Programul Prima Casă, între un compromis necesar și un risc iminent

Programul Prima Casă este preferatul românilor, atunci când vine vorba despre împrumuturi bancare. Cu toate acestea, el a apărut dintr-o nevoie de moment: salvarea pieței imobiliare și a economiei din criza imobiliară. Nimeni nu a anticipat că programul va rezista și la aproape zece ani de la primele discuții despre el. Acest lucru pare să fie în avantajul clienților și al dezvoltatorilor, dar împrumuturile prin Prima Casă sunt un cuțit cu două tăișuri. Dacă nu sunt atent analizate, ar putea conduce la epuizare bugetară. Despre acest scenariu pe larg a discutat Andrei Ioan Botiș, în emisiunea ZAI la o Cafea cu Răzvan Muntean. 

În momentul în care criza imobiliară a lovit România, situația era catastrofală. Statul a fost nevoit să găsească o soluție pentru a salva economia de la prăbușire. Într-o perioadă în care oamenii își pierdeau locurile de muncă, băncile nu mai acordau împrumuturi și banii păreau să se scurgă din piață, era imperios necesară o schimbare de ritm. Atunci a apărut programul Prima Casă, salvarea economiei locale. 

„Rolul statului este acela de a menține echilibrul pe plan economic. Și așa a fost o cădere drastică a ponderii în PIB a contrucțiilor după recesiune, iar dacă nu exista programul Prima Casă nu știu ce s-ar fi întâmplat, cred că ar fi fost un dezastru economic. Era vara lui 2010 când nu se știa dacă va continua Prima Casă 2 sau nu, au fost câteva luni cu foarte multe discuții între reprezentanții guvernamentali, băncile și BNR, care nu au ajuns la un consens. Între timp însă, prețurile unor apartamente care se tranzacționau la 65-70.000 cu Prima Casă, ajunseseră la 35-40.000 de euro, în așteptarea deciziei. Deci au pierdut până la 50% în doar câteva luni. Oamenii aveau nevoie de bani. Cumpărători nu existau, băncile nu finanțau, și atunci a fost un dezechilibru pe termen scurt”, își amintește Andrei Ioan Botiș.

Investitorii locali au putut pătrunde puternic pe piața imobiliară tocmai datorită crizei imobiliare

Aceasta însă a fost o oportunitate pentru dezvoltatorii locali, care au văzut ocazia de a livra pe piață produse pe care jucătorii de până atunci nu le aduseseră. Este vorba despre blocurile noi cu prețuri mici. Ca întotdeauna, acolo unde este o problemă, există și o oportunitate.

„Dezvoltatorii locali au intrat pe o nișă dominată de dezvoltatorii internaționali, iar acest lucru nu ar fi fost posibil dacă nu era criză. Din când în câd este bine să apară și lucruri neașteptate atâta timp cât se păsterază un echilibru între nivelul de risc al dezvoltatorilor și satisfacerea clientului, în privința avansului”, detaliază Botiș. 

De atunci și până acum însă, lucrurile s-au shimbat radical, dar Prima Casă a rămas programul de finanțare preferat al românilor. Pentru cât timp? Probabil pentru atâta timp cât va exista. Iar de la ediție la ediție se pun noi întrebări legate despre încheierea acestui program. 

„Produsul Prima Casă ar putea exista sub un alt nume, cu condiții similare. Dar pentru cel guvernamental, ar fi benefic să se facă o pauă. pentru a se face o pauză. Pentru că și statul are resurse limitate, ar putea folosi aceste resurse în altă parte. Poate vom avea nevoie de aceste fonduri în viitor, deci ar trebui să folosim avantajele pieței curente și să nu abuzăm de stat. Trebuie analizat corespunzător, calculat și făcut prognoze despre care ar fi impactul bugetar, pentru că în ultimii doi ani s-au luat măsuri bugetare care au dus la un efort mare din partea statului”, explică Andrei Ioan Botiș.

Altfel, dacă se așteaptă după temperarea pieței, acest lucru s-ar putea dovedi a fi imposibil.

„Aș spune că nivelul de lăcomie a rămas același ca înainte de criză. Dar lăcomia nu e rea întotdeauna. Ea a dus la progresul umanității de-a lungul generațiilor. La fel se întâmplă și pe partea de dezvoltare. Dacă nu existau oameni ambițioși să dezvolte zone fără infrastructă, și orașele rămâneau mici, nu mai exista migrația de la sat la oraș, încremeneam în timp”, spune Andrei Ioan Botiș.  

Statisticile false fac rău pieței imobiliare 

Tot la nivel de evoluție, piața imobiliară trebuie să depășească stadiul bârfelor statistice. Este vorba despre așa zisele studii, prezentate drept adevăruri în diverse publicații, dar care au ca scop prezentarea senzaționalului, nu realitatea.a cestea dăunează pieței imobiliare.

„Aș putea spune că eu am o problemă cu asta. Eu prezint partenerilor mei valorile pe care le am în baza mea de date, cele pe care știu că le tranzacționez sau le evaluez, proprietăți pe care colegii mei le inspectează. Facem 600-700 de evalurări pe lună, am o bază de date pe toate segmentele de la cea mai mică garsonieră până la cea mai mare clădire de birouri. Eu am contracte de vânzare cumpărare, am o radiografie completă. Studiile uneori nu reflectă realitatea, o spun oriunde am ocazia, la orice conferință, în orice grup de oameni. Există, de exemplu, multe voci în piață care susțin că valorile pe metru pătrat la rezidențial în Cluj depășesc Bucureștiul. Luând ultimul studiu pe care l-am citit într-o revistă de profil, am aflat de pe copertă că în Cluj metrul pătrat este1.340 euro, urmat de București, 1.260 euro pe metru pătrat. O diferență de aproape 100 euro pe metru pătrat. Apoi deschid catalogul și văd: Bucuresti, Aviatorilor 2.800 euro/mp. Herăstrau: 2600 euro/mp. Deci în topul celor mai scumpe zone din România sria că Cluj e cel mai scump, dar când întorc pagina văd preț dublu în București. Cam ce extreme ar trebui să extrag eu din acea mediană ca să ajung la acest rezultat? Am facut multe scenarii, pot sale fac oricând și în fața oricărui for de oriunde. Calculele nu ies. Nu îneleg de unde apar aceste valori”, detaliază Andrei Ioan Botiș. 

Pentru un investitor care nu cunoaște piața, asemenea inconsecvențe între ce îi spun consultanții și ce apare în presă se transformă în amânarea deciziei de investiție, până la clarificarea situației.

„Dacă un investitor are un milion de euro și eu îi propun edificarea unei construcții în București, unde știu că este cel mai bine pentru el, iar el deschide revista și vede că în Cluj ar câștiga cu 120 de euro mai mult pentru fiecare metru pătrat,  mă sună și îmi spune că raportul meu nu e bun. Nu este o dispută între Cluj și București, Clujul este un oraș minunat și sunt multe motive pentru a investi sau a sta acolo. Poate fi orice oraș. Noi discutăm despre lucruri care au impact investițional asupra economiei pe de o parte, și asupra credibilității noastre ca breaslă, pe de altă parte. Dar aceste infuzii de informații eronate există peste tot în lume. Oriunde există oameni, există orgolii, mândrie, rivalitate în industrie”, spune expertul citat.

Cu toate acestea, fiecare piață imobiliară are jucători de încredere, și jucători mai puțin credibili. România chiar are specialiști recunoscuți peste tot în lume pentru profesionalismul lor.

„Dacă discutăm despre valorilor întocmite de un membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România, discutăm despre o profesie liberală care a ajuns să fie un model de asociație pe plan internațional, din punctul de vedere al metodologiei Și standardelor. Nu există nicio diferență între un evaluator senior în romania și un evaluator din Statele Unite sau Marea Britanie. Și eu sunt membru RICS și pot spune că în Romania sunt aproape 100 de oameni care au dobândit  statutul de membri ai celei mai vechi și celei mai apreciate instituții de evaluare din lume. Orice treaptă pe care am trecut-o și o trec în carieră, din care învăț și mă dezvolt, unde am acces la un alt nivel de oameni din industrie, mă ajută enorm. Poți să ajungi oriunde, să lucrezi oriunde în lume după aceleași standarde”, detaliază Botiș. 

Creșterea valorii din domeniul imobiliar se observă mai ales pe șantier

Exact această dorință de permanentă perfecționare aduce toate premisele necesare pentru ca piața imobiliară locală să devină tot mai solidă, datorită oamenilor care o construiesc. Un alt efect pozitiv al crizei imobiliare a fost curățarea segmentului de cei care nu aduceau valoare, sau din contră, făceau rău acestui domeniu.

„Oamenii de calitate sunt peste tot. Trebuie doar să deschidem ochii, să le alocăm puțină încredere, să-i înciurajăm, și restul merge de la sine. Nu am idei preconcepute cu privire la forma de colaborare. Orice produce beneficii de ambele părți, mai întâi materiale, apoi sentimetanle - să existe înțelegere, respect, prietenie, toate duc la constituirea unui parneteriat de succes și de lungă durată. Stimulentul nu este numai financiar. Contează banii, trăim într-un oraș în care cheltuielile sunt foarte mari, veniturile sunt foarte mici raportate la venitul mediu, deși nu este cazul în industria noastră, dar vreau să fiu în primul rând un bun prieten și restul vine de la sine”, spune Andrei Ioan Botiș.

Creșterea valorii din domeniul imobiliar se observă mai ales pe șantier. Cei care au avut contact cu piața costrucțiilor înainte de 2008 și mai aproape de prezent, pot vedea clar diferențele.

„Forța de muncă calificată, dar și a consultanților la acea vreme era redusă. Numărul specialiștilor a crescut pe toate segmentele, de la tehnic, la marketing și consultanță, sauchiar și servicii conexe. Acum, dacă faci un proiect, ai posibilitatea să iei un project manager calificat, să găsești o firmă de diriginți de șantier care nu dispar a doua zi și sunt și profesioniști. Piața a trecut la un alt nivel. Cei care nu apelează la specialiști, nu prodc proiecte de succes. Piața a crescut mult, calitatea oamenilor a cerscut mult și ne îndreptăm într-o direcție bună ca țară, există mult potențial”, încheie Andrei Ioan Botiș.   

Poate părea o viziune optimistă a pieței imobiliare, dar ea se concretizează în interesul investitorilor străini pentru țara noastră. Anul acesta, investitorii care activează în țările de vest au început să analizeze centrul și estul Europei în număr mare, motivați de scumpirile dramatice de pe piețele în care sunt deja prezenți. Cu puțin ajutor din partea autorităților, acest interes s-ar putea concretiza în investiții care propulsează economia țării către cote spectaculoase.