Din cele circa 2 miliarde de euro, reprezentand valoarea totala a garantiilor acordate prin Prima casa, 1,4 miliarde de euro s-au scurs direct in buzunarele proprietarilor de apartamente construite in epoca comunista, potrivit unor calcule Fin.ro pe datelor oficiale ale FNGCIMM.

23771-unde-s-banii-de-la-prima-casa-in-3-ani-propriet.jpgAstfel, in cei trei ani de functionare a programului Prima casa (2009 -2011 ), au fost tranzactionate prin aceasta facilitate de creditare peste 55.000 de locuinte in valoare totala de 1,91 miliarde de euro (valoarea garantiilor). Din acestea, numai 30% din locuintele achizitionate situate in blocuri noi, construite dupa anul 2000, ceea ce inseamna ca dezvoltatorii de locuinte au incasat in 3 ani doar circa 600 milioane de euro (o medie anuala de 200 milioane euro).

Programul prima casa a avut ca scop principal relansarea pietei constructiilor in perioada de varf a crizei economice. In realitate, asa cum am vazut, acesta nu a reusit sa dezmorteasca foarte mult piata rezidentiala ci sa stimuleze segmentul locuintelor vechi (1975-1990), cu suprafete mici, pentru care au fost inregistrate cele mai multe tranzactii.

Paiul de care se agata piata locuintelor

Programul se afla in prezent la cea de-a patra editie, care difera de editiile anterioare prin faptul ca garantia statului este redusa la jumatate, ceea ce nu-l mai face atat de popular. In plus, fata de editiile anterioare, valoare medie a garantiei acordate pentru o locuinta cumparata prin Prima casa a scazut la 38.000 euro in 2011 fata de 41.500 euro in 2009.

O parte din investitori s-au adaptat cerintelor pietei reducand preturile pentru a fi in conformitate cu normele programului prima casa, iar cei care au continuat sa construiasca si pe perioada crizei au tinut mai mult cont de aceste cerinte (pret, suprafata etc.).

Trebuie mentionat insa ca majoritatea dezvoltatorilor care au fost prinsi de criza cu proiecte finalizate sau in curs de finalizare au o marja extrem de limitata de corectie a preturilor. Deja asistam la situatii in care dezvoltatorii au fost nevoiti sa ajusteze preturile de vanzare astfel incat acestea au ajuns sa reflecte insusi costul de constructie. Este cazul in special al proiectelor demarate in 2008 care au fost negociate la costuri foarte ridicate si al caror contract de finantare s-a bazat pe un grafic nerealist al vanzarilor.

Reticente

Restrangerea ofertei de credit prin inasprirea standardelor si a conditiilor generale de finantare vor avea ca si consecinta diminuarea posibilitatii de achizitionare a proprietatilor rezidentiale, ceea ce se va reflecta in gradul scazut de absorbtie, considera analistii Parker Lewis.

Impactul cresterii limitei de jos a avansului in cazul unui imprumut ipotecar non-prima casa de la o medie minima de 15% la 25% ii va obliga pe potentialii clienti sa imbratiseze programul guvernamental. Intr-o perioada in care cifrele indicau o oarecare diminuare a cererii pentru Prima casa, acest program a devenit peste noapte singura optiune pentru cei care vor sa cumpere o locuinta in Romania.

Pe piata non-prima casa, se remarca un sentiment de reticenta atat din partea dezvoltatorilor cat si din partea potentialilor cumparatori. O parte din dezvoltatori si-au inghetat proiectele in asteptarea unor conditii de piata ceva mai bune. In acelasi timp, cumparatorii asteapta sa vada daca tendinta descrescatoare a preturilor va continua.

Totodata, chiar daca preturile au scazut semnificativ pe parcursul ultimilor ani, in unele cazuri cu pana la 40%, lipsa de finantare duce la limitarea numarului de tranzactii si la mentinerea cererii efective la un nivel scazut.

 

Sursa

8 March 2012