terenuri sunt, in cazul constructiilor rezidentiale de lux, cele din nordul orasului si, cu o preponderenta mai mica, centrul Capitalei.
Terenurile potrivite pentru bloculete cu apartamente de lux vor fi in continuare cautate in zonele Aviatorilor, Kiseleff, Primaverii, Dorobanti, Floreasca, Herastrau, Baneasa, iar pentru vile
individuale - in principal Baneasa si Pipera.
In ceea ce priveste terenurile potrivite unor dezvoltari rezidentiale de amploare, sunt preferate in prezent zonele aflate de-a lungul liniei incomplete de centura interioara Nicolae Titulescu
- Iancu de Hunedoara - Stefan cel Mare - Mihai Bravu - Calea Vacaresti, precum si in locatii prezentate ca situate in nord pentru a atrage cumparatori, in zona Colentina, Petricani (nord-est),
Straulesti si Chitila (nord-vest).
Totusi, oferta actuala de terenuri in raza orasului este dominata de parcele individuale mici, care rareori depasesc 5.000 mp, si foste constructii industriale demolabile, care ar putea
elibera, fiecare, intre 10.000 si 50.000 mp. Cum cererea pe acest segment de piata este in crestere, s-a creat o presiune asupra ofertei actuale de foste platforme industriale, metrul patrat
ajungand la un pret de 200-600 euro.
In zona centrala si ultracentrala, deficitul de terenuri generoase este si mai mare. Aici rareori se mai pot gasi parcele de peste 1.000 mp. Exceptand zonele Unirii, Dacia, Stirbei Voda sau
chiar Cismigiu, unde au mai supravietuit cateva loturi disponibile, cu suprafete de peste 1.000 mp, cele mai mari terenuri din oferta localizata in buricul targului (Rosetti, Romana, Dorobanti)
abia depasesc 500 mp.
Calea 13 Septembrie este una dintre zonele de top din Capitala. Cota acesteia se reflecta lesne din preturile practicate pentru un metru patrat de teren. De-a lungul strazilor 13 Septembrie si
Panduri, cuprinse intre Hotelul Marriott si Academia Militara, toate sunt bune si frumoase. Dar imediat in spatele blocurilor din asa-zisul aliniament al Centrului Civic se deschid granitele
unei alte tari: strazi sparte, pe alocuri caldaram de bolovani, pe alocuri piatra cubica; case darapanate, agatate de manecile celor cateva vile mai rasarite; locuitori „putin“ mai neadaptati
social comparativ cu lumea boema cazata la Marriott. Cu toate acestea, cei care vand si, probabil, cumparatorii nu sunt deranjati de aspectul de semighetou din spatele Centrului Civic.
Pretu-rile pentru terenul construibil pleaca in zona de pe la 700 euro/mp si ajung la 2.100 euro/mp. Iarasi, parcelele de peste 500 mp sunt rare, iar cele de 1.000 mp aproape de negasit.
Baneasa, intre 75 si 2.500 euro/mp
Parcele mult prea mici fata de cererea existenta se gasesc si in cartierele rezidentiale de lux din sectorul 1. Din acest punct de vedere, Beller si Scoala Herastrau sunt cele mai vaduvite.
Terenuri disponibile sunt putine, iar cele existente nu depasesc o suprafata de 500 mp, vandute la un pret de 3.000-3.500 euro/mp in zona Beller si 475-1.400 euro/mp in Scoala Herastrau.
Din punct de vedere administrativ, centrul orasului este locul de intalnire a tuturor celor sase sectoare ale Capitalei. Intre zona centrala si sectorul 1, diferentele de costuri pentru un
metru patrat de teren nu sunt foarte mari. Totusi, sectorul nordic al municipiului puncteaza un avantaj major: existenta unei oferte bogate de parcele de peste un hectar. In Baneasa,
Ionescu-Sisesti, Bucurestii Noi, Soseaua Nordului se gasesc parcele de peste 10.000 mp.
Pretul terenului rezidential in zone precum Pipera-Tunari, Sisesti sau Otopeni variaza intre 100 si 250 euro/mp. Mai aproape de centru, in Baneasa, se poate gasi un pret mai mic, de 75 euro/
mp, insa numai in cazul unor parcele foarte mari, de la cateva mii de metri patrati la zeci de mii de metri patrati. De altfel, in Bucuresti, zona Baneasa are una dintre cele mai mari si
diversificate oferte de terenuri construibile, la preturi care pot pleca, cum am vazut, de la 75 euro/mp si ajungĺnd la peste 2.500 euro/mp. Totusi, strict pe piata terenurilor destinate
constructiilor rezidentiale de lux, valorile vehiculate variaza intre 1.500 si 2.500 euro/mp.
Tot constructiilor rezidentiale le este dedicata si piata terenurilor din zonele Straulesti - Bucurestii Noi. Aici, majoritatea vanzatorilor au impartit in loturi terenurile, potrivindu-le
strict pentru constructii de case si vile. In zona Straulesti, mare parte a parcelelor disponibile au suprafete care variaza intre 500 si 1.000 mp. In Bucurestii Noi, suprafetele parcelelor
sunt ceva mai mici, de 300-600 mp.
PUZ-ul da valoare terenului
Analistii estimeaza ca pretul pamantului va continua sa creasca usor, dar ritmul va fi mult mai mic comparativ cu anul trecut deoarece costul a inceput sa atenteze asupra profitabilitatii
investitiilor.
Dupa sectorul 1, sectoarele 2 si 4 sunt cele mai scumpe din Bucuresti. In sectorul 4, pretul cel mai mare il au terenurile situate in zonele cu acces la parcul Tineretului si Calea Vacaresti.
Astfel, in Brancoveanu, Sura Mare si Vacaresti cele mai ieftine parcele au preturi cuprinse intre 300 si 500 euro/ mp, iar cele mai scumpe - intre 1.000 si 1.500 euro/mp. Totusi, suprafetele
mai mari, de peste un hectar, se gasesc in zonele periferice, Berceni, Metalurgiei, unde si preturile sunt mai mici (20 euro/mp pana la maximum 200, in Metalurgiei).
Lacul Tei si zona Colentina concentreaza cea mai scumpa oferta din sectorul 2.
Aici se afla in curs de realizare mari complexe rezidentiale - Neopeninsula, Planorama, Rose Garden, iar asteptarile proprietarilor de terenuri inca disponibile sunt mari din aceasta
cauza.
De altfel, se observa ca tendinta generala ca terenurile cu PUZ favorabil constructiilor de regim inalt sunt mult mai scumpe. Diferenta de pret in aceasta situatie poate fi de pana la 40 de
ori. Sa luam un caz real. Doua parcele de circa 1.300 mp in Titan, similare din punctul de vedere al dotarilor edilitare (apa curenta, canalizare, gaze, curent electric), dar cu reguli diferite
privind regimul de inaltime al constructiilor noi, sunt vandute una cu 30 euro/mp, alta cu 1.100 euro/mp. In prima situatie, suprafata de teren are un PUZ care permite un regim de inaltime de
maximum P+2 etaje, in cea de-a doua situatie, planul de urbanism zonal permite ridicarea unei cladiri de P+10 niveluri.
Daca un teren este suficient de mare pentru a primi constructii inalte si, mai important, municipalitatea permite construirea acestora, preturile ajung la cote de-a dreptul exorbitante. Asa se
face ca, in Titan, pentru o jumatate de hectar de teren intravilan avand PUZ pentru construirea unor cladiri de circa 20 etaje, se cer 50-60 milioane euro.
Vestul a devenit cel mai ieftin
Cu toate ca zonele de sud si est sunt nedezvoltate din punctul de vedere al infrastructurii, aceste arii devin tot mai interesante pentru investitiile rezidentiale si industriale, mai ales ca
oferta de terenuri din alte zone este in scadere. Totusi, preturile cele mai mici la nivel de oras sunt consemnate in sectorul 6.
Daca nu luam in calcul scorurile funciare din zonele intens speculate ale autostrazii Bucuresti-Pitesti, zona vestica a orasului se prezinta ca o piata rezonabila (chiar ieftina in comparatie
cu alte sectoare), din punctul de vedere al preturilor, dar si al dimensiunilor terenurilor disponibile. Este vorba in primul rand despre cartierele Drumul Taberei si Militari, unde cea mai
scumpa parcela nu depaseste 600, respectiv 700 euro/mp. Totodata, aici se gasesc si cateva suprafete compacte de 1-4 hectare. Situatia se datoreaza in primul rand pozitiei periferice a celor
doua cartiere, cu acces la fostele suprafete agricole si la terenurile unor societati din zona. Mult mai ieftina comparativ cu cele doua cartiere este zona Prelungirea Ghencea. Aici preturile
variaza intre 40 si 300 euro/mp, motiv pentru care zona a capatat in ultimii ani o accentuata specializare rezidentiala cu regim mic de inaltime.
29 May 2007
