Piaţa terenurilor pare un paradox al momentului: preţurile au scăzut cu până la 90% de la începutul crizei, iar numărul celor interesaţi să cumpere este atât de mic încât poate trece drept insignifiant. Din 2009 se tot vorbeşte despre o revenire a segmentului, dar studiile anunţă în continuare deprecieri, chiar şi pentru anul viitor. IMOPEDIA.ro a investigat ce sau cine trage în jos segmentul terenurilor şi când îşi va reveni acesta.

19008-23017_teren.jpgProprietarii - principalii responsabili de blocaj

Clienţi pentru terenuri există, arată agenţiile imobiliare. Este drept, sunt clienţi mici, care vor să îşi cumpere un lot de pământ pe care pot să îşi ridice o casă şi poate să aibă o fâşie de curte. Nu prea mult, pentru că financiar nu îşi permit. Ei bine, exact aceasta este problema proprietarilor. Ei îşi preţuiesc pământul mai mult decât este piaţa în acest moment, mai mult decât pot susţine buzunarele clienţilor.

„Cererea este mai mare decât oferta. Cei care vor să cumpere, vor să speculeze momentul şi oferă nişte preţuri nu atât de generoase. Orice cumpărător vrea să facă afacerea secolului în perioada aceasta, pentru că simte că poate să profite. Sunt unii proprietari care au înţeles condiţiile actuale de piaţă, au lăsat la preţ şi au vândut. Dar cei mai mulţi tot au rămas cu impresia că preţurile sunt la nivelul din 2007-2008. Există mai mult un blocaj psihologic. Cum să vând eu la 1.500 euro când puteam să iau 3.000 - 3.500 euro în 2007-2008?", arată Mihai Dumitrescu, managing partener Crosspoint.

Dar preţurile fixate în minţile proprietarilor nu mai există de mult şi nici nu se vor mai întoarce, spun oficialii pieţei imobiliare. Potrivit unui studiu IMOPEDIA.ro, terenurile din Bucureşti s-au ieftinit cu 60%. În Ilfov, scăderile sunt de 65% pentru parcelele din primul plan şi ajung până la 90% pentru cele din planul secund. La fel de mult au scăzut şi preţurile din ţară, arată studiile Colliers.

• În Braşov, Cluj, Constanţa şi Timişoara, terenurile se vând cu sume cuprinse între 50 şi 200 euro/mp la periferie şi 300-600 euro/mp în zona centrală

• În Bacău, Galaţi, Iaşi, Ploieşti şi Sibiu, preţurile variază între 50 şi 150 euro/mp la periferie şi 250 - 500 euro/mp în zona centrală.

• În Alba Iulia, Botoşani, Focşani, Piatra Neamţ şi Târgu Jiu, terenurile la periferie costă între 35 şi 100 euro/mp, iar cele centrale variază între 250 şi 500 euro/mp

Totuşi, sunt oraşe întregi în care preţul rămâne sus pentru că întreaga piaţă este controlată de câteva persoane.

"Scăderea preţurilor a fost mai abruptă în oraşele de provincie, cu excepţia acelora în care există doi-trei proprietari dominanţi ce controlează mare parte din oferta de calitate şi nu sunt presaţi să vândă", mai arată Colliers.

Un nou val de restanţe bancare ar putea ieftini terenurile în curând

Singurii care vând sunt proprietarii care au probleme. Fie cu banca, fie cu banii. Iar astfel de problemele pot ajunge la foarte mulţi clienţi, mai devreme sau mai târziu, în perioade de criză. Tocmai de aceea, unii specialişti au pronosticuri foarte pesimiste pentru perioada care urmează.

„Nu are rost să cumperi teren acum dacă nu construieşti în cel puţin doi ani. Dau scris că terenurile, în zece ani de aici înainte, vor stagna în cel mai bun caz, dar cred că vor mai scădea chiar. Mulţi sunt proprietarii prinşi în credite, mulţi au nevoie de lichidităţi, mai devreme sau mai târziu vor spune: Stau de patru-cinci ani cu pământul asta şi nu a venit nimeni, hai să îl dau mai ieftin. Pentru că bani să dezvolte ceva pe el nu mai există, probabil că şi băncile îl presează pe de altă parte şi tot aşa.", spune Ionuţ Negoiţă, preşedinte Rin Group.

Dar probleme cu băncile nu au numai proprietarii, ci şi cumpărătorii, mai ales, investitorii. Această situaţie este de asemenea responsabilă de blocajul permanent din piaţa terenurilor.

„Piaţa a fost înfrânată şi din cauza finanţării, băncile sunt foarte reticente în a finanţa în special terenuri. Nu am observat încă o relaxare din partea lor. Pentru a obţine un astfel de credit, trebuie să vină cineva să lase în garanţie proprietăţi foarte bune, în poziţii foarte bune, trebuie să aibă un istoric bancar cât se poate de curat. Creditele se obţin doar în condiţii foarte stricte, iar finanţarea influenţează puternic întregul proces de vânzare-cumpărare.", continuă reprezentantul Crosspoint.

Cât timp investitorii lipsesc, piaţa rămâne paralizată

Investitorii au un rol crucial în evoluţia pieţei terenurilor. Pentru că ei cumpără suprafeţe generoase, ei fac preţul zonei. Cu cât mai multe tranzacţii încheiate de investitori, cu atât este mai dinamică piaţa. În lipsa lor, rămân doar afacerile mărunte, fără putere de a urni un segment atât de mare.

"Cererea pentru terenurile de dezvoltare a scăzut cu 80% de la începutul crizei. Practic, este mai util pentru proprietarii care au terenuri mari să parceleze în loturi mici. Abia atunci vor avea şanse să facă tranzacţii. Cele mai căutate terenuri vor rămâne cele ale căror preţ nu depăşeşte valoarea de 30.000 euro. Toată lumea preferă ca atunci când pleacă de la bloc să aibă şi o curte mică, deci caută terenuri cu suprafeţe de aproximativ 500 mp.", susţine Mihalis Stratakis, manager SBS Group.

Iar investitorii, atât de interesaţi odată de România, nu mai au curaj să intre pe piaţă din multe motive. În primul rând, instabilitatea economică generată de criză. În al doilea rând, instabilitatea politicilor financiare şi legislative. Dar cel mai important poate, nu mai există nicio perspectivă pentru profiturile fabuloase pe care ţara noastră le aducea înainte de criză, mai spun specialiştii. Acum luptăm de la egal la egal cu ţări precum Bulgaria şi Ungaria, care ne iau faţa cu avantaje precum infrastructura bine dezvoltată.

Citeşte şi:


6 June 2011