În imobiliarele anului 2013, liberul arbitru pare să fie mai degrabă o noţiune de gândire pozitivă. Nici clienţii, nici proprietarii, luaţi individual, nu au puterea de a stabili preţul la care să vândă sau să cumpere o proprietate. Preţul pentru fiecare tranzacţie în parte este prestabilit de toţi ceilalţi participanţi la piaţa imobiliară. Acestea sunt concluziile celui mai recent studiu semnat de companiile care stabilesc valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare din Bucureşti şi Ilfov.
La nivel naţional, numărul vânzătorilor de proprietăţi imobiliare este unul
important, la fel ca şi volumul tranzacţiilor. Numărul contractelor încheiate a crescut cu peste 30% în primele patru luni ale acestui an, ajungând la peste 262.000, faţă de aproape 200.000,
câte au fost în perioada similară a anului trecut, arată ANCPI. Un asemenea volum de tranzacţii are o inerţie mare şi impune o conduită a întregii pieţe. Astfel, toţi jucătorii se pot afla în
situaţia în care observă că nu pot să ia decizii personale pentru că piaţa le-a luat deja pentru ei.
„Vânzătorilor în general le este imposibil de a impune preţul de tranzacţionare. Acelaşi lucru este valabil şi pentru cumpărători sau investitori, luaţi individual, toţi participanţii la piaţă având rolul, consacrat în teoria microeconomică, de „price takers”. Practic, preţul fiecărui lot de teren, preţul fiecărei locuinţe şi al fiecărui spaţiu comercial este influenţat, aproape în totalitate, de interacţiunea între volumele agregate ale cererii şi ofertei. Astfel, piaţa imobiliară se distinge prin: asimetrii informaţionale, preţuri rigide, fluctuaţii semnificative de lichiditate, lipsă de transparenţă şi ineficienţă economică”, arată într-un studiu companiile de evaluare Euro-Exper şi Expert Valuation.
Singurii jucători care pot schimba ceva: investitorii
Singurii jucători ale căror tranzacţii pot avea impact direct asupra pieţei sunt aceia care vând sau cumpără proprietăţi rarisime ori diferite de orice există pe piaţă. De obicei, investitorii. Numai că şi aceştia au de suferit de pe urma caracteristicilor generale ale pieţei imobiliare. Informaţia imperfectă, rigiditatea ofertei şi pieţele financiare instabile contribuie la vulnerabilitatea mediului imobiliar în faţa perioadelor prelungite în care preţurile deviază de la valoarea fundamentală. În acest context, investitorii pot fie să subestimeze, fie să supraestimeze valoarea bucurilor existente pe piaţă.
„Investitorii specializaţi, profesionişti, ştiu că România are cea mai bună masă critică, şi ca populaţie, şi ca dimensiune a pieţei, sectoare, nivel de dezvoltare, comparativ cu celelalte ţări. Însă, cu certitudine, brandingul României în zona imobiliară nu este printre cele mai de succes. Trebuie să ne îmbunătăţim imaginea în acest sens”, a declarat pentru IMOPEDIA.ro Radu Boitan, preşedinte RICS România.
Investitorii care vizează România stau acum pe margine şi analizează modul în care totalitatea vânzătorilor şi clienţilor cârmesc piaţa imobiliară. La momentul oportun, respectiv când preţul stabilit de masa critică este cel dorit de ei, investitorii plasează banii. Pariul lor pe România depinde însă de mulţi alţi factori.
„În mod evident, se observă nişte ajustări de preţ, ceea ce creează oportunităţi pentru investitori. Ei au început să privească România cu alţi ochi, au început să se uite mai serios la piaţa de aici. România este cea mai mare economie din Europa de Sud-Est. Puterea acestei economii stă în mărime şi în numărul ridicat de locuitori, lucru realizat de mulţi investitori. Pentru ca această piaţă să aibă un adevărat potenţial, trebuie să se îmbunătăţească producţia şi deci şi PIB-ul, prin sectorul industrial şi cel al serviciilor”, a declarat pentru IMOPEDIA.ro James Kinnell, oficial Jones Lang LaSalle.
România, una dintre primele ţări care îşi revin după criză
Ceea ce îi motivează pe investitori este faptul că dinamica economică a României va face ca ţara noastră să fie printre primele care să îşi revină la nivel de consum şi cerere internă.
„Oamenii vor începe din nou să cheltuiască şi să reînnoiască cererea internă, acesta va fi următorul ciclu. Este încă discutabil când va veni acest moment, dar cred că România este una dintre puţinele ţări din această parte a Europei care are o perspectivă pozitivă”, continuă oficialul Jones Lang Lassale.
Ceea ce este şi mai important, este faptul că investitorii străini îşi dau seama că ei joacă un rol crucial în revenirea României. Datorită investiţiilor străine în domeniul imobiliar, economia a explodat în anii de dinaintea crizei imobiliare. Specialiştii sunt de părere că o reeditare a acelui moment, făcută cerebral de data aceasta şi adaptat moemntului, poate urni întregul sistem economic.
„România a rămas blocată într-un început de ciclu imobiliar. Acesta a demarat cu câţiva ani înainte de 2008 şi s-a încheiat cu o criză care nu ni s-a datorat, în mare parte, ci am fost victima sistemului mondial. Depindem în mod esenţial de Uniunea Europeană, în peste 80% din cazuri şi, automat, de tot ce înseamnă capital şi investiţii străine directe venite de acolo. Să nu uităm că, până la urmă, toată creşterea economică a României, aşa masivă şi brutală, a fost datorată în primul rând domeniului real estate, fără îndoială. şi domeniilor conexe”, arată oficialul RICS România.
Totuşi, dincolo de avantaje, există problemele.Investitorii vor, dar nu au ce să cumpere în România. Produsele de calitate din imobiliare sunt atât de puţine încât trec nheobservate. În plus, lipsa de transparenţă, nivelul corupţiei, instabilitatea politică, toate ne fac să batem pasul pe loc într-o ţară care are potenţial, dar nu poate să îl concretizeze.
CITEŞTE ŞI: Cinci
greşeli fatale pe care le fac proprietarii care vor să-şi vândă locuinţa
17 July 2013
